近日，观点指数正式发布《卓越指数·2026物业服务卓越表现报告》。

观点指出，过去的一年是物业暨城市服务行业极具标志性意义的一年。房地产市场下行带来的传导效应持续显现，增量空间大幅收缩，行业正式告别过去十余年依托房地产高速增长而实现的规模扩张模式，全面转入存量市场的激烈竞争。

在利润空间持续收窄的背景下，头部企业通过加大科技投入降本增效、优化费用管理等方式实现了盈利韧性。部分企业则加速向非住宅业态和城市运营服务赛道转型，非住赛道已成为众多物企的第二增长曲线。

2026年，物业服务行业迎来了历史性的政策窗口。物业服务首次被写入“十五五”规划纲要，“实施物业服务质量提升行动”首次被纳入政府工作报告，行业分类正式由“物业管理”更名为“物业服务”。这些顶层设计的系统性变革，标志着行业定位从“房地产配套”向“民生服务商”的根本性跃升，也意味着“质价相符”将从行业共识转化为硬性约束。

值此行业深度转型与历史机遇交汇之际，《卓越指数 · 2026物业服务卓越表现报告》基于对行业发展动态的持续跟踪，从经营绩效、管理规模、服务品质、科技发展、资本市场表现等多个维度，对物业服务行业的整体格局进行系统梳理与深度剖析，力图以客观、专业的研究视角，呈现这场深度调整中企业的差异化路径与行业的演进方向，为行业的从业者、投资者及相关决策者提供有价值的参考与前瞻。

以下为报告摘录。

市场综述

政策聚焦物业服务质量提升，行业迈入强监管时期

2025年以来，政策端持续推动物业行业从“管理”向“服务”深刻重构，核心聚焦三个方面，一是物业服务质量提升，推动行业向高品质生活服务转型；二是公共收益及专项资金监管加强，强调以透明化治理夯实信任基石；三是部分省市落地空置房物业费打折等政策引导减负，以差异化收费机制回应民生关切，践行“质价相符”的收费原则。

具体而言，在服务质量提升维度，国家及各地以《十五五规划》为引领，明确推动物业行业向高品质生活服务领域转型，强调深化“城市一刻钟便民生活圈”建设，引导“物业服务 生活服务”融合发展；同时，要推进完整社区与智慧社区建设，通过补齐公共服务设施短板与数字化赋能，推动服务模式从基础“四保一服”向主动式现代化社区治理升级。

作为未来五年中国经济社会发展的宏观指引，《规划》将物业服务视为推动房地产高质量发展、保障民生的关键力量，也意味着物企的核心价值不再局限于不动产维护，而是转向社区运营、民生服务与城市治理综合服务等多个维度。

住宅市场增量持续收缩，存量提效及新质生产力机遇凸显

统计局数据显示，2025年房地产开发投资比上年下降17.2%；其中住宅投资下降16.3%；办公楼下降22.8%；商业营业用房投资下降14.0%。这意味着未来2-3年供应给物业服务行业的新增管理面积会大幅缩水。

但物业行业新的增长机遇也在涌现。

首先是，2025年中央城市工作会议确立了城镇化“存量提质增效”新导向，为行业打开了从社区走向城市、深挖存量资源运营价值的广阔空间。物业服务将有机会深度融入基层治理体系，成为城市更新与老旧小区改造中长效管理的关键实施者，承担硬件更新后的持续运营与维护。住房城乡建设部数据显示，2025年全国新开工改造城镇老旧小区2.71万个、499万户，共完成投资1332亿元。

住宅市场增量持续收缩，存量提效及新质生产力机遇凸显

2026年多地仍在高质量推进城市更新。同时，随着城市精细化管理以及“放管服”改革持续推进，城市服务市场进一步开放并不断发展。物企正在突破传统住宅业态藩篱，全面介入市政环卫、公共设施管养、园林绿化、体育场馆、会展中心、城市公园及旅游景区运营等城市及公建服务领域，实现从“住宅管家”向“城市运营商”的角色跨越。

同时，“物业 生活服务”新导向也促使物企依托现有社区场景，将服务链条向居家养老、资产运营等高附加值领域纵深拓展，通过挖掘社区存量资源的运营价值，在增量放缓的背景下构建起穿越周期的第二增长曲线。

其次是，近年来新质生产力驱动下，大量高科技、高精尖企业（如生物医药、人工智能、高端制造等）迅速崛起，这类企业对生产环境的稳定性、安全性及合规性有着极高要求，又因为聚焦核心研发与制造环节、实现极致降本增效的需求，从而形成了将复杂非核心业务进行专业化外包的现象，也为物企创造了从传统后勤向高端设施管理（IFM）转型的巨大机遇。

