最近跑了趟宝安,从南到北,从早到晚,探了10个住宅新项目。
老牛最直观的感受是,宝安地段差异真的大,新盘竞争刀刀见血。
我们都清楚,现在的市场环境,早已不是以往那种靠一点产业概念、片区规划噱头,就能让开放商轻松躺赢。
面对竞争,项目之间都在拼,之枪实弹地做产品,专注卷品质、卷容积率、卷得房率。
如此之下,对于买房来说其实是喜闻乐见的,买房必然是最直接受益的一方。长远里看,在形成良性氛围后,最终会促进市场整体提升,实现多赢。
市场很难,但对于认真看房的人来说,市场从未如此诚实。
这次跑的10个项目,从西乡的「凤凰臻苑、凤凰颐府」出发,到碧海的「碧海玖号」,再一路向北纵贯至航城的「天宸云境府」,新桥的「领湾城观邸」「万丰海岸城」「锦和玉鸣」「新睿府」,沙井的「景序暄和里」,直到松岗的「特信臻悦府」和燕罗的「洪汇臻誉」。

每一个项目片区,都有着截然不同的产业底色和居住气质。通过这几个项目,老牛确切感受到:
大项目是定海神针。无论是宏发黄田旧改(天宸云境府)还是万丰海岸城,大体量带来的配套自给自足能力,是小项目无法企及的。后者已经成功地通过造城,把片区的居住、商业重心转移到了项目圈层之内。
产品力开始觉醒。以前开发商靠地段吃饭,现在地段好了但没产品一样很难让人下手。要不通过更强的产品力,要不通过更大的价格让利,诸如此类来换取流动性。
板块分化在加速。碧海的改善化已经成型,新桥开始形成自己的居住与产业双中心,航城依托交通与旧改逐步建立基础盘。过去区域一刀切的判断方式,已经失效,个别片区价值正在被重写。
话不多说,直接看探盘情况。
第一站:「凤凰臻苑、凤凰颐府」
项目位于西乡街道凤凰岗片区,臣田一路与前进二路交汇处西南角,平峦山公园南侧,毗邻地铁12号线宝田一路站,整体交通条件尚可。
凤凰臻苑体量非常小,占地仅约4660㎡,规划1栋31层住宅,两梯四户,总计112户,全部为90㎡以内的小户型,容积率约2.97,在深圳属于相对低密产品。
凤凰颐府为相邻项目,体量稍大,除住宅外还配建6班幼儿园(独立占地约1800㎡)及部分公共设施,整体配套更完整。
两个项目目前都还在打地基阶段,推进节奏偏慢。这一带的现实情况比较直白,周边农民房占比高,城市界面一般,未来建成后是一个局部改善型综合体。

第二站:碧海玖号
项目位于宝中之上碧海片区,铜鼓堡路和宝源路交汇处,距离地铁11号线碧海湾站约550米,步行可达出行便捷。
整体规划7栋住宅,总户数约634户。容积率仅约2.2,是当前碧海乃至深圳市场中较为罕见的低密项目。西南向可看海,西北向可看高尔夫 公园,景观资源优越。
目前已取证,首推1栋、3栋,共182套房源,主力面积105-124㎡,全部为四房设计,折扣约6.8万/㎡起。
碧海玖号是这次踩盘里,最有改善气质的项目之一。园林已基本呈现,营销中心入口做得很有仪式感,楼栋之间还有风雨连廊,细节比较到位。
户型也很有记忆点,大面积采光优异。竖厅 南北通透,四开间朝南,全屋多飘窗(甚至覆盖卫生间),主卧270°转角窗。


第三站:天宸云境府
项目位于地铁12号线黄田站旁,属于宏发黄田金碧城市更新项目。整个旧改体量约73.7万㎡,规划包含住宅、商业、办公及九年一贯制学校。
天宸云境府总建面约19.2万㎡,容积率5.72,由4栋商品房 2栋保障房 1所幼儿园组成,总户数1675户,其中保障房占比超过50%。
目前项目仍在打地基阶段,住宅尚未出地面,但配建的学校已经完成度很高。
这个项目的核心不在单体,而在于它背后的大型旧改。一旦整体兑现,将对黄田片区形成从无到有的重塑,是典型的大项目驱动型片区升级的新盘。


