来源：李宇嘉地产笔记（文/广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉）

4月28日政治局会议，对于房地产的表态，从2025年底的“着力稳定”调整为“努力稳定”！更早前的2024年9月份则是“止跌回稳”。

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如果硬抠字眼，“止跌回稳”的靶向是最强的，政策资源要集中打向这个靶，带有一种“迎难而上”的战术味道；“着力稳定”次之，也有要攻坚克难的信号意义；“努力稳定”则缓和一些，重于态度和过程，具体目标相对淡化，传递“要尽最大可能去达成目标”。

这个缓和的提法，有三个背景：

首先，今年一季度，尽管热点城市二手房表现不错，一线城市房价首次反弹了，国际投行也给出了今明年触底的论点。但如果实地走一走、看一看，就会发现，稳定的基础还待夯实。因此，会议提到了房地产，而且是自去年4月份以来，重要场合再次提到房地产。

其次，这几年救市，不可谓不努力、力度不可谓不大，但效果呢？新房销售连续下跌4年，即便2024年9月底祭出的史上最大力度“组合拳”，但2025年却是一线城市二手房价跌幅最大的一年（没有之一）。这几年大力发展好房子，但新房市场却回到2007年的水平。

今年一季度，新房销售下滑了10.4%，比去年同期3.0%的跌幅大得多。

更重要的是，除了总量、价格企稳的压力，从结构上来看，问题和形势比我们想象的要复杂。

比如，这几年二手房交易主力价格段有下移的趋势，上海总价300万元以下的二手房占了53%。

这直接导致换房需求萎缩，新房市场的体量越来越小。

痛定思痛，迫切需要跳出传统的救市思路。

最后，房地产稳定的问题，要树立新逻辑，谋划新架构。

这个新逻辑，新架构，就是要从科学政绩观的角度来推进！

——科学政绩观的“政绩”，既体现在即期见效的显绩上，也体现在打基础、增后劲、利长远的潜绩上。对房地产来说，就是新模式的落地。

近期，国家特别强调科学政绩观，也公开报道了很多案例，多地仍依赖包含地产“上项目”的旧模式。

形势和问题决定了，战略上必须向新模式，这一房地产管理科学政绩观的代表靠拢。

02

无论是中央城市工作会议，还是国家“十五五”规划、城市高质量发展文件，已明确了城市新的增长动力——存量盘活更新。所以，此次会议将房地产稳定和城市更新统筹考虑。

而且，对于城市更新，关键词是“扎实推进”，相比房地产的“努力稳定”，靶向上、力度上，都更显重视。而且，近期重要会议或文件中，城市更新的位置靠前，房地产则靠后了。还需要注意的是，会议有关深入挖掘内需潜力中，重点项目很多都给了城市更新。

可以说，传统的增量模式关上了，但存量更新开了一扇窗。

中长期看，房地产市场能否稳定，关键看城市更新的进度和效果！

首先，通过补短板，提升老旧小区的使用价值，提升存量供给效率，通俗讲改变“老破”的卖相，夯实房子的价格基础；

其次，二手房供给效率高了，街区界面好了，交易活跃度就提高。换手率高了，价格稳定的基础就有了。

再次，借助城市更新，空置低效物业发展新消费、新产业、新业态，带动就业和新的经济模式，提升住房消费的动力。

比如，郑州将空置房源拿来发展“微短剧”及上下游产业链，既然盘活了烂尾楼，还给新业态提供了低成本的创业空间，而且带动了上下游就业。

有了就业，就有了收入，有了收入就会谋求更美好的生活，也给别人带来收入，这就是住房发展的潜力。

03

从这个角度来说，城市更新的重要性比房地产大得多，而且城市更新做好了，房地产才有新的机遇。

当然，城市更新只是新模式的一个方面，另一个就是城镇化。

城镇化的潜力很大，包括大城市中心城区承载力和县域城镇化。

类似京沪深等一线城市，年轻人多，各类住房需求都很旺盛，租购并举，保障房筹集建设，轨道交通沿线开发，文旅和新业态繁荣带来的空间盘活，一人公司创业的复合空间供给等。

近年来，县城人口整体呈现增长态势，返乡创业、城乡融合、农业产业化等，都是住房发展的潜力。

另外，适合百姓需求，百姓说好，可支付的“好房子”（而非大房子、贵房子、技术和物质堆砌的房子），也有很大的潜力。

但注意的是，无论是城市更新，还是城镇化，或是“好房子”，其带动的住房发展潜力，都不是传统房地产发展的那般模式，都需要用新的模式，都需要靠挖掘潜力（而不是伸手摘果子）。关于这点，去年底的中央经济工作会议有关经济工作新认识的“五个必须”讲得很清楚。

当然，难度也大，需要将改革和政策，短期和长期，存量和增量，稳定和发展结合起来。

2026年是“十五五”的开局之年，讲究开好局、起好步。“十五五”经济工作的导向，就是高质量。

经过四年半的回调，行业和市场的量价，都到了历史低位，大幅度下跌的可能性也不大，对经济的影响也不大，这为新模式探索创造了条件，也是此次提出“努力”的基础条件。

因此，“努力稳定”是一个重要表态，意味着基于风险和上下游产业链涉及到的就业、内需等考虑，要托底。政策方面，仍旧强调地方调控自主权、主体责任架构，后续估计将继续在“以旧换新”、公积金扶持、存量收储、高品质住房等等方面继续发力，打通消费循环堵