4月24日,《上海市松江新城科技影都区SJC1-0027单元控制性详细规划修编》草案补充公示出炉。相比今年2-3月的首轮公示,此次主要针对道路红线线型进行调整,涉及周边地块用地面积变化。

不过,最值得关注的,还是这份规划正式披露了该单元内完整的住宅用地清单——合计12宗住宅用地,且清一色低容积率,未来大概率打造洋房、叠加甚至联排产品。
其中,Rr2类住宅(通常为多层住宅,可做洋房、叠加)共5宗,容积率普遍在1.05-1.15;Rr3类住宅(多层、小高层为主)共7宗,容积率也多在1.05-1.45之间。

具体来看,02-01A地块,用地面积41110㎡,规划为Rr3类住宅用地,容积率1.35;
02-01B地块,用地面积12794㎡,规划为Rr3类住宅用地,容积率1.35;
03-02地块,用地面积31823㎡,规划为Rr2类住宅用地,容积率1.05;
03-07地块,用地面积33255㎡,规划为Rr2类住宅用地,容积率1.05;
05-01地块,用地面积16303㎡,规划为Rr2类住宅用地,容积率1.15;
07-04地块,用地面积17317㎡,规划为Rr3类住宅用地,容积率1.45;
08-31地块,用地面积19262㎡,规划为Rr3类住宅用地,容积率1.20;
09-09A地块,用地面积28421㎡,规划为Rr2类住宅用地,容积率1.05;
17-01地块,用地面积27466㎡,规划为Rr3类住宅用地,容积率1.05;
21-01地块,用地面积19917㎡,规划为Rr2类住宅用地,容积率1.05;
23-01地块,用地面积14212㎡,规划为Rr3类住宅用地,容积率1.25;
25-01地块,用地面积11915㎡,规划Rr3类住宅用地,容积率1.25。
值得一提的是,中交和宝华的两个项目也在此次规划中“改了名”:
宝华紫薇星城所在的两宗住宅用地,原11-06地块编号改为08-36地块,原14-01地块改为08-18地块;
中交松香源著所在的14-05地块,改为08-15地块。
客观来看:科技影都的产业定位与现实难点
科技影都的产业规划确实有看点——影视、文创、数字内容等方向契合松江的长期发展策略,未来有望形成一定的人口和就业集聚。但就目前的实际情况而言,这个板块面临的一个突出短板是轨道交通配套不足。
距离最近的金山铁路车墩站,班次有限且与市区通勤的衔接不够便利,至徐家汇约需近1小时;规划中的东西联络线、23号线延伸仍属于远期愿景,落地时间尚不明确。公路方面,S32、G15在早晚高峰时段拥堵较为常见。
从过往车墩板块的新房表现来看,即便产品本身具备一定品质,整体去化周期普遍偏长,二手市场的流动性也不算活跃。此次规划的12宗低密宅地,合计建筑面积预计超过30万平方米,相当于两三千套的供应量。未来的主要客群可能更多依赖本地改善需求(如老城置换、动迁溢出)以及区域内产业人群。对于松江新城核心区或闵行的外溢客户而言,由于缺乏便捷的轨交连接,吸引力相对有限。
综合判断,这些地块在出让时可能出现低溢价甚至底价成交的情况,未来入市价格也较难突破区域现有天花板。对于购房者来说,除非日常工作生活半径就在松江南部,否则单凭低容积率的产品优势,还不足以完全抵消交通不便带来的影响。
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