第四站:领湾城观邸
项目位于新桥街道,是新桥东片区重点城市更新单元的首批住宅项目(08-03地块)。
该项目地块占地约3.2万㎡,总建面约26.5万㎡,容积率5.2,规划7栋超高层住宅 1所幼儿园,总户数1231户。
项目仍在打地基阶段,周边产业地块已有建成并入住,但整体气候还需时日。

第五站:万丰海岸城·檀府
项目位于新桥街道宝安大道东侧,毗邻地铁11号线马安山站。
作为万丰海岸城整体为超级综合体的一部分,项目配建非常完整,已可坐享海岸城商业、山姆会员店、学校、社康、公园、文体设施等一应俱全。
在售的是檀府3栋1单元,建面约89-121㎡3-4房以及3栋2单元125-169㎡4-6房大户型楼王,全部为新规产品,户型实际使用率约93%-104%。
这也是沙井新桥片区首个新规项目,主要以改善的大户型产品,目前产品价格定得不错,朝向公园的景观出色,在大城中享全面配套,但又相对静谧,居住感更纯粹。
万丰海岸城大家都熟悉的,大项目起到重塑片区中心的作用。现场已经可以感受到,片区的居住、商业、生活半径,都在往这个超级大盘及周边收缩。


第六站:锦和玉鸣
项目位于新桥街道新桥中心路西侧,毗邻地铁11号线沙井站。
锦和玉鸣是宝安首个国标新规项目之一,由绿城 越秀联合开发。容积率约3.1,总高16-25层,整体偏低密,共462户纯商品房。主力户型为建面约89-130㎡3-4房,得房率约97%-104%。
这个项目可以用“细节控盘”四个字总结,从营销中心到公区细节,都能明显感觉到开发商在卷品质,而且卷得非常得体,非常有品位。
它不靠规模取胜,靠的就是对户型的打磨、公区的品质、居住的舒适度。属于那种越看越容易产生好感的项目。



第七站:景序暄和里
项目位于沙井街道新和大道和环镇路交汇处,附近有地铁12号线步涌站,地块南面紧挨着宝安步涌实验学校。
项目占地约3万㎡,总建面约26.78万㎡,容积率5.9,规划7栋高层住宅,配建12班幼儿园及2层裙楼商业,规划普通住宅约1543户,主力户型为建面约89-120㎡3-4房。
项目仍处施工阶段,预计近期将开放展示中心。目前产品亮点还不够明确,更多要看后续产品释放。

第八站:洪汇臻誉
项目位于燕罗街道107国道东侧,松福大道与广深公路交汇处,紧挨着松岗公园。
原为107发展带洪桥头段城市更新单元,开发建设用地约3.44万㎡,规划容积率6.7。由3栋55-56F超高层住宅、1栋宿舍、1栋写字楼及1栋厂房组成。住宅部分建面8.6万㎡(含约1.14万㎡保障房),配建9班幼儿园。
项目现正在打地基。

第九站:特信臻悦府
项目位于松岗街道,靠近地铁11号线碧头站,与深铁璟城相对。
该项目原为碧头股份合作公司碧头社区征返地,项目总占地约2.03万㎡,总建面约11.62万㎡,规划6栋30-32层住宅,共计693户。
其中可售商品房约353套,户型涵盖建面约83㎡三房两卫及93㎡四房两卫,均为精装交付。
项目分两个地块,体量不算小。其营销中心己基本准备好,节点还不明确。

第十站:新睿府
项目位于新桥街道广深公路东侧,南美东路南侧。
属于新二社区土地整备利益统筹项目03-03地块,总建面约12.26万㎡,规划住宅 商业 公共配套。
节点尚早,还在打地基。

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