上海楼市在节后迅速找回节奏，但这一次，“红”得并不均匀。

上周，上海二手房市场以单日1664套的成交冲上近十年峰值，热度几近沸点；然而，新房市场却陷入阶段性休整，成交面积腰斩，认购端冷暖分化。同一座城市，两个市场呈现出截然不同的温度。

01、二手房：单日成交纪录，冲上近十年峰值

节后归来，上海楼市迅速摆脱假期氛围，其中二手房市场的反弹力度尤为显著，为“红五月”行情率先打开局面。

 据上海网上房地产数据，上周（5月4日至5月10日）全市二手房网签6260套，市场热度不减。尤其5月10日单日成交1664套，一举打破2017年以来的单日成交纪录，冲上近十年峰值。

从周内走势看，市场呈现典型的节后爬坡：假期最后一日成交466套，节后首个工作日跳涨至933套，随后连续三日维持在900套以上，5月9日突破千套，5月10日以1664套的爆发式增长将行情推向高点。这一成交曲线不仅强于3月“小阳春”的周末峰值（1585套），也说明当前购买力的释放具备持续性。

然而，快速放量正在改变供给端的结构。 截至5月11日，全市二手房挂牌量约31.7万套（含一套多挂）。绝对值虽仍处高位，但多位中介人士反映，诚意在售的“高性价比”房源较前期明显减少——一批优质房源陆续去化后，剩下的要么价格偏高，要么业主议价空间收窄。这一现象从侧面印证：去化速度在加快，而快速成交也在消耗最优质的库存，后续市场的持续性或面临结构性考验。

不过，价格端则给出了谨慎乐观的信号。 诸葛找房数据显示，上周上海二手住宅市场均价为61595元/平方米，环比微升0.02%。涨幅虽不大，但在持续放量的背景下实现企稳回升，本身即有意义。这说明当前市场热度尚未透支，也未出现因恐慌性抢购而导致的价格虚高，量价关系仍处于相对健康的轨道上。

02、新房：成交量腰斩，分化加剧

与二手房的“热火朝天”形成对比，新房市场上周进入明显的“休整期”。佑威房地产研究中心监测数据显示，上周上海新房成交面积共6.75万平方米，环比锐减51.02%。这一回落主要受两方面因素影响：一是4月底正值“小阳春”收尾阶段，房企集中冲刺成交，基数被阶段性推高；二是五一小长假期间交易备案节奏放缓，属于典型的节后回调。

成交结构方面，依旧是中高端改善产品为主力，受此带动，新房成交均价回升至82334元/平方米，环比上涨8.47%。

开盘方面，上周上海共6个项目入市，冷热分化极为明显。浦东新区前滩公馆推出12套联列产品，备案均价139800元/平方米，认购人数达50组，认购率高达417%，开盘即告罄。而其余项目则普遍遇冷：奉贤天誉原墅、嘉定保利虹桥和著|璟岸、松江萃屿原墅等4个项目均因认购人数不足，未能进入摇号环节。由此可见，除极少数具备稀缺性的豪宅产品外，多数项目仍面临不小的去化压力。

认购端的对比同样剧烈。上周共9个楼盘启动认购，但多数项目未对外公布最终认购率。在已披露首日数据的项目中，虹口区绿城潮鸣外滩首日认购率为58%，浦东新区绿城逸庐首日仅为42%。

其余项目如崇明中建春合境明、嘉定大华星屿、松江中国铁建西派云间、杨浦中海云邸玖章、闵行保利都汇和煦、浦东怀山望、奉贤上江南贤庐等，认购率均未公开，不公布本身，已是市场温度的客观反映。整体来看，即便是核心区域的高端项目也未能重现“日光”热潮，认购表现趋于理性，地段价值与产品力的分化进一步加剧。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，上海市房管局局长在公开场合表示，将持续实施好新“沪七条”等各项政策措施，因地制宜优化市场供给，适配需求精准供应。持续释放积极信号，稳定市场预期。虽然近期新房市场成交一直不温不火，但从成交区域来看，近郊成交相对稳定，说明政策效果在持续发挥效用，去库存效果明显。二手房成交不断刷新交易记录，市场温度较高，改善和置换的热度最终会传导到新房市场。