来源：凤凰网房产 作者：WTT

2026年，全国城市更新将再进一步。

首先是深圳市开年率先“松绑城市更新”——3月16日正式落地《关于进一步规范城市更新项目管理有关事项的通知》，取消保障房配建、松绑土地移交率，为开发商“减负”。

并且，深圳这次不只是孤立的政策调整，而是全国城市更新进入新阶段的“试水信号”。

紧接着，4月16日财政部办公厅，住房城乡建设部办公厅发布《关于开展2026年度中央财政支持实施城市更新行动的通知》 ，对城市更新方案入围的城市给予8亿元-12亿元的补贴，金额高于往年。

但今年城市更新选拔城市数名额减少至15个，意味着竞争也更加激烈。参选城市的“城市更新工作方案”需要明显提升城市基础设施水平，改善老旧片区人居环境，完善法规制度，规划标准，投融资机制及相关配套政策。

无论是政策松绑，还是国家补贴加码，都指向同一个目标——升级城市更新，让老破房子的改造更科学、有效、有益。

① 利好拆迁，速度加快、赔偿更“卷”

城市更新越来越广、越来越卷，利好非常明显，先讲拆迁。

以拆迁重镇广州为例，据统计，2026年广州会有超过20个城中村集体开拆，全面提速。

例如被称为“小产权房重灾区”的白云红星村，从2019年推迟又推迟，在2026年终于将迎来实质性的拆迁进程了。

聚龙湾坑口的旧改总投资预计348亿，今年还将再砸50亿，全力促工之下，今年5月底之前就要完成搬迁，6月228栋房屋的重建就将启动。

再如三元里片区，第一年就砸了100亿元，计划总投资超200亿，启动区安置房要在今年10月就完成主体结构封顶(距离项目开工时间仅仅14个月)。

进入2026年，广州坑口、墩头、彩瓷厂、仁厚直街、杏花社区等区域，大批村屋和厂房已经被夷为平地，进展显著。

而且旧改工程中，高补偿的案例不少。

据悉，广州的大塘片区、三滘的后滘、池滘村，补偿款给到了最高5.6万/㎡。白云区黄边村16.7公顷集体用地集体腾退拆迁，旧改最高单户安置面积达到了525㎡，置换的新房比当前很多豪宅还豪。

还有，广纸鸡春岗新街大院的拆迁货币补偿达到6万/㎡，远远高于周边类似“老破小”的市价(约1.5-2万/平)，相当于极限拉高了这批老房子的价值。

不止政府砸钱，参与旧改项目的开发商也在发钱。

例如，宏岗村旧改的新开发商珠光集团直接给交房的村民一次性发放3年的临迁费，另外给参与表决者额外奖励一万元/人，当场给现金，村民可以现场数钱。

因此宏岗村的旧改提速也很明显，明年12旧改复建AZ-02地块就预计实现主体结构封顶，规划8栋住宅建筑，可提供1180套安置房。

而今年，伴随“城市更新松绑”从深圳迈向全国，降低土地移交率、取消保障房配建、推进“清调供”以盘活存量等政策逐渐铺开，开发商的“钱袋子”减负后，可以预料会有更多国家队入场旧改，开发商的参与环境也会更灵活、更可行。

② 利好房票，上限刷新，新模式试水

除了拆迁直接补偿、返迁，当前主流的旧改方式还有“房票”。随着城市更新进程加快，“房票”上限频频被刷新。

比如今年1月广州在荔湾区落下房票安置政策的首个试点时，就向区内土储项目商办物业核发的了一张“价值1亿元”的房票，直接刷新纪录。

深圳2025年12月18日核发的“首张房票”，金额也高达4055万元，成为2025年的房票金额天花板。

北京的朝阳区一棚改项目，目前公开最高房票金额达3800万元，主要面向企业及大面积产权持有者。个人房票金额多集中在300万-800万元区间，适配普通家庭搬迁需求。

上海的最高房票金额见于浦东新区，达3600万元，主要用于企业搬迁补偿。个人房票金额普遍在280万-750万元之间，兼顾刚需与改善型需。

与此同时，“政策机制”也在持续被迭代。

比如上海，为更新房票奖励机制，从郊区到市区已经落地试水了一种更加灵活的房票政策。

其中，郊区的马陆彭赵村启用“现房 房票 8%奖励额度”，旧改村民可以选择嘉定范围内的一手新房；

市区的江南新村试水“货币补偿 额外购房奖励(被征收面积×2000元的买房优惠额度)”的模式，但仅限享受1次房票奖励（能与其他签约奖励并行），自意愿征询起始日起至签约结束后18个月内，有了徐汇区的这张“房票”可以在上海全市选择购买新房和二手房。

从多个城市陆续公布的“2026年城市更新实施计划项目清单”也能看出政策机制的不断创新。

例如北京，2026年首批项目共计1321个，年度计划投资1049.5亿元。伴随《北京市城市更新政策激励工具箱（1.0版）》，建立“周调度、月通报”和“插旗拔旗”管理机制，推动项目“能早尽早、能快尽快”实施。

重庆发布2026年首批《城市更新机会清单》，收录207个城市更新项目，总投资近1200亿元。同时重庆上线了“城市更新资源信息平台”，实现项目与资本智能匹配。

南京也建立了“政府、企业、居民合理共担”的资金模式，整合中央补助、超长期特别国债、省“城新贷”贴息等专项资金。

从拆迁政策到“房票”政策，全国重点城市不仅在升级资金，也在升级模式，全力推动城市更新落到实处。

新的“旧改狂潮”到来，也预示着更多城市和区域将跟进，让大家的老旧房子可以有更多的盘活方式，让置换可以有更多的选择、更大的商量空间。

毕竟推动“以旧换新”不仅关于个人，也是整座城市建设和经济发展的重要动力。