4月27日,《上海市浦东新区合庆镇PDP0-0703单元控制性详细规划D02、D03等街坊局部调整》草案公示。此次调整涉及住宅用地、绿地水系、公共配套及综合交通等多个方面,旨在“优化住宅地块布局与结构类型”,提升区域城市形象。
其中最值得关注的是4宗住宅用地指标的变化——两宗地块由Rr3(三类住宅组团)调整为Rr2(二类住宅组团),容积率低至1.1,未来大概率打造洋房、叠加等低密产品。

具体调整如下:
D03-01地块:由Rr3调整为Rr2,用地面积78570平方米,容积率1.1,建筑高度24米;
D04-01地块:由Rr3调整为Rr2,用地面积56508平方米,容积率1.1,建筑高度24米;
D02E-01地块:由Rr3调整为Rr4(四类住宅组团,以动迁安置房为主),用地面积48541平方米,容积率2.5,建筑高度60米;
D02D-01地块:维持Rr3不变,用地面积21510平方米,容积率2.0,建筑高度50米。

除住宅用地外,规划还同步优化了以下配套:
绿地水系:调整陆家河与跃进河蓝线及公共绿地布局,绿地与水域总面积保持不变,旨在打造高品质公共开放空间;
公共配套:新增D03-08地块,用地约0.5公顷,规划为社区商业用地,地块内综合设置不小于1060平方米的社区级公共服务设施;同时在D02E-01地块内设置不大于2000平方米的社区商业设施;
综合交通:拓宽凌空北路、蔡合路、青墩路、滨霞路等4条道路红线,并优化D03、D02街坊内部公共通道管控要求,提升道路通行能力。
区位不错,但配套“硬伤”依然明显
从地理位置看,合庆镇东临东海,南接祝桥(浦东国际机场),西靠当下新房热度颇高的唐镇,北连曹路(六大动迁基地之一)。理论上,它可以承接唐镇、张江、川沙迪士尼等板块的外溢需求。

然而,制约合庆镇发展的现实因素同样突出:
第一,轨道交通长期缺失。 轨交2号线和9号线分别从板块南北两侧经过,恰好“避开”了合庆镇核心区域。板块内目前没有地铁覆盖,也无明确的近期建设线路。对于依赖轨交通勤的市区客群而言,这一短板几乎无法回避。
第二,城市负面配套设施集中。 作为浦东的边缘板块,合庆承载了部分城市末端的市政设施。最典型的是东侧白龙港的亚洲最大污水处理厂,此外还有垃圾焚烧站等。尽

第三,商业、医疗配套能级不足。 板块内缺乏大型商业中心,仅有沿街底商和小型社区商业;医疗方面以社区医院为主,稍高能级的就医需求需前往川沙或唐镇。
综合来看,此次公示的4宗住宅地块(尤其是两宗1.1容积率的低密用地),未来主要客群大概率以本地改善、动迁溢出以及合庆及周边产业人群为主。
对于开发商而言,这些地块的起拍楼面价预计不会太高,但需要做好较长去化周期的准备。作为参考,2023年浦发集团以79374万元底价拿下合庆镇54-02地块,楼面价21900元/㎡,房地联动价46000元/㎡。不过,该项目目前尚未入市。
对于购房者来说,如果不依赖轨交通勤、工作半径就在合庆周边,低密产品的居住舒适度本身有一定优势——但短期内不宜对板块的增值空间抱有过高期待。
我来说两句

