4月第三周，上海房地产市场呈现“双轨”走势。

二手房市场延续量价齐升态势，周度成交站稳7000套以上；新房市场则整体低位徘徊，内部冷热分化极为显著。

01、二手房：成交放量，价格微涨，挂牌稳定

上周上海二手房成交量价齐升，热度延续。

上海网上房地产显示，上周（4.13-4.19）全市二手住宅成交7471套，日均1067套。其中，18、19日连续两日成交突破1300套，成为周度冲高的关键。

市场活跃并非源于抛压。当前全市二手房总挂牌量稳定在32.1万笔左右，与3月持平，显示供应端未现恐慌性放量，成交主要由真实需求驱动。

价格端保持微涨。据诸葛找房数据显示，上周二手住宅市场均价报61555元/平方米，环比上升1.23%。更关键的信号在于信心：调价房源中，涨价房源占比升至17.27%，业主涨价的信心，没有消失。

数据来源：诸葛找房

整体而言，上海二手房市场正在走出“量价齐稳”甚至“量价微涨”的节奏。4月还剩最后10天，2.5万套的月度目标，值得期待。

Part.2新房：量跌价涨，冷热两重天

新房市场仍处于调整期。据佑威房地产研究中心数据，上周（4月13日-4月19日）新建商品住宅成交面积9.18万平方米，环比下降14.6%；成交均价为69081元/平方米，环比上涨5.7%，呈现“量跌价涨”态势。

从区域看，郊区成交率先发力。青浦、嘉定分别以11144平方米和10735平方米位列全市第二、第三，主要得益于时代雲境的集中网签。大浦东仍居榜首，成交14585平方米，上实听海等项目贡献较大。

中心区则继续“潜水”：长宁挂零，静安、徐汇成交均不足2000平方米，杨浦也未超过5000平方米。核心地段的新房供应稀缺，成交自然难以放量。

开盘端，上周上海仅有4个项目正式开盘。其中，浦东陆家嘴的太古源源邸表现最为亮眼，推出56套180-744平方米公寓，备案均价181800元/平方米，认购人数达107组，认购率高达191%。同样位于浦东的怀山望推出76套叠加及联列产品，备案均价39794元/平方米，认购率80%，表现尚可。

相比之下，闵行象屿天宸雅颂推出100套公寓及叠加，备案均价67427元/平方米，因认购不足未触发摇号。金山建发瑞湖推出163套公寓，备案均价35340元/平方米，同样未能摇号。整体来看，核心地段、高产品力项目依然能点燃市场，而远郊项目去化承压。

认购端，上周全市共17个楼盘启动认购，认购率从250%到4%不等，分化极为显著。

认购表现最为突出的是前滩板块的两个项目：前滩公馆（12套联列，139800元/㎡）2日认购率高达250%；前滩元境（68套公寓，121800元/㎡）2日认购率达210%。此外，浦东澐启滨江认购率133%，宝山中环麓岛2日100%，嘉定时代雲境3日114%，均表现活跃。

与之形成鲜明对比的是多个项目认购率不足两成。浦东联发金海雲墅2日仅19%，浦东招商臻境3日20%，宝山江湾金茂府3日仅11%，浦东上实听海更是低至4%。另有虹口金茂璞元、静安苏河融景、松江华发海上都荟、杨浦保利誉滨江等项目未公布认购率。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，虽然近期成交量还没有回升到10万平方米以上，成交排名靠前的楼盘也没出现网签过百的现象，但是出现积极变化。比如，刚需和首次改善近期表现较为活跃，不少项目的认筹数据还不错，最后网签成交排名靠前。这也是楼市成交量最为重要基础，而且可以积极去库存。近期二手房交易非常活跃，置换力量积极介入，房企也在营销方面给与积极配合，短期交易以刚需和首次改善为主的格局有望得以延续。