来源 | 凤凰网风财讯

作者｜W=T=T

蒋铁峰上任中国南山集团后交出的第一份“成绩单”，颇为尴尬。

4月28日晚，南山控股（002314.SZ）发布2025年年报和2026年一季报显示，南山控股2025年营业收入130.63亿元，归母净利润亏损19.70亿元，连续两年亏损且损面加大。2026年第一季度公司营业收入13.66亿元，同比下降66.35%；净利润亏损1.22亿元，同比由盈转亏。

南山控股是中国南山集团（以下简称南山集团）旗下的上市公司，承载南山集团下辖南山地产、宝湾物流、南山智造等多级子公司的核心资产。

自2025年11月，原招商蛇口董事长、招商局集团副总经理蒋铁峰，正式出任中国南山集团董事长；2026年3月，招商蛇口副总经理、总法律顾问刘晔出任中国南山集团党委副书记。业内关于“蒋铁峰明升暗降”、“招商局大整合大管控”、“招商蛇口合并南山地产业务”等各类传言便持续不绝。

巧的是，蒋铁峰上任后仅2个多月，中国南山就与招商船舶达成了战略合作，以招商船舶研究院落户赤湾为牵引，开展相关产业链的联动和空间管理运营。但后续蒋铁峰很少公开露面，对外界疑问也从未发声。

“招商蛇口系”高管接连进入中国南山集团，似乎埋头经营，从成绩单来看，却仍未拉住这家老牌国企的下滑势头。

（南山控股近三年主要业绩指标)

招商局“亲儿子”连年亏损

从滞销到维权 地产成“包袱”

作为招商局的“亲儿子”，中国南山集团其实家底雄厚。

改革开放伊始，招商局掌门人袁庚引入香港的资金及技术建设蛇口工业区，对深圳土地进行开发和挖掘。在此期间，为在企业体制改革层面实现新的突破，在袁庚的努力下，经国务院批准，1982年中国南山开发(集团)股份有限公司成立，这是中国第一家股份制公司。

根据《治南山：深圳经验的南山样本》一书描述，是参照中国南山的“股份制模式”，香港招商局牵头组建了招商银行、平安保险、中集集团等现代企业。

不仅于此，南山地产成立，负责对中国南山经营的赤湾港口、石油基地等区域进行市场化的房地产开发，也是冲破旧体制的一种先行探索，这是产业 地产的最早雏形之一。

此后，南山地产项目遍布深圳南山，再走出深圳到上海外滩开发上海海湾大厦，规模越做越大。2015年，南山地产注入上市公司雅致股份，并更名为“南山控股”。

直到今天，南山集团在全国仍有不少地产项目，但预售的只有“上海南门”一个项目，如深圳开云府、苏州溪上四季、重庆汽车公园均是2024年12月以前便已竣工，这些项目现房在售多年，去库存进度依然缓慢。

“开云府这个项目首次开售是2023年五一，现在3年过去了还没卖完。当前深圳新规住宅当道，老盘压力更大了。 开云府去年就换了一个名字，降价开卖，还是卖不掉，市场几乎没有任何声量。”深圳地产业内人士直言。

据悉，南山1978湾(琅玥湾·半岛擎峯)在2024年底以5.4万/平的折扣低价入市，先是预计2025年10月交楼，后推迟声称2026年3月交楼，但至今没有任何新项目的消息披露。

“卖不动”或许和已交付项目“业主频频维权”有千丝万缕的关联。

在领导留言板上，深圳南山悦时光项目业主就留言反馈，项目交付时存在漏水、瓷砖鼓包、墙面开裂、防火圈缺失等质量问题，物业管理的态度还差，引发业主不满情绪。

(南山悦时光业主在领导留言板投诉)

2025年7月南山悦时光一度出现“单价2.75万/平”的超低价房源，相较周边金地名峰、振业峦山谷单价直接便宜了一万元/平，引发热议。

实际上，深圳的南山赤湾汇广场项目，也曾因为开发商大幅下调房源备案价(同户型房源短期内差价高达近300万元)，引起业主集体维权，投诉开发商价格欺诈、违背前期承诺。事件持续发酵不仅影响项目后续销售，也让南山地产的品牌口碑再度下跌。

