来源:凤凰网房产 作者:WTT

4月28日，中共中央政治局会议正式召开。会议指出，要有效防范化解重点领域风险。努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新。有序化解地方政府债务风险，着力解决拖欠企业账款问题。推动中小金融机构改革，稳定和增强资本市场信心。

值得一提的是，这是自去年4月末以来，中央政治局会议第一次提及房地产，并且用到了“努力”二字。作为2026年的第一场围绕“经济工作研究”的政治局会议，信号似乎很足。

今天政治局会议再次提及房地产，符合一个预判——股市企稳、PPI转正之后，房地产将成“促回暖”的重点。这次会议说明，未来针对楼市可能未必有出人意料的新招，继续采取综合疗法的可能性更大，但综合而言政策支持力度会有所加大。

真正厉害的政策工具，迟迟没出！

政治局会议在4月底召开，释放积极信号。加之，“彭博小作文”曾指向，4月底楼市可能推出一揽子政策举措。“五一小长假”的楼市预期可谓拉满。

实际上，从去年下半年开始，市场的政策出台频率就开始加速，今年以来更是密集。中指研究院数据显示，一季度全国各地已出台超160条楼市鼓励政策，包括优化限购/限贷、购房补贴、调整公积金、引才落户等。

其中，公积金是频次最高的政策措施，今年前四个月全国已经出台超60条公积金政策。

可以发现，当前的措施重点还是围绕贷款减负，力度不轻不重，而之前市场热议的“三大工具”，至今还没全面推出！

“三大工具”指的是：1.全国新房贷款“财政贴息”。2.“万亿级”存量房收储。3.同步的配套政策，如首套新房契税下调、核心城市优化限购和认房认贷规则、房企再融资、债务展期进一步提速等。

收储专项债的确出了，但根据监测，2026年一季度新增地方政府专项债中与房地产相关的专项债券发行超2000亿元，距离“万亿”还有很大距离。

“新房贷款贴息”这个重磅政策，目前仅在个别城市有条件地执行。例如，四川南充为满足条件的初婚家庭按贷款额度(不超20万元)的1%提供住房消费贷款贴息。

当前大多数的购房补贴，要么针对公租房，例如近期烟台对公租房根据家庭状况按市场平均租金的50%-100%发放租赁补贴；

要么针对新房提供消费券，例如成都温江规定区内买房，每套新房发放3万元消费券，每个车位发放3000元消费券；

要么针对新婚家庭、多孩家庭发放，例如南宁对新婚家庭补贴2万元/套，二孩、三孩家庭补贴3万元/套、6万元/套。但有市民反映，购房补贴申请了两年多都没收到。

整体而言，提振楼市，国家还有很多“实质性的政策工具”可以用。

冲刺下半场，会憋出楼市大招吗？

“五一”不仅是小长假，也是一年临近“半场”的信号。政策大招会不会在今年后半场“憋出来”？

“会。”

最近全联房地产商会创会会长聂梅生接受采访时，就对今年国家会出台更大力度政策激活房地产市场预期激励。其表示，“比较期待后续会出台一些更贴合市场正常发展的促进性政策”。

国发院城市与房地产研究中心主任况伟大也指出，当前中国楼市仍处于L型止跌阶段，提振信心的举措要尽量果断。

“挤牙膏式”的政策反而会延缓市场预期的修复，政策力度就是要“一步到位”。

但对于北京、上海等核心城市限购放松必须“小步慢走”。

的确，目前北京、上海还没有全面放开限购的情况下，楼市已经开始“回暖”。

上海通过2025年8月的“沪六条”、年底的“老破小收购”、2026年2月的“沪七条”等政策，春节后二手房交易节节攀升，冰山指数显示，4月预计网签量可超2.8万套，创造近十年4月成交新纪录，同时上海二手房价也已经从底部反弹1.2%。

北京楼市“入学窗口期”叠加政策宽松的驱动下也迎来"小阳春"行情，不仅成交量显著回暖，3月二手房网签量近2万套，3月二手住宅销售价格环比上涨0.6%，连续两个月回升，也领跑四大一线城市。

广州、深圳二手房价格也分别上涨0.2%和0.4%，结束此前连续11个月的下跌趋势。同期，广州二手住宅3月网签超1万套数，环比也大幅上涨了141.38%；深圳二手住宅成交5071套，环比上升116.8%，同样显著。

核心线城市如果全面“放开限购”可能引发投机热钱涌入，迅速抬高房价，刺激市场分化。

但也不能忽视，全国除了四大一线城市，还有众多二线、三线、四线、五线城市。

58安居客数据，截至4月22日，东莞、无锡、佛山、武汉等城市新房成交套数环比下滑超35%，尤其东莞新房成交套数环比大跌超过75.6%，市场信心仍然比较脆弱。

也就是说，虽然一线城市出现局部回暖，但很多城市在挣扎。因此，当前楼市政策必须“因地制宜”，不可一刀切。

并且，就算现在已经不存在“想买房却不能买”的情况了，但还有很多人的心结是卡在“不想买、不敢买”。所以，关键点其实在于——整体面的“市场信心”仍然有待恢复。