5月4日，越秀地产股份有限公司(以下简称“越秀地产”,00123.HK)宣布拟向母公司——越秀集团的附属企业转让多项资产，包括位于广州的南沙国际金融中心、云谷产业园及S1栋楼宇、智谷产业园，位于毕节的一间酒店及培育多年的康养业务。

这笔关联交易预计可为越秀地产带来44.6亿元的净现金流入。越秀地产董事长林昭远认为，此次剥离非核心区域持有型资产及非核心业务是该公司优化资产结构、聚焦核心主业的战略性步骤，可观的资金回流有助于该公司把握核心住宅开发市场的机遇。

2025年，越秀地产虽然保持了千亿销售规模，但毛利率、净利润等指标均面临下行压力。林昭远在3月份的业绩会上透露，该公司核心城市的新项目毛利率在15%以上，未来将“以投促稳”，尽快修复毛利率。2025年，该公司的购地资金中有96.3%投向了了六个核心城市，此次超40亿元的现金回笼又为其加注核心城市增添了筹码。

剥离非核心资产和业务

根据公开信息，南沙国际金融中心是越秀地产在广州打造的第二座“IFC”，是一个融合地标甲级、标准甲级写字楼和高端公寓业态的商办综合体。该项目的总建筑面积约22万平方米，于2023年10月投入使用。此次拟转让的是一幢地面以上41层高办公大楼及一幢地面以上29层高办公大楼，总建筑面积约12.9万平方米，交易价格约19.3亿元。

云谷产业园、S1栋楼宇及智谷产业园也都位于南沙区，转让的资产主要是具产业园及附属商业功能的楼宇及地库。毕节酒店则地处贵州省毕节市大方县，由一幢六层高的地上酒店大楼组成，自2023年起投入营运。

越秀地产拟转让的康养目标公司(直接或间接持有42家被投资公司)主要从事医疗、护理及养老业务的投资、营运及管理，被投资公司中包括在全国中小企业股份转让系统上市的无锡朗高养老集团股份有限公司(股票代码:839367.NQ)。

越秀地产在公告中直言，本次出售的资产及业务虽具发展潜力，但仍处于孵化培育阶段。“为降低对本集团营运资金之需求，本集团拟实施本次出售。”例如，南沙国际金融中心、云谷产业园(包括S1栋楼宇)及智谷产业园为长期持有且周转相对较慢的商业物业，南沙国际金融中心被出售的3家项目公司有2家2025年仍处于亏损状态。毕节酒店和一家康养目标公司也连续两年亏损，毕节不属于该公司主营业务所在区域，为非核心区域的非核心资产，而“国内康养行业属新兴行业，仍处于早期孵化及培育阶段，需要较长的发展周期方能逐步走向成熟。”

据初步测算，本次交易完成后，越秀地产将可获得约44.6亿元的净现金流入，并录得除税后收益约1.08亿元。其中，4亿元现金用于偿还现有债务，剩余约40.6亿元用作营运资金。

毛利率承压下的战略选择

一位知情人士告诉中国房地产报记者，上述一系列交易亦是越秀集团内部的一次资源整合，2025年便已开始筹划，买方广州造纸集团、广州越秀智造、广州越秀实业投资、广州越秀健康均为越秀集团的全资附属公司。1月23日，越秀集团召开2026年度经济工作会议，其董事长陈强在会上对该公司的各个业务板块都提出了发展要求，包括，要做强做精金融、做优做深地产、做大做新交通、做稳做特食品，大力发展战新产业等。

按照越秀地产的说法，此次将康养业务整合至越秀集团旗下专门的健康产业平台，可借助越秀集团在资金、资源及产业协同方面的综合优势，加速其业务布局与规模化发展。“毕节酒店的转让亦有助于本集团精简非核心区域资产的管理链条，使本集团更能专注于核心区域的主营业务发展。”

盘活存量资产、剥离非核心资产及业务，体现了“做优”的目的，而出售资产回笼的资金，越秀地产计划用于住宅开发核心业务，则是“做深”的诉求。

聚焦核心区域的主营业务是越秀地产应对市场下行压力的战略选择。2025年，该公司实现了1062亿元的合同销售金额，位列行业第9，北京、上海、广州、深圳、杭州、成都六大核心城市的销售贡献占了约85.6%。其中，一线城市销售金额超800亿元，占比约78%。销售表现相对稳定，但利润指标仍处于下行通道，其毛利率由2024年的10.5%降至2025年的7.8%，归属母公司净利润也从2024年的10.4亿元降至2025年的0.6亿元。

林昭远在业绩会上表示，毛利率下滑是受行业深度调整影响，未来将通过已投的较高毛利项目，以及降本增效、提升产品力等措施将毛利率提升到一个合理水平。

在越秀地产看来，目前房地产市场仍保持着结构分化的特征，且分化机会高度集中在核心城市核心地段，在这些地方打造的“好房子”更容易获得市场认可，实现高毛利率和理想去化速度。2025年，该公司244亿元的权益土地投资额中，有96.3%投向了核心六城。

2026年，越秀地产安排了300亿元的权益投资预算，此次出售资产变现的40.6亿元现金是否包含在内，目前不得而知。加注核心城市核心地段的投资战略仍在持续推进，今年以来，越秀地产已相继在上海、成都落子。越秀集团更是以236亿元总价竞得广州的马场地块，参考过往的案例，这个项目有望在推售前注入越秀地产，成为该公司稳定毛利率的压舱石之一。