总结来看，物业服务行业现下处于新旧动能转化时期，业内普遍调整战略重心，意图通过深耕增值服务、布局城市及公建服务、探索B端业务，以及科技赋能等，来构建新的增长极。

运营发展篇

退盘与新拓并行，行业规模增长延续放缓

在项目拓展上，物企不再唯规模论，而是深度践行“质效并重”的策略，将“坪效”提升与现金流安全置于首位，通过主动优化项目业态结构（如提升非住宅、城市及公建服务占比），摒弃低效项目，全力追求有利润的增长与可持续的现金回流，以构筑长期发展根基。

年报显示，过去一年，多数物企继续优化物业管理项目组合，进一步聚焦规模化布局与区域密度提升，资源投放持续向高价值区域及核心城市集中。长三角、大湾区、京津冀、西南核心城市群，以及其它一线、新一线与重点二线城市，成为项目拓展与获取的主要阵地。

从退出的管理规模来看，中海物业名列前茅，2025年约满/退盘项目为5560万平方米，相较于2024年退盘4450万平方米有所提升。但拓新能力也大幅提高，2025年新增在管面积达9090万平方米，较2024年新增7410万平方米同比提升22.67%；最终截至2025年末，在管面积同比增长3530万平方米至4.78亿平方米。

据观点指数统计，2025年50家上市物企总在管建筑面积约为76.60亿平方米，相较2024年底的74.2亿平方米同比增长了3.23%。其中，在管面积同比下滑的物企数量由上年的9家上升至2025年的13家，占比进一步提升至26%；下滑幅度最大的三家物企分别为和泓服务（-12.20%）、弘阳服务（-11.30%）以及融创服务（-10.65%）。相比之下，经发物业、苏新服务以及泓盈城市服务的在管面积增速较快，分别同比增长84.39%、62.1%以及36.9%，至3188万平方米、2760万平方米以及1670万平方米。

合约面积是物企未来营收的蓄水池，截至目前有39家物企披露这一数据，相较上年，有四家（恒大物业、雅生活服务、金茂服务、建业新生活）不再披露。剔除这四家物企后，39家上市物企2025年末合约面积总计约为51.45亿平方米，较上年末的50.54亿平方米同比仅增长1.8%。合约面积同比下滑的物企数量增至18家，占比由2024年的35%进一步提升至46%。

其中，绿城服务截至2025年末储备面积为3.31亿平方米，与2024年末3.57亿相比下降了7.4%，主动是退出了部分非核心城市及存在交付风险的储备项目，以尽力减少后续可能出现的项目交付风险。

以品质焕新巩固住宅基本盘，多维度创新保障收缴率

住宅物业仍是绝大多数物企的创收基本盘，近年来随着业主需求升级、业内竞争压力加大，物企普遍增加了对项目的硬件改造或服务升级投入。同时，也在积极创新运营和收费模式，以实现服务和价格的匹配，化解物业费收缴难题。

据观点指数统计，32家上市物企2025年上半年住宅物业服务收入占比约为57.23%，较2024年同期的56.91%略有回升；2025年全年该占比基本稳定在57.15%，是物企深耕服务的主要领域。

另外，万科物业于2024年提出的“弹性定价”模式收获较高关注，过去一年该公司将“弹性定价”的508项服务标准开源，涵盖158项基础必选项，350项可选服务内容，分类归属到设备(EQ)、设施(FA)、清洁(CL)、客户服务(CS)、安全(SA)、绿化(LA)六大类中，业主可清晰了解到每项服务的质量要求、验收标准、服务频次、操作流程和人员配置等。

观点指数认为，“弹性定价”不仅增强了定价的合理性与公正性，让业主有明确监督方向；而且带来了住宅物业市场革新，有利于服务优质、管理规范、性价比高的物企扩大市场份额；再者，还将促使物企对服务进行精细化梳理和分类，明确各项服务的标准和规范，为行业建立更科学的服务体系提供了参考和借鉴。

商写赛道服务向深，物企强化IFM业务能力

数据显示，2025年末八城办公租金均值较年初下跌22.82%至2.3元/平方米/天。年内随着以价换量的力度持续加大，直接降租、延长免租期等方式吸引租户变得更为普遍，尤其是非核心区域的项目竞争更为激烈，进一步拉低了整体的租金水平。

相较传统住宅而言，商业及写字楼物业服务具有高专业度、强定制化与结果导向的显著特征：一方面，物企服务过程会涉及复杂的机电系统运维与高端商务礼仪，且不同项目需求差异巨大，需提供“一楼一策”的定制化方案；另一方面，最终服务效果也会与项目的出租率、租金溢价能力及资产流动性等挂钩，呈现出鲜明的“资产价值共生”特征。

