摘要

2026年是 "十五五”开局之年，高质量发展成为经济发展和产业转型的核心基调。这一年，也是中国不动产行业ESG发展的关键转折之年——A股ESG强制披露时代正式开启，ESG报告从"选答题”变为"必答题”，与此同时"好房子”标准全面落地，住建部明确提出保障性住房率先建成"好房子”、商品住房更好满足刚性和改善性需求、老房子改造为"好房子”取得明显进展，以"安全、舒适、绿色、智慧”四大标准重塑行业价值坐标。

在此背景下，中国不动产的ESG实践呈现鲜明的"双向奔赴”态势：一方面，政策持续加码， "顶层设计 地方实践”的双轮驱动模式日趋成熟；另一方面，行业主体从被动合规走向主动创造价值，领先企业率先将ESG深度融入战略与运营，在绿色建筑、城市更新、社区治理等领域取得突破性进展。

01房地产开发行业ESG发展研究

1、环境方面（E）：

2025—2026年度，房地产开发企业在环境维度的实践呈现出从"绿色建筑共识”向"全周期碳管理”深化转型的显著特征。在各项政策的引导下，房地产企业在绿色建筑、超低能耗技术应用、生物多样性保护等领域持续发力。

（1）政策密集出台 全链条覆盖驱动行业发展

住房城乡建设部于2025年5月1日起施行《住宅项目规范》（GB 55038-2025），该规范为强制性工程建设规范，要求住宅项目建设应以安全、舒适、绿色、智慧为目标，遵循因地制宜、绿色低碳等原则。同年12月31日，《关于提升住房品质的意见》（建标〔2025〕66号）发布，"好房子”建设目标与绿色建筑全覆盖形成政策合力，新建城镇住房全面建成绿色建筑的要求从倡导走向刚性。与此同时，《建筑碳排放计算与评价标准》正式施行、建筑领域CCER方法学发布、碳排放因子数据库加速构建，全生命周期碳核算体系初步成型。

2026年4月，中共中央办公厅、国务院办公厅发布了《关于更高水平更高质量做好节能降碳工作的意见》，将建筑领域节能降碳置于更高的战略维度，提出严格新建建筑能效管理、推动超低能耗建筑规模化发展、建立建筑能效等级制度等新要求。

政策工具已从单一的设计评价延伸至建材采购、施工建造、运营改造与碳市场交易的全链条覆盖。

（2）绿色建筑全面普及 全周期碳管理加速落地

随着行业生态的良性发展，绿色建筑逐渐形成"头部主导、多元共生”的产业格局。头部企业凭借资金、技术与产业链资源的多重优势持续引领行业发展。中小企业则聚焦绿色建材研发、智能控制系统开发等细分领域，凭借差异化竞争获取市场份额。

与此同时，华为、科大讯飞等科技企业深度参与绿色建筑产业链，在智慧能源管理、建筑AI等领域与传统房企形成"软硬融合”的生态协同，行业竞争正从单一开发建设向涵盖能源管理、碳交易、智能建造的全生态竞争加速演进。

其中，招商蛇口于2025年发布“招商好房子”技术体系白皮书，以“美好生活承载者”为品牌主张，涵盖安居无忧、舒适健康、绿色低碳等七大维度，将超低能耗建筑、智能垃圾投递模块等环保技术融入日常居住场景，推动绿色从“标配”走向“省力、省钱、省心”的用户体验。

建发房产则积极布局超低能耗建筑，采用「被动式设计优先、主动式设计优化」的策略，显著降低建筑能耗，2025年在全国共计新建7个超低能耗建筑项目，并新增绿色建筑认证项目11 个 。

