上海最近出了一场“返佣大战”。

两个房产大V，因为“返佣”杠上了。一个喊出70%返佣，另一个直接怼回去，放话“永远 5%”，摆明了要把价格战打到底。

几个回合之后，一个宣布不玩了，另一个也不再吭声。

表面看，这是两个中介在抢生意。但仔细想想，保险返佣、留学中介返佣、4S店销售私下让点小利，哪个行业没有？为什么偏偏房产返佣能闹到公开互撕？

答案只有一个：钱，太多了。

Part.1

返佣这件事，不是凭空冒出来的。

它出现，只有一个前提：房子没那么好卖了。

看几组上海的数据。今年3月，商品住宅成交3365套，同比跌了43%。整个一季度成交6801套，跌幅超过四成。

库存方面，内环内去化周期10.2个月，还算健康。但郊环外已经拉长到36.5个月——换句话说，要卖三年。

房子卖不动，按理说该降价。但新房有备案价的紧箍咒，9.5折基本就是天花板。直接降价，老业主那边也交代不过去。

于是就有了返佣：开发商把本该降的钱，包装成高额佣金给到渠道；渠道再拿出其中一部分，返给购房者。开发商保住了面子，购房者拿到了实惠，渠道赚了差价。

这套逻辑，其实不复杂。

Part.2

但问题在于，这笔佣金太大了。

其他行业也有佣金。保险业务员卖一份长期寿险，佣金几千到一两万；留学中介顾问签一个学生，提成万把块；4S店销售卖一辆车，提成三五千算高的。

而上海一套新房的渠道佣金，动辄十万二十万，远郊盘能到三四十万。

有业内人士聊起，说某些流量大V靠新房佣金业务，年纪轻轻就在上海买了上千万的房子。

蛋糕大到这个地步，谁都忍不住想多切一块。于是返佣比例从50%卷到70%，甚至喊出“永远 5%”。

表面看，这是中介在争返佣比例。但换个角度想——争来争去的前提，是佣金本身就高得离谱。

开发商掏了这笔钱，初衷是变相降价，让利给购房者。但层层流转之后，真正落到购房者手里的，可能只是其中一部分。而那些喊出高比例返佣的大V，剩下的那部分依然是一笔不小的数字。更别说，一场口水战带来的流量和关注度，本身就是一笔隐形收入。

购房者拿到返佣，以为自己占了便宜。可换个角度想想——这笔钱，原本就是从开发商口袋里掏出来的。 如果它没有被层层截留，而是直接用在产品上——园林多花点心思，公区多做点品质，电梯用个好牌子——住进去之后的每一天，可能都比那笔返佣更值。

Part.3

返佣最显性的一层影响，是恶意竞争。两个大V从50%一路卷到“永远 5%”，最后谁也没赢。

但水面之下的几层暗涌，可能更值得琢磨。

第一层，是灰色地带。自访客和渠道客之间，本来有一道防火墙。但返佣把这堵墙凿出了洞。中介可以和案场销售里应外合，把自访客户判给中介渠道，佣金互相分成。

今年3月静安检察院报道过一个案子：某房地产咨询公司内部核查，发现一笔95万的佣金支出异常——是离职员工通过虚构第三方中介，把公司的钱套了出来。这只是被查出来的一个。

第二层，是价格体系。开发商不敢公开降价，但返佣实质上让同一楼盘、同一时期出现了多种不同的实际成交价。

购房者A拿到10万返佣，购房者B自己到访一分钱没有，购房者C拿到15万返佣。三个人坐在同一个小区里一聊，信任就碎了。所谓“一房一价”，在这套操作面前，多少有些形同虚设。

第三层，是承诺的兑现。中介承诺返10万、20万，听起来很美。但返佣不是当场给的。购房者先付全款或办完贷款，开发商结佣给渠道，渠道再返给中介。中间隔了几个月，变数太多。任何一个环节出问题，承诺就成了空头支票。

去裁判文书网翻一翻，因返佣引发的诉讼并不少见。多是中介带看时拍胸脯承诺，成交后各种理由拒绝支付，最后闹上法庭。

Part.4

这场返佣大战，表面争的是比例，骨子里争的是那笔巨额佣金。

但所有人都绕不开一个前提：开发商为什么要给这么高的佣金？

因为房子不好卖。因为不能明着降价。因为渠道手里握着客户。

高佣金催生了返佣乱象，返佣乱象又反过来推高了佣金预期。这是一个循环。

面对这种循环，有些城市已经坐不住了。广东台山发了“限佣令”，把佣金上限卡在3%到5%；深圳上线了结算保障系统，从技术上切断返佣链条。这些动作谈不上完美，但至少传递了一个信号：监管层觉得，返佣这事不能放任自流。

上海呢？目前还没有类似的明文规定。

有人说，限佣令会打击渠道的积极性，房子更不好卖。但换个角度想——如果一个市场只能靠高额返佣来驱动，那这个市场本身是不是该反思一下？

限佣令，不是为了消灭渠道，也不是为了禁止返佣，而是限的，是那个已经高到离谱的佣金本身。

当一套房子的成交价成了一个谜，当每个人都在猜自己是不是那个“拿少了”的人，交易的根基就不稳了。

蛋糕可以吃，但不能把桌子也掀了。