4月21日，上海三批次土拍收官，“分化”依然是关键词。

徐汇长桥地块引来9家央国企激烈争夺，经过82轮竞价，溢价25%成交，楼面价刷新板块纪录；而普陀石泉、金山新城两宗地块则仅有一家企业报名，最终由国企底价托底，3宗地块总成交金额达72.1亿元。

一热两冷，与当前新房市场的分化走势基本一致。当市场回归理性，房企的投资逻辑变得高度趋同：聚焦上海，且聚焦上海最具确定性的板块。

值得一提的是，招商蛇口成为本场最大赢家，先联合中建八局底价摘得普陀石泉地块，随后又在徐汇长桥的激烈厮杀中斩获新地王，一日之内连下两城，重仓上海的意图明显。

01、9家央国企火拼，徐汇长桥加冕新“地王”

今天上海土拍的最大看点，无疑是徐汇长桥地块。

82轮竞价、9家央国企围猎、溢价率25%——招商蛇口最终以33亿元总价、87150元/㎡楼面价竞得该地块，一举刷新徐汇长桥板块住宅楼面价纪录，成为新晋“地王”。

按楼面价倒推，未来项目售价预计在13.5万元/㎡左右。在当前市场环境下，这一价格并不便宜，但参拍房企显然认为具备合理性。

地块的吸引力不难理解。它位于徐汇长桥板块，东至龙吴路，北至百色路。容积率1.8，限高36米，未来可打造10-11层的低密度小高层住宅。北侧紧邻上海植物园，东侧距黄浦江仅500米，“左手公园，右手江景”的资源配置在上海新房市场中较为少见。地块本身也较为方正，无复杂配建要求，属于开发商偏好的“完型地块”。

对比今年一批次出让的徐汇长桥S04-16地块，当时由上实城开以26.75亿元底价拿下，楼面价仅48511元/㎡，溢价率0%。这宗地为商业住宅混合用地，含商办及配建要求，且地理位置相对偏南，城市界面与配套成熟度均不及今日地块。

如此优质的地块，自然吸引了一众头部房企。参拍名单几乎囊括了主流央国企：中海、华润、保利发展&西岸、招商、绿城、建发&象屿、越秀、金茂&清能、上海城投。

从竞拍过程来看，开局多家房企轮番试探，节奏相对平缓；中段竞争升温，报价间隔明显缩短；后半程基本演变为招商蛇口与保利发展&西岸的“双雄对决”。最终经过82轮竞价，招商蛇口以33亿元总价胜出，整场耗时约70分钟。

有业内人士认为，这块地之所以让9家央国企拼到这个程度，除了自身条件较好之外，还有两个原因：一是稀缺性，徐汇低密纯宅地的供应在过去十年里屈指可数；二是确定性，徐汇的信用溢价依然坚挺，不只是滨江，整个中环内对开发商而言就是“卖得掉、卖得好”的保障。这也正是招商蛇口愿意以这个楼面价重仓拿地的原因所在。

招商蛇口对这片区域并不陌生。

地块不远处，就是由招商蛇口开发的海上清和玺项目。该项目于2024年11月首开，目前累计推售房源834套，均价11.4万元/㎡，已售住宅套数为612套，网签去化率约73%。有了前面的操盘经验，招商对区域客户、产品定位和价格体系都更有底。

此次拿地后，招商蛇口在徐汇中环的布局进一步连片。该地块未来产品形态尚未明确，但考虑到地王属性及13.5万元/㎡的预期售价，招商蛇口势必在产品力上拿出更高水准，这也将考验其在高端市场的操盘能力。

02、中建八局&招商蛇口联合体底价摘得普陀石泉地块

另一块地在今日早些时候率先有了归属。

中建八局与招商蛇口组成的联合体，以30.29亿元的底价拿下普陀石泉地块，成交楼面价62077元/㎡。无竞争对手，无溢价。

这是一次典型的“央央联手”。中建八局（中建东孚）近年来在沪补仓节奏密集：2025年6月以81.95亿拿下宝山W12单元地块，同年12月以2.99亿摘得浦东周浦“城中村”改造项目。而招商蛇口在随后的徐汇长桥竞拍中斩获地王，双方此番联合底价拿地，既分摊了资金压力，也实现了在普陀内环旁的布局。

地块的优劣势较为分明。

优势方面，最突出的是“内环旁+五轨交汇”。地块至3/4/7号线镇坪路站、3/4/11/14号线曹杨路站的步行距离均在1公里以内，至14号线中宁路站约1公里出头。在普陀，这样的轨交密度属于较高配置。此外，地块西侧规划一所十二年一贯制学校，是明确加分项。

劣势同样不容忽视。一是地块形状不规则，对方案排布不够友好，将增加设计成本和销售难度。二是距内环高架较近，直线距离不到50米，且南向直面高架，噪音、尾气等影响构成实质性抗性，这也是该地块最终仅一家企业报名的核心原因之一。三是周边城市界面一般，老房子较多，短期缺乏城市更新红利，主要依赖产品力突围。

中建八局与招商蛇口为何愿意底价拿地？核心在于算得过账。这块地楼板价仅6.2万/㎡，且无保障房配建，即便卖到10万/㎡，利润空间也相当可观。中建八局拥有成本优势和施工能力，招商蛇口则具备高端产品操盘经验与上海市场的品牌号召力，前者擅长控成本，后者擅长做产品，两者互补，恰好覆盖了地块的短板。

不过，利润预期是一回事，市场能否买单是另一回事。北侧中海环宇玖章二批次网签去化率仅约11%，加上周边上海城建等项目待入市，竞争压力不小，说明该片区的购买力并没有想象中那么充裕。

03、金山国资委底价摘得金山新城地块

金山新城地块，则由金滨海集团（金山国资委）以底价8.8亿元摘得，成交楼面价13810元/㎡。

相比去年5批次建发竞得的瑞湖地块（楼面价14820元/㎡，溢价近10%），地价低了约1000元/㎡。

从地块条件看，它并不逊色。地块位于金山新城核心区，紧邻金山区政府，周边配套成熟。容积率仅1.05，比建发瑞湖项目1.25的容积率更低，具备打造联排+叠墅类低密产品的良好基础。

不过，金山区新房市场的整体流速制约了地块的吸引力。上海网上房地产数据显示，截至2026年4月，金山区新房可售套数为5909套。而2025年全年，金山区新房成交量为2258套。按此去化速度，现有库存去化周期已超过两年。

较长的去化周期意味着更高的资金占用成本。因此，即便地块自身条件过硬，也没有一家市场化房企参与竞拍。最终，由本地国企金滨海集团托底成交。这也折射出当前远郊市场的现实：即便地块条件不错，区域购买力和去化速度仍是房企决策的重要考量。

小结：

这场土拍，是当下上海楼市的一个切面。

徐汇的热，热在稀缺和确定性——纯宅地的稀缺性、徐汇中环的信用溢价，让9家央国企鏖战82轮；普陀的冷，冷在硬伤，但底价仍为招商与中建八局提供了算账空间；金山的冷，则冷在区域去化周期较长，优质低密地块也需国企托底。

央国企的投资策略愈发精打细算，但上海核心板块的优质资产，始终是它们愿意重仓的方向。2026年的上海楼市，分化仍是主旋律，但核心区的底盘足够扎实。