上海新房又火起来了。

就在四月，前滩公馆·澜墅认购率375%，前滩元境认购率260%，两个前滩楼盘双双触发积分与限售。翡雲悦府II期认购率240%，同样越过了警戒线。

三个楼盘同一时段触发限售，让人想起2021年的上海。

那一年，楼市热度高企，“沪十条”“沪七条”接连出台，认购率超过1.3:1的新盘，一律锁上“五年限售”的硬闸。

如今五年过去。政策环境已有不小变化——限购门槛从连续3年社保降至1年，公积金贷款额度上限调至324万元，税收优惠、置换豁免接连落地。多数限制性措施已经松动。

但限售，目前仍在。

于是一个问题浮现：现如今，限售还有必要存在吗？

01｜该来的解禁潮，来得比预想中温和

就在前滩新盘引起关注的同时，2026年初，第一批限售房满五年了。

2021年全年，上海约有119个项目（含重复开盘）认购比超过1.3:1，触发限售，涉及超3万套房源。全周期算下来，2026年至2029年，累计约12.15万套限售房陆续解禁，2027年达到高峰（4.5万套）。

数字看上去不小。但拆开来看，实际节奏较为平缓。

这些房源并非集中释放，而是阶梯式入市：首批2582套于3、4月解禁；6、7月进入高峰，合计约1.37万套，占全年41%；四季度还有约1.6万套释放。

听起来源源不断，但真正流入市场的比例并不高。

据凤凰网房产统计，截至目前解禁的4056套房源中，挂牌的不足200套。放眼全年，119个限售盘里，目前也只有53个楼盘有挂牌记录，总挂牌房源数量尚不到千套。

月均一二百套的挂牌增量，放在上海二手市场的体量里是什么概念？今年3月，上海二手住宅成交2.85万套，创近五年新高。4月的数据虽未出炉，但市场热度仍在——每月多出几百套房源，以目前两三万套的月成交体量，消化压力并不大。

更重要的是，这些房东并不急于出售。

据统计，119个解禁项目中，已有54个楼盘出现挂牌，挂牌均价较2021年成交均价上涨的有30个，下跌的23个——涨跌几乎对半，整体平稳。

“市场是回暖了，但价格还没到心理预期，所以也不着急卖。”有中介表示，“解禁不等于割肉，尤其是对投资客来说。”

至少到目前为止，解禁潮的冲击比此前不少预测要温和。

02｜正在消失的一二手倒挂

限售政策的初衷比较明确：抑制“打新—倒挂套利—短期变现”的投机链条。2021年的上海，一二手倒挂普遍存在，买到即赚到的预期较强，热盘动辄“千人摇”，限售在当时起到了一定的隔离作用。

五年后的今天，当新盘再次触发限售，不妨先看看当下的新房市场实际状况。

热盘确实存在。

前滩公馆·澜墅，12套滨江合院，单套总价最低2699万元，依然录得375%的认购率。前滩元境认购率超250%，翡雲悦府II期认购率240%，均超过1.3:1的限售线。

但热盘的背后，是更普遍的分化与冷遇。

就在前滩公馆和元境认购现场人数较多的同时，直线距离不过数百米的前滩滨江道，1月首开122套，网签仅30套，去化率约25%。同一个板块，不同项目之间差异悬殊。

放在全市，这个分化更为显著。3月，上海共有31个新房项目开盘，宣称认购率超过100%的项目有7个，触发限售的只有2个。远郊市场方面，认筹率过50%就算不错，大部分项目不摇号。

4月至今，已开盘的21个项目中，触发限售的也只有陆家嘴太古源源邸和翡雲悦府II期两个项目，另有约11个项目认购率低于50%。

因此，当前市场的主要特征是“个盘热”，而非整体热。触发限售的项目，更多反映的是开发商在产品力、营销节奏和地段上的集中优势，而非2021年那种普遍性的打新热潮。

与此同时，随着新房限价的逐步放开，一二手倒挂红利已明显收窄。以徐汇滨江为例，2023年云锦东方三期洋房开盘均价约13.2万元/平方米，当时二期二手房成交单价已达20万元以上，倒挂空间较大，项目105套房源录得超700组认购，认购率667%。

而现在，板块内安澜上海在售均价已接近17.9万元/平方米，云锦东方二手房近期成交均价在18-19万元/平方米，价差基本消失。当一手房不再明显低于二手房，“买到即赚到”的预期减弱，限售政策最底层的存在前提也随之淡化。

03｜那么，限售还有必要吗？

第一个五年限售周期平稳到期，新房市场冷热分化的格局愈发清晰。一个现实问题摆在面前：目前的限售政策，是否还适配当下的上海楼市？

政策方向上存在一种内在的矛盾。

当前的政策基调是放松。限购门槛从连续3年社保降至1年，公积金贷款额度从160万元提高至240万元，多子女家庭叠加后最高可达324万元，房产税给予改善置换豁免待遇。

这些措施指向同一个方向：释放需求，激活置换，增强流动性。

但限售政策站在了另一端，它在某种程度上锁住了流动性。

那些在2021-2022年购入限售房源的业主，可能面临子女就学、老人合住、工作调动等实际需求，存在置换意愿。但五年限售将他们暂时卡在了原地。

这不是猜测，而是正在发生的实际情况。

不过，完全放开限售也存在争议。取消限售可能带来的一个直接后果是：核心区的热门楼盘可能更容易聚集关注度，市场分化可能进一步加剧。那些本就不缺买家的热盘，一旦解除五年限售的心理约束，投机性需求是否会回潮？这是一个需要审慎评估的问题。

有业内人士给了一个更务实的建议：限售可以温和逐步放开，因区施策。核心区的热盘继续保留一定约束，远郊区域适度松绑。让该流动的流动起来，该约束的继续约束。

限售要不要取消，答案或许不是简单的“有”或“没有”。而是锁哪里，锁多久，对谁锁。