这就要求物企能深度洞察客户非核心业务的外包需求，通过升级服务体系与融合智能化技术，提供覆盖全生命周期的综合设施管理（IFM）解决方案；以此提升项目的运营效率与客户的服务体验，进而构筑企业在高端及综合性设施服务市场的核心竞争力与品牌影响力。

聚焦新质生产力客户，探索绿色低碳物业服务

产业园区作为培育新质生产力、推动科技创新的核心载体，具备强劲的发展势能与政策红利。这也吸引了物企加大这一业态的布局力度，深度绑定数字基建、云计算等龙头企业，切入高附加值、强专业化壁垒的业务领域，分享科技赛道快速发展带来的市场红利，实现自身业务的高质量升级与长期增长。

2026年初，融创服务宣布与科创型数字新基建领域企业世纪互联签订战略合作协议，依托自身物业与设施管理能力，为后者提供“全周期、场景化”的配套服务，实现高价值业态拓展，正式打响筑基产业、办公业态的“号令枪”。

观点指数观察到，物企在产业园区赛道的客户选择上，偏重于互联网高科技、高端制造、新能源、生物医药等新质生产力领域头部企业，原因在于这类客户对服务稳定性、专业性与配套支撑要求更高，能够为物企带来持续稳定的收入与业务增长空间，是物企优化业务结构、提升盈利质量的关键举措。

此外，为响应国家“双碳”战略以及智慧低碳园区建设，帮助客户实现项目低碳转型与碳减排目标，物企亦在强化绿色物业服务与专业化能耗管理能力，通过搭建智慧能源监测平台、推广节能技术应用、优化设施运行策略，有效降低项目综合能耗与运营成本，提升资产全生命周期运营效率。

城市公建赛道持续扩容，环卫服务物企“败退”

城市公建物业涵盖政府办公场所、学校、医院、公共场馆、交通枢纽、景区等各类细分业态，因其需求稳定、现金流安全、政策支持力度大、市场空间广阔，且能有效对冲住宅与商办市场波动，同时便于物企输出综合服务能力、塑造品牌公信力、积累大型项目运营经验，因此成为近年来物企重点布局和拓展的重要赛道之一。

与商办和产业园等类似，城市公建业态服务场景多元复杂，不同细分业态的功能属性与管理规范差异显著；服务过程中，需要执行严格的政策标准与合规要求，对物业企业的专业服务能力、快速响应能力和常态化应急保障能力提出了较高的刚性要求。

同时，政策对公共空间服务市场化改革的持续推进，以及城市公建物业市场需求持续释放等因素，也吸引越来越多的物企加速布局，行业整体竞争愈发激烈。

环卫服务赛道，过往物企主要通过收并购的方式实现项目的快速储备和收入的快速增长。但近年来，由于地方政府财政预算收紧，市场主体竞争激烈，导致诸多项目中标价格下降，回款情况不佳，使得该业务盈利能力承压。物企也被迫优化和调整项目布局，向经济发达地区和优质项目集中资源，淘汰对业绩造成不良影响的项目。

观点指数统计，样本物企环卫服务类业务2025年平均增长率约为-5.0%，其中世茂服务、永升服务、碧桂园服务三家下滑幅度较大，分别同比下降42.8%、18.63%以及17.0%；相较之下，浦江中国、荣万家以及苏新服务该类业务分别同比上升19.65%、15.20%以及10.90%。

观点指数认为，部分物企在环卫赛道折戟，源于行业基因与运营逻辑的错配。环卫行业薄利、重资产、强成本管控的特征，与物企轻资产的服务模式略有不同。叠加政府端回款周期长、现金流压力大，以及专业环卫企业凭借本地化资源与极致成本优势筑起壁垒，物企跨界并购整合效果不佳、战略投入产出失衡，最终致使收缩或退出。

财务表现篇

营收增速连续下滑，净利润企稳回升

随着近年来业内持续对低效项目出清，管理规模增长压力加大，物业行业整体营收虽保持增长，但增速进一步放缓；同时，营收下滑的物企占比有所提升，头部物企与小型物企间的差距也在进一步扩大。

据观点指数统计，58家样本上市物企2025年共计营收2932.14亿元，平均同比增长率仅为1.76%，较2024年度的增长率均值下降2.9个百分点，呈现连续下滑态势。其中，录得营收下滑的物企共28家，占比48.3%，较2024年占比35.5%提升12.8个百分点。营收超过百亿的上市物企共有9家，与去年数量一致。

