观点网 这几天，广州越秀邮电新村的街坊们都忙着讨论青龙坊旧改的新变动。

2026年4月底，广州越秀区环市东青龙坊旧改项目确定由原本的拆除重建改为原拆原建。

“我们都知道原拆原建是什么意思，很早以前就在说这个事情了。”有青龙坊住户向观点新媒体表示，几年前就有传言说项目不一定会拆除，“第一种就是我们交钱，企业翻新楼房给你住；要不就给一些补偿，自己搬出去住啦。”

“一些补偿”的具体数额，青龙坊街坊们并没有透露，但言下之意是对原拆原建的妥协——毕竟这是一宗自2017年启动以来便多次调整方案的旧改项目。

或许是因为拆建比例超过当前旧改拆除重建的限制，最终原方案未能通过审批。

等了9年的百亿旧改

回到2017年5月，广州环市东旧改片策招标，青龙坊改造正式启动，初始规划了启动区改造方案及首开区改造方案。

其中，启动区范围达到42.6公顷，包括除重建范围16.1公顷、友谊广场及建设六马路地下综合开发范围6.4公顷，包括第八人民医院、白云住建局、中大肿瘤医院、省卫生健康委、三茂酒店、国泰酒店、华粤大厦等单一权属单位。

首开区改造方案中，需要拆除建筑18.7万平方米，规划建筑规模60.6万平方米，包括华英医院微改造、拆除第八人民医院、卫生厅大院、肿瘤医院体检中心及周边建筑等，还要新建安置地块22万平方米、商住地块22.6万平方米。

方案定下后，2021年4月广州环市东片区改造片策方案公示，一个月后珠江实业中标了环市东商圈更新改造项目东启动区意愿表决工作咨询服务，并开始了基础数据调查招标。

这一动作之后，青龙坊片区做地项目逐渐有了眉目。

2025年6月，环市东青龙坊片区做地项目单元详细规划及相关专题服务正式招标，7月结果公示，珠江实业成为项目做地主体企业。

从官方资料来看，青龙坊旧改项目位于越秀区环市东片区，东至先烈中路、南至东风东路、西至建设六马路、北至环市东路，紧邻地铁淘金站、建设六马路站。

在原方案中，这一项目采用拆除整治的结合方式，改造范围达到9.4公顷，现状建筑面积25.7万平方米，居住户数约3635户，人口约1.82万人。预计改造成本111.35亿元，改造后规划建设量51.5万平方米，其中复建安置量25.57万平方米，融资建设量25.94万平方米。

按照珠江实业彼时规划，青龙坊将改造为国际大健康引擎，城央CBD复兴引领地，预计改造后补齐3.62万平方米公服配套设施，提供约20万平方米的大健康产业空间载体。

然而，后续问题恰恰出在这份方案的改造规划范围。

2026年4月底，有市场声音传出环市东青龙坊做地方案被否，有业内人士向观点新媒体表示，这一结果的主要原因在于项目改造拆建比例高于1：2，不符合当前大拆大建的改造基准；此外，方案中部份新建建筑超过100米，不符合目前旧改住宅的限高。

更重要的是，青龙坊项目预计改造成本高达111亿元。而规划单元以商业为主，住宅用地、商住用地比例均小于商业用地，且需配建20万平大健康载体，该规划或许会让项目在短期内回血缓慢，还得背负高昂的时间成本进行长期运营。

青龙坊内部人员还向观点新媒体表示，项目改造补偿标准也是当前进退两难的原因之一。

“青龙坊楼龄已逾二十载，早年单价不过两三千元，如今虽因加装电梯升值至四万元，但受限于当前的房地产行情，实际成交情况说不准。”观点新媒体了解到，这一片区多为广东省市邮电局家属院，现有住户绝大多数为外来租客，房屋面积小，有一定空置情况。

原拆原改新逻辑

在这种情况下，如何把握补偿的数额平衡至关重要。

有市场人士公开表示，周边瑶台村国有房屋征收弃产补偿可以达到4.4万元/平方米，南洋电器厂改造项目的弃产补偿最高6.6万元/平方米。

但面对2026年市场环境与政策变化，成本高昂的旧改做地模式似乎难以为继，更具成本优势的原拆原建模式项目成为新出路。

随着原有做地方案被正式否决，珠江实业选择转向原拆原建，背后考量不言自明。

首先，原拆原建模式不仅操作难度和综合成本更低，建设周期也能够缩短。此外，由于原拆原建的资金多由业主出资、政府补贴及企业资金共同分担，来源更加多元。

观点新媒体还了解到，4月12日广州市规划自然资源局联合广州住建局，发布了《关于支持高品质住宅建设的若干意见》，其中便涉及自主更新，原拆原建。

具体来看，该《意见》支持适度增加建筑面积，以满足《住宅项目规范》标准，补充必要的市政基础设施、公共服务设施与公共安全设施，增加社区公共活动和交往空间，以上地上建筑规模增量原则上不超过30%。

这意味着在按规定向业主交付原面积后，新增的额外面积或可作为开发商的运营空间，增加一定盈利来源。

值得注意的是，广州市区内此前已有一宗具备代表性的原原建项目——广州花都集群街2号居民楼。

2023年5月，广州花都区住建局计划了一项“广州北站东侧老旧小区成片连片微改造项目”，总范围71.4公顷，涉及四个社区、126个老旧小区，位于丰盛社区内的集群街2号楼在整改范围内。

一年后，花都区提出“原拆原建、增加公服”改造思路，项目改为居民承担主要改造成本，项目拆建投资估算约800万元，由业主按照4600元/平方米标准共同承担改造成本。

在政策支持上，花都区财政按照不超过50%比例，奖补包括基础数据调查费、建设单位管理费等在内的前期费用；另对低收入家庭提供50%补助，同时引入银行低息贷款。

观点新媒体还注意到，该项目公房占比较高，有15户产权同属花都城投这一家国企。

眼下，广州花都集群街2号已成为全国原拆原建的代表项目，而距其30公里之外的越秀环市东青龙坊能否顺利接棒，还需时日检验。