日前，龙岗区园山街道保安社区坳一、坳二片区城市更新单元正式宣告失效，成为龙岗今年首个失效的旧改项目。

而在此之前的2025年，龙岗已有5个项目相继“出局”。

而另一边，近一年内至少40个旧改延期，在时间红线前奋力“抢跑”。

01

7大旧改项目宣告失效

截至2026年5月，龙岗区已有7个城市更新单元计划正式宣告失效。

这些项目因未能在有效期内完成规划报批，按照深圳市城市更新计划管理规定，自动“出局”。

其中5个项目都是去年发布的失效公告，今年仅位于园山街道的保安社区坳一、二片区更新失效。

从更新项目的面积来看，拟折除面积都不小，最大的是横岗社区上围片区更新单元，达11.59万平。

值得关注的是，部分失效项目背后曾站着知名房企的身影——石灰围片区项目原由恒大持股企业申报，新利厂项目与佳兆业有关联。开发主体的资金问题，被业内认为是导致项目停滞的重要原因之一。

根据政策规定，计划失效后，同一项目在2年内不得再次上报。这意味着，这些地块的焕新之路充满不确定性。

02

超40个旧改在和时间赛跑

与失效潮相伴而生的，是一不少项目的“延期潮”。

通过对龙岗区城市更新和土地整备局官方公告的梳理，过去一年内明确提出延期的旧改项目已超过40个（不完全统计）。

仅今年，从公告来看，已有16个项目公告延期，不过很多项目的延期是到2026年4月8日，很明显，已经过了有效期。

2026年龙岗区计划延期的项目：

以实际为准

此外，包括水径社区上水径片区（拟拆除面积22万余平方米）、园山街道荷坳旧村、龙岗街道格水片区等在内的一批项目，也于2025年下半年至2026年初分别进行了计划调整，有效期多延至2026年中下旬。

值得一提的是，2025年5月，龙岗对27个早期立项但未明确有效期的城市更新单元统一设定2年有效期，自2025年5月7日起至2027年5月6日止。

这份长达27个项目的大名单，涵盖了坂雪岗科技城04单元、木棉湾片区、横岗社区中心片区、四联社区贤合村等多个“老牌”旧改项目。

其中不少项目立项已超过10年，长期处于“僵尸状态”。

此次统一设定期限，相当于给这些“老大难”项目下达了通牒。

03

深圳截止去年底已有38个项目宣告失效

不止是龙岗，深圳多个区都有不同程度旧改项目失效，以及项目已过有效期。

截止去年底，深圳就已有38个项目调出计划（宣告失效），其中，尚未获批规划的项目占绝大多数，共36个；已批规划的项目为2个。除了已调出项目外，目前深圳还有一批城市更新项目虽已计划到期，但尚未被正式调出。据统计，此类项目当时的数量约57个。

城市更新项目计划调出的背后，是政策、市场与企业等多重因素的共同作用。

过去，部分旧改项目立项后长期无实质进展，成为“囤地”工具。近年来，深圳严格执行“计划有效期2年”的规定，不再允许无限期拖延。

但其核心的原因还是楼市进入深度调整期，旧改项目算不过账、拆迁谈不拢、融资渠道收窄，成为普遍难题。尤其是住宅主导的旧改项目，对开发主体的资金实力要求极高。部分实力不济的房企选择“放弃”，导致项目被动失效。

不过，客观来看，龙岗在土地整备方面的推进方面却非常不错。

官方数据显示，“十四五”期间，龙岗累计整备土地1808公顷，连续五年位居全市第一；2025年单年完成238.8公顷。土地整备、利益统筹等政府主导模式正在加速推进。

然而，市场主体主导的旧改项目，依然面临最严峻的考验。