（3）海绵城市全域推进 生物多样性保护进入主动增益阶段

近年来，中国不动产行业在环境（E）维度的实践进一步从建筑本体向在地生态系统全面延伸，呈现出海绵城市全域推进、生物多样性保护实质性破题的鲜明态势。

在海绵城市建设领域，系统化全域推进已从中央部署走向各地深度落地。截至2025年底，重庆已建成2124个海绵项目、72个典型海绵片区，达标面积达1014.3平方公里。扬州作为全国第三批系统化全域推进海绵城市建设示范城市，已高标准实施204个海绵城市重点项目，打造八大示范片区，9个项目入选2025年度中国"全域海绵”项目典范案例。

在地产项目层面，海绵城市理念也已融入住宅、商业、公园等多元业态。如建发房产在漳州养云、西湖泊月、缦云等多个项目中采取海绵城市措施，包括透水铺装、下凹式绿地、雨水花园等，实现雨水“渗、滞、蓄、净、用、排”的良性循环，提升雨水资源利用率，有效改善社区微生态环境，缓解内涝。

在生物多样性保护领域，房地产企业正从"减少破坏”迈向"主动增益”。华润置地于2025年发布《华润置地生态白皮书2025》，系统呈现其在生态建设领域的实践成果，其代建的三亚海棠河生态公园二期获得SITES铂金级认证，项目完整保留约8公顷原生林与200年树龄古树，乡土植被覆盖率达41.2%，植被恢复率达81%，场地生物量指数（BDI）由0.35提升至3.71，并实现对超过80%受扰动土壤的生态功能重建。珠江实业集团旗下广州聚龙湾项目，其雨水径流控制率达到海绵城市建设高标准，大冲口涌的生物多样性指数经国际权威评估较基准状态大幅提升114%，实现生态效益与社会效益的双重转化。

2、社会责任方面（S）：

房地产开发企业在社会责任维度的核心主线上实现了从"保交房底线”到"好房子引领”的历史性跨越，行业逐渐迈入以"好房子”建设和构建房地产发展新模式为引领的增量价值创造与结构优化新阶段。

（1）"保交房”任务全面完成 行业开启品质驱动新周期

截至"十四五”末，全国累计实现约750万套"已售难交付”住房落地交付。在396万套保交房攻坚战任务中，已交付391.8万套（2025年11月发布数据），交付率达99%；全国"白名单”项目贷款审批金额超过7万亿元，为项目顺利交付提供了强有力的资金支持。

从企业端看，碧桂园2022—2025年累计交付约185万套，并将2026年定为"保交房收官之年”；融创集团四年累计交付突破72万套，保交付工作已基本收官；绿地控股近四年累计交付约76万套。

据中国指数研究院统计数据显示，2025年TOP10房企交付合计99.68万套，交付规模虽较2024年有所下降，但质量与效率显著提升。保交房工作的全面完成，不仅有效修复了购房者信心，更倒逼行业从高杠杆扩张向高质量发展转型，为房地产发展新模式奠定了基础。

（2）城市更新全面提速 "好房子”建设成行业新引擎

继2025年"好房子”首度写入政府工作报告后，2026年政府工作报告进一步提出"有序推动安全舒适绿色智慧的‘好房子’建设”，新增"实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动”的重点部署，"好房子”建设正式成为覆盖新房建设、旧房改造和住房全生命周期运维服务的系统性工程。政策部署加快转化为系统实践，标杆项目与量化成果不断涌现，推动"好房子”从愿景加速走向现实。

行业实践上，中海地产将“好房子”建设内化为系统化的企业标准体系，落实“好标准、好设计、好材料、好建造、好服务”五好底层逻辑，发布“中海好房子Living OS系统”；路劲地产围绕“品质-交付-服务”三个维度，将“好房子”的标准细化到了高精度品控与精细化建造、交付中的契约精神以及全龄社区服务的温度之中。其社区书院、适老化康养社区的探索，为“好房子”如何为载体承载“好生活”的行业命题，提供了一个可参考的实践样本。

