4月24日，《上海市松江新城科技影都区SJC1-0027单元控制性详细规划修编》草案补充公示出炉。相比今年2-3月的首轮公示，此次主要针对道路红线线型进行调整，涉及周边地块用地面积变化。

不过，最值得关注的，还是这份规划正式披露了该单元内完整的住宅用地清单——合计12宗住宅用地，且清一色低容积率，未来大概率打造洋房、叠加甚至联排产品。

其中，Rr2类住宅（通常为多层住宅，可做洋房、叠加）共5宗，容积率普遍在1.05-1.15；Rr3类住宅（多层、小高层为主）共7宗，容积率也多在1.05-1.45之间。

具体来看，02-01A地块，用地面积41110㎡，规划为Rr3类住宅用地，容积率1.35；

02-01B地块，用地面积12794㎡，规划为Rr3类住宅用地，容积率1.35；

03-02地块，用地面积31823㎡，规划为Rr2类住宅用地，容积率1.05；

03-07地块，用地面积33255㎡，规划为Rr2类住宅用地，容积率1.05；

05-01地块，用地面积16303㎡，规划为Rr2类住宅用地，容积率1.15；

07-04地块，用地面积17317㎡，规划为Rr3类住宅用地，容积率1.45；

08-31地块，用地面积19262㎡，规划为Rr3类住宅用地，容积率1.20；

09-09A地块，用地面积28421㎡，规划为Rr2类住宅用地，容积率1.05；

17-01地块，用地面积27466㎡，规划为Rr3类住宅用地，容积率1.05；

21-01地块，用地面积19917㎡，规划为Rr2类住宅用地，容积率1.05；

23-01地块，用地面积14212㎡，规划为Rr3类住宅用地，容积率1.25；

25-01地块，用地面积11915㎡，规划Rr3类住宅用地，容积率1.25。

值得一提的是，中交和宝华的两个项目也在此次规划中“改了名”：

宝华紫薇星城所在的两宗住宅用地，原11-06地块编号改为08-36地块，原14-01地块改为08-18地块；

中交松香源著所在的14-05地块，改为08-15地块。

客观来看：科技影都的产业定位与现实难点

科技影都的产业规划确实有看点——影视、文创、数字内容等方向契合松江的长期发展策略，未来有望形成一定的人口和就业集聚。但就目前的实际情况而言，这个板块面临的一个突出短板是轨道交通配套不足。

距离最近的金山铁路车墩站，班次有限且与市区通勤的衔接不够便利，至徐家汇约需近1小时；规划中的东西联络线、23号线延伸仍属于远期愿景，落地时间尚不明确。公路方面，S32、G15在早晚高峰时段拥堵较为常见。

从过往车墩板块的新房表现来看，即便产品本身具备一定品质，整体去化周期普遍偏长，二手市场的流动性也不算活跃。此次规划的12宗低密宅地，合计建筑面积预计超过30万平方米，相当于两三千套的供应量。未来的主要客群可能更多依赖本地改善需求（如老城置换、动迁溢出）以及区域内产业人群。对于松江新城核心区或闵行的外溢客户而言，由于缺乏便捷的轨交连接，吸引力相对有限。

综合判断，这些地块在出让时可能出现低溢价甚至底价成交的情况，未来入市价格也较难突破区域现有天花板。对于购房者来说，除非日常工作生活半径就在松江南部，否则单凭低容积率的产品优势，还不足以完全抵消交通不便带来的影响。