(南山地产赤湾汇项目业主递交的投诉书)

从交付质量差，到项目“卖不动”；从降价也卖不动，到降价遭业主维权……恶性循环形成的背后，南山集团地产项目运营管理混乱、后期服务缺位等问题集中暴露。而这些影响已经体现在了年报上。

南山控股年报显示，南山地产2025年归母净利润也出现连续亏损，亏损值已扩大至17.31亿元。期内资产减值损失高达10.96亿元，也成为拉垮集团净利润的重大因素。

房地产业务作为南山集团的核心板块，目前不仅陷入全面衰退，甚至成为拖累集团业绩的主要包袱。蒋铁峰则是“地产老将”出身，曾执掌招商蛇口华东区域，打造出亮眼的地产业绩，拥有丰富的综合开发、产业运营与央企管理经验。也由此，其出任中国南山集团董事长引来诸多猜测，尤其是“招商局体系地产业务整合的前兆”声音最大。

不过对此猜测，招商局内部人士不予评价。有熟悉招商局的人士透露，此次高层更迭的确释放出“招商局对中国南山强管控”的意图，中国南山被纳入核心管理体系是可行的，但梳理地产业务资产、处置低效项目等“地产业务协同整合”是大工程，无法在当前做出确定判断。

（蒋铁峰主持南山集团2026年工作会议）

产业带动地产转型

蒋铁峰“南山之旅”任重道远

当前南山控股的主要业务板块包括房地产、制造业、仓储物流和产城综合开发(产业园)。

年报显示，南山控股截至2025年的房地产累计土地储备约207.65万平方米，在全国16个城市拥有40个在售项目，至年末的累计可售面积约194万平方米，当年销售面积109.91万平方米。

为加速存量盘活，“转型产业园”是南山控股的一种策略。例如重庆巴南智造园项目在2025年整体去化率实现95%，便是转型产业园区实现库存消化的案例。

在产业园区服务业务板块，南山控股旗下如西安智造园、新都产业园、德阳科技园等项目都保持92%以上的高出租率水平。但整体而言，该业务2025年收入4.49亿元，占总收入仅3.4%，业务毛利约0.78亿元，贡献率仍十分有限。

实际上，南山控股的第二大重点业务是“制造业”，2025年该业务板块实现收入21.79亿元(占总收入16.7%)，毛利率约12.77%，虽然较低但也已经快逼近房地产业务了。目前南山控股正在探索向高端制造转型，但转型效果尚未充分显现。

“仓储物流”则是南山控股目前覆盖面最广的业务，在全国拥有75个宝湾物流园，2025年宝湾物流营业收入18.62亿元，同比下降4.2%，主要受行业竞争加剧，租金水平承压影响；宝湾物流仓库平均使用率为92.9%，同比提升4.2%，2025年内累计交付面积约51.4万平方米，在建面积约88.3万平方米。

目前依托宝湾底层资产已形成物流基金、公募REITs，不过年报显示，作为华泰宝湾物流REIT原始权益人，宝湾物流报告期内缴纳项目出表所得税影响公司业务经营净现金流107,017万元，同比下降11%。

由于在传统房地产板块已经缺乏能力和潜力，年报显示，南山控股目前探索的是“住宅 ”的转型模式，结合产业和物流资产，以“园区 产业 城市”的模式与地方政府谈合作，开展房地产业务转型和新发展。

“南山控股目前是‘以现代高端仓储物流为战略性业务、以房地产开发为支撑性业务、以产城综合开发为培育性业务’的战略定位，看似清晰实则效果需要时间验证。因为目前虽然华泰宝湾物流REIT的扩募以及重庆巴南智造园、无锡车联网小镇等项目有良好表现，但案例太少，它还需要更多成绩说服地方政府，才能在资金基础有限的情况下，真正推动项目开展。”中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示。

无论从地产主业还是其它产业业务来看，蒋铁峰如果实打实要推进中国南山的发展，让集团重返荣光，依然任重道远。