从营收规模来看，碧桂园服务、万物云及招商积余分别以483.54亿元、272.72亿元及192.73亿元位列前三；相比之下，末端的宋都服务营收仅有2.31亿元，与碧桂园服务相差约109倍，差距较2024年度进一步拉大。

2025年，受益于关联方风险出清带来的减值压力缓解，以及物企内部运营效率的显著提升，行业净利润得以修复并出现反弹。

据观点指数统计，58家样本上市物企2025年共计录得规模净利润总额约132亿元，较2024年度归母净利润约111.07亿元同比上升18.84%。毛利率均值较2024年的21.82%整体保持平稳，录得21.36%；净利率均值较2024年的3.64%同比上升了1.05个百分点。

总体来看，物业服务品质提升的投入加大、并购标的业绩未达标引发的商誉减值、应收账款减值计提，以及部分高毛利增值业务的收缩，仍是制约物业企业盈利水平提升的主要挑战。

关联方应收账款风险收缩，现金流支撑进一步减弱

年内，不少物企管理层视回款为首要经营任务，为此建立了更具执行力的责任及激励机制；亦有物企建立了数字化的回款管理系统，助力现金流管理提质增效。例如，碧桂园服务曾成立追讨欠款委员会等。

从效果来看，截至2025年末58家样本上市物企应收账款及票据总额约为977.5亿元，较2024年末增长约1.45%，增收与回款的“剪刀差”缩小，意味着行业正进入经营质量筑底阶段。

除了落实回款责任，2025年多家物企还选择与关联方进行以资抵债，或者退出低质低效项目等更多举措来改善回款状况。

观点指数认为，随着物企加速回收存量账款、压降关联交易规模，持续收缩关联方应收账款风险敞口，历史包袱将加速出清。

资本市场与收并购篇

IPO市场降至冰点，物企退市聚焦经营

资本市场上，物业板块近年来IPO热度迎来断崖式降温，2025年更是一度降至冰点。全年仅奥联服务、国信服务两家小型物企向港交所递表，且均未成功登陆资本市场。

招股书显示，奥联服务是一家总部位于广州的独立第三方物业公司，自2010年起向住宅社区提供社区生活服务，2014年将服务扩展至商企和城市空间领域。截至2025年7月31日，该公司在管项目达269个，总在管建筑面积为2452.1万平方米；其中，商企和城市空间服务项目占总在管面积的22.5%，社区生活服务项目占总在管面积的77.5%。

观点指数认为，资本市场的热情已抽离物管股，行业也尚未完全走出寒冬期，在此背景下，中小型物企普遍面临上市受阻、融资困难的局面，并且难以在短期内扭转。

期内收并购市场理性回温，物企注重协同与战略升级

2025年以来，物业行业收并购市场理性回温，较此前一年的低谷期有所反弹，年内完成了多宗大额交易，但并未重演过往“跑马圈地”式的规模狂热，而是呈现出鲜明的“补短板、强业态、重协同”的特征。

4月30日，金茂服务全资附属公司金茂物管向上海金茂收购了金茂绿建重庆全部股权，现金代价为2.58亿元，主要目的是加速其在科技住宅、非住业态、能源管理服务等领域的市场拓展。

2026年1月，新大正公告表示计划通过发行股份及支付现金的方式购买嘉信立恒75.1521%的股权，交易总对价为9.17亿元。目前，这笔交易已经通过了深交所受理以及反垄断审查，正在推进阶段。从收购理由来看，新大正意图借助此次收购将业务范围从传统的物业管理拓展到综合设施管理（IFM）领域，实现业务转型和战略升级。

数字科技篇

物企加速探索数智化转型，AI、机器人获得规模化应用

数智化发展方面，近年来物企加快探索的步伐。一方面是受到人工成本不断上涨，业主及客户需求升级，利润空间收窄等挑战，企业亟需以科技赋能实现提质增效，创新业务模式。

另一方面，则是源于政策对“智慧社区”、“智慧城市”等建设的要求，叠加物联网、AI等技术的成熟普及，正倒逼物企将数智科技从“可选项”变为“必选项”，以通过数据互联实现管理标准化与服务精细化。

从年报来看，物业行业对新兴科技的应用已在多个重点业务领域及运营管理层面取得实质性进展。

2025年以来，AI大模型在物业服务行业正式跨越“概念验证”阶段，进入深度规模化应用期。其应用场景已从单一的智能客服，全面渗透至“管理、服务、运营”的全链条核心环节。

观点指数认为，随着机器人等智能设备在人机协同体系与全域智能运营中的核心作用日益凸显。未来，住宅社区、办公楼、产业园区、城市公共空间等场景，将如同现在标配监控、电梯一样，把智能保洁、安防、巡检机器人纳入基础的配置。

本文节选自《2026物业服务卓越表现报告》