4月29日晚间，深圳出台楼市优化新政，聚焦核心区限购松绑、公积金贷款提额两大关键维度，为楼市注入强心剂。

新政划定福田、南山、宝安新安为核心放宽区域，深户家庭最高可购3套，社保满1年非深户可购2套，持居住证非深户无需社保即可购置1套；同时上调公积金基础额度，叠加多孩、首套上浮政策后，家庭最高可贷额度达到351万元，大幅降低置业利息成本。

新政落地恰逢“五一”小长假，成为检验市场风向的首个窗口。5月1日，《每日经济新闻》记者先后探访了观山海、深铁桂湾·凯旋府、联发红山新澍等典型楼盘，这些楼盘覆盖了南山核心豪宅与龙华刚需改善板块。

据记者了解，部分新盘悄然收回折扣，观望已久的改善客群则集中出手。有前海片区豪宅楼盘置业顾问向记者表示，新政落地当天成交了10多套；此外，二手房带看、签约量同步跳升，中介门店热度回归。

联发红山新澍项目现场 图片来源：每经记者 陈荣浩 摄

政策红利直达售楼处，有豪宅盘一天成交10多套

“五一”假期首日，深圳不少楼盘营销中心人头攒动，“4·29”新政的政策红利快速直达市场终端。

记者首站来到位于前海妈湾片区的观山海项目，该项目在市场上主要以低容积率产品而闻名。据现场置业顾问介绍，小区容积率仅2.65，以小高层产品为主。

在当日看房现场，过来看房的人群并不算多。现场置业顾问坦言，因为项目95㎡的三房产品目前基本已售罄，目前主推的为110~115㎡、138㎡的四房产品。

“‘五一’期间我们的折扣体系跟之前是一模一样的。”谈及“五一”期间是否有新的折扣，现场置业顾问说道。

“观山海”项目营销中心 图片来源：每经记者 陈荣浩 摄

据记者梳理，目前在前海的在售楼盘主要包括前海桂湾·凯旋府、海晏府、自贸紫荆屿、阅臻府、深圳观潮、天健湾时代府、观山海等，这些楼盘的在售均价普遍在7.2万元/㎡至15.1万元/㎡之间，“五一”期间多数楼盘延续九二折到九八折的既有常规折扣（含按时签约、老带新等），未推出“五一”特供额外优惠，仅个别尾盘有少量工抵房（工程抵押房）。

移步前海核心区的深铁桂湾·凯旋府项目，该项目是前海核心区少有的涵盖88~126㎡中小户型及大平层、顶复产品的楼盘。

市场热度方面，项目新政落地及“五一”假期首日成交放量，单日成交达十余套，既有总价七八百万元的小户型房源，也有两千多万元级别的大户型产品。购房者多为前期已实地看过样板房的意向客户，“4·29”楼市新政出台，直接加速了这批客户的下定置业节奏。

置业顾问坦言，新政放开核心片区住房限购名额后，不少多子女家庭、置换改善家庭直接解锁购房资格，前期长时间观望、积累的意向储备客户不再犹豫，集中敲定房源、快速入市。

“我们在新政落地后的第一天就成交了10多套。”凯旋府置业顾问向记者表示，假期首日下午已有4组客户预约到访看房。每逢“五一”这类看房高峰期，到访客流集中，繁忙时段甚至只能引导客户自行参观样板间。

深铁桂湾·凯旋府项目营销中心 图片来源：每经记者 陈荣浩 摄

相比前海部分楼盘的“豪”，位于龙华红山板块热门新盘联发红山新澍，凭借极致性价比备受市场关注。该楼盘同片区单价较另一在售楼盘低约0.3万元/㎡至1.3万元/㎡，项目三房总价370万元起、主力430万元起即可入手红山核心区三房，显著低于另一楼盘660万元起的三房总价，由此受到了不少购房者青睐。

记者在现场了解到，项目于4月30日正式开盘，开盘节点恰好卡在新政次日、“五一”假期前一天，当日到访看房人流相对集中。

联发红山新澍项目营销中心 图片来源：每经记者 陈荣浩 摄

联发红山新澍现场置业顾问给记者算出房源折扣：一套84平方米三房两厅的中高层房源，原总价约570.78万元，折后总价约500万元，综合折算约8.76折。

“若五天内能凑齐首付，还能再额外争取一个点的优惠。”据联发红山新澍置业顾问介绍，项目开盘首日便去化四五十套，中高楼层、朝向优质的房源被快速选购。

机构：“五一”当天新房、二手房带看量齐涨

“我们属于刚需，预计购买总价400万～500万元的房子，首付打算控制在100万元以内，如今首付低至1.5成已接近底线，叠加符合条件的家庭公积金最高可贷351万元，我们预计公积金可以贷接近300万元，基本公积金贷款可以覆盖大部分贷款了。”5月1日，陪同家人一起出来看房的孙女士向记者说道。

该看房者认为，目前深圳市场已经处于底部震荡，下跌空间有限，接下来只是“横盘”时间长短的问题。

深圳贝壳研究院院长肖小平表示，本次新政是深圳楼市政策优化的又一次重要突破，不仅打破了核心区限购壁垒，能有效激活更多此前被压制的潜在购房需求，也为刚需与改善群体提供了强有力的信贷支持，大幅降低了两类群体的购房门槛与资金成本，预计将为市场成交量带来快速拉动效果。

“后续一到两个月将是成交放量的关键窗口期，热度预计由核心区向外围逐步传导，深圳楼市将进入更稳健的运行格局。”肖小平说道。

记者注意到，目前已有部分地产机构公布了深圳5月1日当日的新房和二手房的带看情况，带看量均呈现出不同程度上涨。

据乐有家数据，5月1日首日深圳乐有家门店新房带看量同比上涨31%，二手带看同比上涨58%；二手门店签约量同比上涨114%。

另据深圳贝壳研究院数据，5月1日贝壳深圳合作门店二手房签约量同比涨幅达67%。

乐有家研究中心方面还向记者透露，此次新政不仅激活了深圳本地的刚需和置换需求，还打破了地域壁垒，在核心区吸引大量外地购房者入场。

“目前已有沈阳、长沙、中山以及香港等地客户专程来深看房，不少客户实地了解楼盘配套和新政细则后，当场快速成交，外地刚需包括港人在深安居的需求被充分激活，后续还将有更多异地客户进场。”乐有家方面表示。

记者注意到，目前的深圳市场除了新政支持以外，还在通过“2026深圳‘五一’好房节”的方式促进成交。据悉，5月1日至2日，深圳在“10 1”区均设分会场，50余家品牌房企、上百个优质楼盘集中参展，在现场还提供政策咨询、金融服务、置业指导一站式配套，进一步吸引刚需群体入市看房选房。