来源：丁祖昱评楼市

当前楼市去库存进入了新阶段。

有两组数据释放积极信号，一个是国家统计局公布的截至3月末全国商品房待售面积同比下降0.1%，这是自2021年7月全国商品房待售面积同比转增以来首次下降。

另一组数据来自CRIC监测的一季度重点44城新建商品住宅取证未售库存面积，截至3月末，这一数字降至2.77亿平方米，同比去年一季度、环比2025年四季度齐降，并持续小幅下降至阶段性低位。

全国层面的待售库存总量或将进入缓慢下降通道。

过去两年，在“保交付”政策影响下，全国商品房待售面积总量攀升至阶段性高位，2026年3月末达到7.86亿平方米。

不过，积极的信号是，这些待售面积正在逐步得到消化。

从同环比增速来看，3月末待售面积环比下降1.75%，同比下降0.1%。这是全国商品房待售面积自2021年7月同比转增以来首次出现下降。

把时间线拉长，如果我们把视线从静态的库存数值，转向动态的同比增速变化，会发现一个更关键的信号：商品房库存的扩张速度正在快速下台阶。

同比增速来看，2023年12月末商品房待售面积同比增速达到19.39%之后开始掉头向下，至2025年2月末商品房待售面积增速回落至10%以内，至2026年2月待售面积达到阶段性峰值后至3月末同环比转降，其中同比更是51个月以来首次出现下降，释放库存周期切换的信号。

更为关键的是，占商品房待售面积七成以上的待售3年以下面积，降幅更明显，截至3月末同比下降1.8%，而2月末降幅为1.6%，主力库存加速去化。

2024年以来，楼市政策进入密集放松周期，至2026年行业进入底部确认一年，随着市场需求的进一步释放，以及“保交付”高峰已过，房企竣工未售现房新增供应大幅放缓，未来待售面积不会再出现大幅增长的情况。

从重点44个城市新建商品住宅取证未售建筑面积来看，新房库存已进入实质性下行通道。

CRIC数据显示，截至2026年3月末该指标降至2.77亿平方米的阶段性低位，环比2025年四季度末下降2%，同比2025年一季度末减少3%，较2023年以来的库存峰值累计回落16.9%，库存收缩趋势明确。

从城市的角度来看，截至2026年3月末，44城中有28城取证未售库存同比下降，29城取证未售库存环比下降，城市占比都在六成以上。同环比齐降且降幅较为明显的多为常州、温州、长春、肇庆、合肥等三四线及二线城市为主。

进一步聚焦上海、北京、广州、深圳、杭州和成都六城的月度库存走势来看，仅广州库存总量同环比下降，其余5城均有不同程度的上涨。

但对比近年库存峰值，六城库存全线收缩。其中，杭州对比2021年1月时库存高点降幅达到了59%，其库存去化周期（以12个月的销售流速测算）始终保持在10个月左右。此外，上海截至3月末的库存总量为772.94万平方米，较库存高点时下降4.4%，自2024年11月以来上海新房库存同环比涨跌始终控制在10%以内，去化周期也在18个月左右，供求关系较为健康。

上述六城中广州库存去化表现亮眼，截至3月末，广州商品住宅存量规模1388万平方米，对比2025年末下降了51万㎡，整体去化周期24.1个月，对比2025年末缩短了0.7个月，库存压力稳步缓解。

库存规模下台阶背后，有一个值得关注的情况，即典型城市库存去化周期还在持续上升，数据显示，44城中有8城库存去化周期在20个月以下，核心城市中上海、杭州去化周期较2月末分别增长了1.1和0.5个月。这意味着，后续库存去化依然存在一定压力。

库存去化仍是当前房地产市场调整的核心任务。从重点城市表现来看，供求关系改善成为本轮去库存的关键支撑。

尽管截至3月末全国商品房待售面积仍接近8亿平方米高位，但已结束攀升，后续随着二季度新增供应的大幅减少、需求端持续释放，全国层面的待售库存总量或进入缓慢下降通道。不过绝对规模较高，去化仍需要时间。