作为好房子建设的重要载体，也是房地产发展新三大工程之一的城市更新，其工作也取得明显成效。2025年，全国新开工改造城镇老旧小区2.71万个、惠及499万户，完成投资1332亿元，超额完成年度计划；同期打造了"口袋公园”4700多个、城市绿道5800多公里；建设改造地下管网15.6万公里。38个城市开展老旧住房自主更新、原拆原建，42个城市实施房屋全生命周期安全管理制度试点；完成106个完整社区试点，建设改造养老、托育等各类服务设施2000多个，新增停车位2.6万个，增补提升公共活动场地和公共绿地71.3万平方米。

多地同步探索房票安置、以购代建等创新安置模式，收购存量商品房用作安置房、保障性住房的路径逐步打通。这一路径以存量盘活补充增量开发，在快速补齐住房民生短板、提升居住获得感的同时，有效降低了城市建设的资源消耗与碳排放，成为不动产行业以社会效益牵引环境效益、以机制创新实现ESG双重价值融合的生动实践。

（3）量稳质升 保障房建设迈入创新发展新阶段

同样作为房地产新三大工程之一的保障房建设，2025年全年全国配售型保障性住房、保障性租赁住房和公租房等开工建设和筹集121万套（间），城市危旧房改造开工17万套。"十四五”期间，全国累计建设筹集各类保障性住房和城中村、城市危旧房改造等安置住房1100多万套（间），惠及3000多万群众。各地建设任务也在稳步推进：北京市2025年末累计建设筹集各类保障性住房67万余套（间），竣工43万套（间）；截至2025年11月，上海累计筹措保租房61万套（间），供应40.4万套（间）；深圳"十四五”以来新增保障性住房63.2万间；江西省2025年计划配售型保障性住房筹集（开工）1438套，实际完成1438套，开工率100%，保障性租赁住房筹集（开工）36840套，开工率101.20%。

政策层面，中央和地方持续协同发力，围绕保障性住房建设出台了一系列重要政策。中央各部门从财政资金、金融信贷、建设质量和税费优惠等方面加强对保障性住房和城中村改造、安置房建设的资金支持和质量监管。各地在明确年度建设目标的同时，也陆续出台了管理办法和实施细则。正是在中央的宏观指引与地方因城施策管理办法的协同发力，共同推动了2025年保障性住房建设目标的稳步落实。

在建设目标完成的同时，保障房领域的模式创新也取得突破。上海于2026年3月落地首例"收储居民旧住房用作保障房”项目，居民通过将旧房出售给保障房公司、同时购置新建商品房，实现住房"升级”全流程闭环。深圳龙岗区首个通过审批的"非居住房屋改建保障性租赁住房”项目，将闲置仓储改造为993套保障房，有效缓解新市民和青年住房矛盾。这些创新实践表明，保障房领域的ESG实践正从单纯的"建了多少面积”转向 "以存量优化实现环境减负、以精准供给促进社会公平”的高质量发展新阶段。

3、治理方面（G）：

2026年A股ESG强制披露时代正式开启，上证180、科创50、深证100、创业板指数样本公司及境内外同时上市公司须于4月30日前完成首次可持续发展报告披露，部分房企或面临"首考”，其他房企今年起也须按新的统一标准"重新作答”。

据风财讯智库统计数据显示，截至2026年5月8日，166家品牌房企中，2025年度ESG相关信息的披露率为94.58%，相比2024年度增加了6.51个百分点，独立ESG报告的披露率为85.54%，其中A股房企本年度已全部披露ESG相关信息，独立ESG报告披露率为82.14%，主要得益于A股ESG披露政策的进一步规范化；港股ESG相关信息披露率为91.82%，同比去年基本持平。从企业类型来看，2025年度房地产开发企业的披露率为93.70%，物业服务企业的披露率为97.37%，两者同比去年均有明显提升，开发企业受部分企业延迟刊发影响，披露率仍低于物业服务企业。从披露质量看，领先房企已从定性描述转向定量化披露，覆盖节能数据、绿色建筑面积、碳排放指标等核心议题，ESG与核心业务深度融合的趋势日益明显。

