最近跑了趟宝安，从南到北，从早到晚，探了10个住宅新项目。

老牛最直观的感受是，宝安地段差异真的大，新盘竞争刀刀见血。

我们都清楚，现在的市场环境，早已不是以往那种靠一点产业概念、片区规划噱头，就能让开放商轻松躺赢。

面对竞争，项目之间都在拼，之枪实弹地做产品，专注卷品质、卷容积率、卷得房率。

如此之下，对于买房来说其实是喜闻乐见的，买房必然是最直接受益的一方。长远里看，在形成良性氛围后，最终会促进市场整体提升，实现多赢。

市场很难，但对于认真看房的人来说，市场从未如此诚实。

这次跑的10个项目，从西乡的「凤凰臻苑、凤凰颐府」出发，到碧海的「碧海玖号」，再一路向北纵贯至航城的「天宸云境府」，新桥的「领湾城观邸」「万丰海岸城」「锦和玉鸣」「新睿府」，沙井的「景序暄和里」，直到松岗的「特信臻悦府」和燕罗的「洪汇臻誉」。

每一个项目片区，都有着截然不同的产业底色和居住气质。通过这几个项目，老牛确切感受到：

大项目是定海神针。无论是宏发黄田旧改（天宸云境府）还是万丰海岸城，大体量带来的配套自给自足能力，是小项目无法企及的。后者已经成功地通过造城，把片区的居住、商业重心转移到了项目圈层之内。

产品力开始觉醒。以前开发商靠地段吃饭，现在地段好了但没产品一样很难让人下手。要不通过更强的产品力，要不通过更大的价格让利，诸如此类来换取流动性。

板块分化在加速。碧海的改善化已经成型，新桥开始形成自己的居住与产业双中心，航城依托交通与旧改逐步建立基础盘。过去区域一刀切的判断方式，已经失效，个别片区价值正在被重写。

