政策暖风持续吹了两个月，4月的上海楼市交出了一份“有高有低、但整体向上”的成绩单。

二手房强势领跑，网签2.87万套，创下近十年4月最高纪录。新房整体成交环比回升，虽然项目之间的温差依然明显，但仍有几个盘交出了扎实的数据。

01 新房：整体热度提升，冷热不均明显

在近期政策利好推动下，4月上海新房市场迎来一轮活跃行情。

佑威房地产研究中心监测数据显示，4月上海新房成交48.65万方，环比增长10.09%，同比减少7.76%。

推盘方面，4月全市共有30个新盘入市，合计推出2582套房源。网签表现延续了“冷热不均”的结构性特征：30个项目中，仅3个网签率超过五成，同时有12个项目网签率不足一成。

领跑的项目中，浦东翡雲悦府II期以90%的网签率排在首位。该项目仅推出20套叠加产品，认购率高达240%，网签转化极为扎实。稀缺地段加产品力，依然是硬道理。

紧随其后的是嘉定时代雲境和金山建发瑞湖，网签率分别为61%和55%。时代雲境认购率125%，转化稳健；建发瑞湖虽未触发摇号，但网签率超过五成，说明在区域市场里，靠产品力或价格优势也能走出独立行情。

不过，4月出现了一个值得注意的现象：认购率与网签率之间的“落差”在拉大。高认购、低网签的案例不少。比如杨浦的中铁云璟外滩，认购率117%，网签率仅9%；浦东的港城云湖，认购率105%，网签率也只有20%。

这也说明，认购率高低和网签好坏之间，从来不是简单的等号——没摇号的项目，不一定卖得差；认购率高的，网签也未必稳。

值得注意的是，4月网签率低于10%的项目有12个，包括中铁云璟外滩、苏河融景、上实听海、江湾金茂府等。其中，青浦盘古云曦、闵行华发海上都荟、杨浦保利誉滨江等5个项目网签率为0。

这些项目分布在青浦、浦东、闵行、宝山、杨浦、松江、静安等多个区域。原因大致分两类：一类是本身认购热度就不高，比如盘古云曦、华发海上都荟均未触发摇号，市场关注度有限；另一类更值得留意——认购率尚可，但网签转化极差。比如江湾金茂府认购率41%，网签率仅4%；中铁云璟外滩认购率117%，网签率仅9%。

整体来看，4月共有17个项目未触发摇号，其中大部分网签率在个位数甚至为零。这进一步印证了当前市场的核心特征：政策与整体成交量的回暖，并没有改变项目之间的显著分化。热度高度集中在少数地段稀缺或产品力过硬的项目上——“冰火两重天”的格局，在4月表现得更加清晰。

02 二手房：2.87万套，创近十年4月最高

相比新房的分化态势，二手房的表现更加亮眼。

据网上房地产数据，4月上海二手房（含商业）网签28,742套。较上月高位有所回调，但同比去年4月增长22.3%，而去年4月已是当年的第二高点。考虑到清明假期因素，实际成交动能依然强劲。

从历史维度看，2.87万套超过了2019年4月的2.71万套和2020年4月的2.62万套，位居近十年4月单月成交量的榜首。这是一个非常扎实的信号。

单日成交方面，4月有8天网签破千套，4月11日以1632套创下近五年单日最高纪录。假期后市场迅速反弹，内在动能不缺。

挂牌量下降，价格企稳信号显现。据上海中原数据，4月二手房挂牌量稳中略降，较前期高点每周减少约100套。新增挂牌量仅为去年同期的五到六成，部分区域低价位房源快速去化，挂牌量明显减少。

价格方面也出现了积极信号。低价位房源的议价空间在收窄，部分小区性价比高的房源基本售罄，房东信心有所恢复。中高端房源虽然还有议价空间，但整体价格走势趋于稳定。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，4月成交量在历史同期创下近10年新高，说明市场交易情绪非常高，这也是提振信心的有力支撑。

03 五月开局：热度不减

进入5月，上海楼市热度不减。

据上海中原地产数据，小长假期间（5.1-5.5），上海新建商品住宅成交约3.39万平方米，比去年假期增加14.14%。

二手房方面，上海网上房地产显示，今年“五一”假期5天，上海二手房交易量合计为1390套，日均278套。而2025年“五一”期间交易量为1199套，同比增加191套，增长约15.93%，日均239.8套。

“5月新房市场将延续高端豪宅、品质改善双主线行情，供应端有望稳步放量，热门豪宅持续带动成交结构上行。”卢文曦表示，后续只要二手房保持月均2万套以上的稳定成交，置换需求就会快速转化为新房购买力，护航五月新房市场平稳向好运行。