与此同时，政策层面也在加速推进ESG信息披露制度建设：2025年12月财政部等多部门联合发布《企业可持续披露准则第1号——气候（试行）》，该准则作为我国企业可持续信息披露体系中的首个专题准则，其正式落地标志着相关制度建设从框架搭建迈入实操执行。现阶段定位为试行文件，明确在实施范围和实施要求作出规定之前，由企业自愿实施。后续将采取"区分重点、试点先行、循序渐进、分步推进”的策略，从上市公司向非上市公司扩展，从大型企业向中小企业扩展，从定性要求向定量要求扩展。

02物业服务行业ESG发展研究

2026年3月，“实施物业服务质量提升行动”正式写入政府工作报告，物业服务质量首次被纳入国家年度重点工作任务。同月，住建部推动《物业管理条例》更名为《物业服务条例》，行业分类也由“物业管理”改成“物业服务”，纳入国民经济统计目录。

从“管理”到“服务”的更名、从“有物业”到“好物业”的品质升级、从基础保障到“好房子”建设的政策联动——物业服务行业正完成从法规规范到产业定位的底层重构，这一进程也为ESG理念在物业服务领域的深度嵌入打开了新的价值空间。

在环境维度（E），物业服务企业聚焦运营端的节能降碳与能源精细化管理，绿色运营已从头部企业的先行探索走向行业普遍实践。在商业楼宇与公共建筑领域，物业服务企业积极探索高效机房群控、合同能源管理等方式降低运营能耗，同时通过绿色电力采购、可再生能源替代等途径持续优化用能结构。社区层面，推广节能照明、生活垃圾分类管理、绿化灌溉节水技术等低碳措施已成为物业管理服务的常规动作。部分头部物企进一步将碳普惠引入社区和楼宇管理场景，将减碳行为量化为碳积分并连通物业服务权益，推动绿色理念从企业管控向社区生活延伸。

在社会责任维度（S），物业服务的社会责任实践日益系统化。物业服务作为社区治理的关键组成部分，是巩固居民获得感、幸福感、安全感的重要基础，服务能级正向高品质生活服务全面拓展。在服务内容上，“物业服务 生活服务”模式获得政策鼓励与行业响应，适老化改造、社区养老、托育服务、便民商业等增值服务场景不断丰富。在智慧物业领域，物管企业加速推进数字化技术多场景落地：以智能客服与线上报修缩短响应链路，以AI预警系统覆盖消防、高空抛物、电梯困人等安全风险场景，以体征监测与跌倒感应设备延伸独居老人关怀触角，以智能能耗系统平衡节能降耗与居住舒适度，以数字孪生技术模拟内涝与火灾场景支撑应急决策。

在治理维度（G），物业服务企业ESG治理架构持续完善，行业碳排放强度持续下降，排放物管理、资源使用和气候变化管理已成为多数企业ESG报告的核心披露内容，ESG信息的披露率从上一年度的95.00%，增长到2025年度的97.37%，董事会ESG专项决策机制在头部物企加速建立，合规与风险防控体系日益规范。

03总结

从绿色建筑的技术深耕到零碳运营的模式闭环，从“保交房”的底线交付到“好房子”的价值升维，从物业服务的基础保障到社区场景的能力延展——中国不动产行业的每一步ESG实践，都在重新定义资产价值的评估标尺。这不再是一场局部的合规竞赛，而是一场全行业从资源依赖转向能力锻造、从土地溢价转向运营溢价的深层价值重构。每一个建筑空间的绿色含量、每一笔资本定价中的低碳权重、每一次社区服务中沉淀的信任资产，正在汇聚为新的行业护城河。中国不动产行业正以ESG为支点，撬动一场从被动合规到主动进化的行业集体行动，其终局不在政策条文里，而在重新书写的商业逻辑与人居文明之中。

附：2026风财讯房地产企业ESG竞争力TOP50