话不多说，直接看探盘情况。

第一站：「凤凰臻苑、凤凰颐府」

项目位于西乡街道凤凰岗片区，臣田一路与前进二路交汇处西南角，平峦山公园南侧，毗邻地铁12号线宝田一路站，整体交通条件尚可。

凤凰臻苑体量非常小，占地仅约4660㎡，规划1栋31层住宅，两梯四户，总计112户，全部为90㎡以内的小户型，容积率约2.97，在深圳属于相对低密产品。

凤凰颐府为相邻项目，体量稍大，除住宅外还配建6班幼儿园（独立占地约1800㎡）及部分公共设施，整体配套更完整。

两个项目目前都还在打地基阶段，推进节奏偏慢。这一带的现实情况比较直白，周边农民房占比高，城市界面一般，未来建成后是一个局部改善型综合体。

第二站：碧海玖号

项目位于宝中之上碧海片区，铜鼓堡路和宝源路交汇处，距离地铁11号线碧海湾站约550米，步行可达出行便捷。

整体规划7栋住宅，总户数约634户。容积率仅约2.2，是当前碧海乃至深圳市场中较为罕见的低密项目。西南向可看海，西北向可看高尔夫 公园，景观资源优越。

目前已取证，首推1栋、3栋，共182套房源，主力面积105-124㎡，全部为四房设计，折扣约6.8万/㎡起。

碧海玖号是这次踩盘里，最有改善气质的项目之一。园林已基本呈现，营销中心入口做得很有仪式感，楼栋之间还有风雨连廊，细节比较到位。

户型也很有记忆点，大面积采光优异。竖厅 南北通透，四开间朝南，全屋多飘窗（甚至覆盖卫生间），主卧270°转角窗。

第三站：天宸云境府

项目位于地铁12号线黄田站旁，属于宏发黄田金碧城市更新项目。整个旧改体量约73.7万㎡，规划包含住宅、商业、办公及九年一贯制学校。

天宸云境府总建面约19.2万㎡，容积率5.72，由4栋商品房 2栋保障房 1所幼儿园组成，总户数1675户，其中保障房占比超过50%。

目前项目仍在打地基阶段，住宅尚未出地面，但配建的学校已经完成度很高。

这个项目的核心不在单体，而在于它背后的大型旧改。一旦整体兑现，将对黄田片区形成从无到有的重塑，是典型的大项目驱动型片区升级的新盘。

第四站：领湾城观邸

项目位于新桥街道，是新桥东片区重点城市更新单元的首批住宅项目（08-03地块）。

该项目地块占地约3.2万㎡，总建面约26.5万㎡，容积率5.2，规划7栋超高层住宅 1所幼儿园，总户数1231户。

项目仍在打地基阶段，周边产业地块已有建成并入住，但整体气候还需时日。

第五站：万丰海岸城·檀府

项目位于新桥街道宝安大道东侧，毗邻地铁11号线马安山站。

作为万丰海岸城整体为超级综合体的一部分，项目配建非常完整，已可坐享海岸城商业、山姆会员店、学校、社康、公园、文体设施等一应俱全。

在售的是檀府3栋1单元，建面约89-121㎡3-4房以及3栋2单元125-169㎡4-6房大户型楼王，全部为新规产品，户型实际使用率约93%-104%。

这也是沙井新桥片区首个新规项目，主要以改善的大户型产品，目前产品价格定得不错，朝向公园的景观出色，在大城中享全面配套，但又相对静谧，居住感更纯粹。

万丰海岸城大家都熟悉的，大项目起到重塑片区中心的作用。现场已经可以感受到，片区的居住、商业、生活半径，都在往这个超级大盘及周边收缩。

第六站：锦和玉鸣

项目位于新桥街道新桥中心路西侧，毗邻地铁11号线沙井站。

锦和玉鸣是宝安首个国标新规项目之一，由绿城 越秀联合开发。容积率约3.1，总高16-25层，整体偏低密，共462户纯商品房。主力户型为建面约89-130㎡3-4房，得房率约97%-104%。

这个项目可以用“细节控盘”四个字总结，从营销中心到公区细节，都能明显感觉到开发商在卷品质，而且卷得非常得体，非常有品位。

它不靠规模取胜，靠的就是对户型的打磨、公区的品质、居住的舒适度。属于那种越看越容易产生好感的项目。

第七站：景序暄和里

项目位于沙井街道新和大道和环镇路交汇处，附近有地铁12号线步涌站，地块南面紧挨着宝安步涌实验学校。

项目占地约3万㎡，总建面约26.78万㎡，容积率5.9，规划7栋高层住宅，配建12班幼儿园及2层裙楼商业，规划普通住宅约1543户，主力户型为建面约89-120㎡3-4房。

项目仍处施工阶段，预计近期将开放展示中心。目前产品亮点还不够明确，更多要看后续产品释放。

第八站：洪汇臻誉

项目位于燕罗街道107国道东侧，松福大道与广深公路交汇处，紧挨着松岗公园。

原为107发展带洪桥头段城市更新单元，开发建设用地约3.44万㎡，规划容积率6.7。由3栋55-56F超高层住宅、1栋宿舍、1栋写字楼及1栋厂房组成。住宅部分建面8.6万㎡（含约1.14万㎡保障房），配建9班幼儿园。

项目现正在打地基。

第九站：特信臻悦府

项目位于松岗街道，靠近地铁11号线碧头站，与深铁璟城相对。

该项目原为碧头股份合作公司碧头社区征返地，项目总占地约2.03万㎡，总建面约11.62万㎡，规划6栋30-32层住宅，共计693户。

其中可售商品房约353套，户型涵盖建面约83㎡三房两卫及93㎡四房两卫，均为精装交付。

项目分两个地块，体量不算小。其营销中心己基本准备好，节点还不明确。

第十站：新睿府

项目位于新桥街道广深公路东侧，南美东路南侧。

属于新二社区土地整备利益统筹项目03-03地块，总建面约12.26万㎡，规划住宅 商业 公共配套。

节点尚早，还在打地基。