来源:凤凰网房产 作者:WTT

“日光盘”双叒出现了。

5月10日，广州保利海韵项目在香格里拉酒店开盘，吸引了近千人到场，当天共推390余套单位，结果首开房源90秒抢完。

据悉，此次项目推出的房源面积在90-170平，三房和四房为主，单价5.2万-5.5万/平，认筹金5万。

无独有偶，5月3日，深圳龙湖观萃项目也披露称，开盘后仅40分钟售罄92套房源。

资料显示，此次房源均价仅3.5万元/平，为89平-138平的全南向四房，客户主要是来自北京、上海、杭州、香港，创造了抢购热潮。

“日光盘”重现，新房市场真的开始反弹了吗？

凤凰网房产采访了广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉，其认为，当前的“日光盘”都有特殊性。

房子回归居住属性、潜在需求对居住体验提升的情况下，“学铁商”等配套齐全、品质提升、定价较为合理的项目，还是能获得市场认可。但并非所有城市、所有项目都有反弹的机会。

以此次广州的日光盘为例，首先价格不浮夸，保利海韵单价5.2万/平起，而两年前保利燕语堂悦首开价格5.5万-6.2万/平（目前二手房价6万-6.5万/平）。项目也做到了差异化供应、差异化竞争（区域较低密度的新盘少），契合了区域内的改善型需求，所以有一定吸引力。

新房市场“二八分化”

拐点只会在一线城市

可以看到，新房卖得好，并非不可能了，而是要看城市、看地段、看品质、看客户。

近日，高盛、摩根大通、花旗等国际投行开始“唱多”楼市。但它们也指出，只有一线城市可能出现房价上涨（高盛预测上海、深圳房价将在未来三年间累计上涨约15%），其它城市则无望。

中国楼市的「拐点形态」更可能是“L型”的走势。

的确，目前几乎所有机构和专家都预测中国楼市是“二八分化”——

即20%人口持续流入的核心城市核心区域，未来房价能逐步筑底；人口流出的低能级城市，去库存周期仍漫长，甚至陷入“鹤岗化”。

从新鲜出炉的2026年4月全国百城商品房数据就能看出：

4月，百城新建住宅平均价格为17129元/平，环比上涨0.08%，同比上涨2.18%，保持同环比双涨的态势。

新房平均价格微涨0.2%，主要靠4月一线城市新房价格环比上涨了0.39%拉动，因为二线和三四线城市的新房价格环比下跌了0.01%和0.23%。

【风险偏高的城市】有东莞、长春、郑州、惠州、武汉、西安、泉州、宁波，平均房价环比跌超0.5%。

【风险高的城市】则包括无锡、海口、南宁、烟台、呼和浩特、中山、金华、厦门、长沙、常州、福州，它们平均房价环比跌幅超0.7％，下行区是非常明显，仍未到超底时机。

【风险最高的城市】则有兰州、温州、绍兴、南昌、珠海，他们平均房价的环比涨幅都超过1%，珠海更是在4月暴跌1.24%，说明这些城市的房价还在下行，除非自住，否则需要警惕入手。

未来房价涨跌分明

限购或将全面退出历史

对于未来，“二八分化”或将是楼市中短期的发展趋势。

多加机构预测，强一二线核心区在“改善需求”支撑下，好房子的年均涨幅可能实现1%-3%；

而三四线及以下城市，甚至某些人口流出库存较高的弱省会城市，房价或保持年均-8%至-15%的跌幅。

和房价相关的「房产保值率」同样符合“二八分化”的原则。

亿翰智库认为，未来房产保值率TOP5城市将是深圳、上海、成都、北京、杭州，保值率均超80%。

不过还有一个因素值得注意。当前我国城镇人均住房建筑面积超40平方米，套户比1.07，居民住房问题已从"有没有"转向"好不好"。伴随好房子时代到来，除了城市的因素，房子本身的质量因素也会逐渐在房产保值率和抗跌性等方面产生越来越大的作用。

基于当前楼市明显的“二八分化”，低能级城市触底、强一二线城市缓慢修复的格局，多位地产相关专家多层表示，“限购措施很可能全面退出”。

因为时代已变，当前的楼市状况根本不必担心放开后房价暴涨。并且在地方政府充分具有市场调控自主权的情况下，未来北上深很可能在一年内放开外环限购，三年内全域放开限购。

所以在结构性特征愈发明显的当下，买房需不用恐慌，更不要盲目，应该正常的市场逻辑来看待房产。并且，当房价不再普涨，买对城市比买对时机更重要。

-拐点2026·新房的真相-