凤凰网房产北京讯 近日，北京发布了2026年第四轮拟供应住宅用地清单，涉及的5宗地块全部临地铁。其中，昌平区朱辛庄新区CP01-0801-0055、0057地块（以下简称“朱辛庄0055等地块”）颇为亮眼，成为当前楼市热议焦点。

朱辛庄抛出的这宗“重磅炸弹”可谓进展“神速”：供地清单发布当日即上架预申请，隔日便完成转正。值得注意的是，北京未来科技城昌信置业有限公司于5月13日发布了招标计划。

作为海淀北外溢的重要承接区，朱辛庄板块凭借成熟的生活配套、密集的科创产业、纯粹的高知人群圈层，是京北刚需、改善购房群体的优选之地。

此次登场的朱辛庄0055等地块之所以备受关注，是因为自带多重争议标签：工业用地变更为住宅用地，规划公示后遭到公众的反对，加上低于以往的楼面价，被戏称“背刺老业主、内卷开发商”。

这宗自带“矛盾”属性的王炸地块，究竟藏着怎样的楼市逻辑？凤凰网房产通过实地考察为您带来一手信息。

朱辛庄0055地块实拍图

壹 地块溯源

工业用地变身住宅，规划调整引发争议

先来看地块的基础信息。

朱辛庄0055等地块位于昌平区史各庄街道、沙河镇，隶属于未来科学城0801街区，地块四至为：北靠辛庄中街，南接七辛南街，西临云新东路，东连农学院东路。

结合出让文件来看，本次出让包含0055居住地块与0057多功能地块，占地面积约2.35万㎡，建筑面积约5.33万㎡，起始价9.09亿元，综合楼面价约2.86万元/㎡，6月11日进行现场出让。

其中，住宅部分占地面积约1.27万㎡，建筑面积约3.18万㎡，容积率2.5，建筑限高80米，住宅部分楼面价约2.4万元/㎡。此外，地块之上还需配套一处150㎡的社区综合服务用房。

地块数据表

值得注意的是，0055地块最大的争议，是其前身为工业用地。

该地块首次以住宅用地身份登场，是在2025年8月1日，昌平区规自委一口气发布了6个地块的综合规划方案，0055地块赫然在列。

这宗位于小米未来产业园南侧、朱辛庄地铁站西侧住宅地块的登场，让此前声称自己为板块内最后一宗住宅用的某盘，分分钟体会到什么是“背刺”。

一个月前，昌平区规自委发布了《关于昌平区CP01-0801-0055地块规划综合实施方案公示反馈意见采信情况的通告》，公众反馈意见几乎一边倒，大量质疑集中在用地变更层面。

公众反对理由清晰直白，比如：原有工业用地规划可保留区域产业业态，避免住宅过度扎堆，破坏板块人居密度；新增住宅地块会加剧区域人口流入，周边交通、教育、医疗配套承压，通勤拥堵、学位紧张问题或将加剧；近距离新增高层住宅，存在遮挡周边小区采光、私密性下降等居住痛点。

昌平区规自委在回复上述反馈时称，“截至本次规划综合实施方案公示前，0055地块未组织编制过规划综合实施方案，未批复其用地规划性质，不存在规划调整情况。”

地块用地性质相关资料

然而，凤凰网房产梳理发现，早在2025年3月官方发布的关于CP01-0801-0029地块（中海未来之境）发项目公示时，该地块旁边（即0055地块）位置的用地性质却显示为“工业研发用地”。

尽管老业主难以接受，但0055地块确定为住宅用地已是不可改变的事实。与此同时，随着成本更低的0055地块的入市，板块内其他在售新盘的去化压力无疑将进一步提高。

抛开争议，0055地块无疑是今年京北土拍的优质“肥肉”，核心优势之一便是低于板块内其他住宅用地的楼面价。

紧邻0055地块的中海未来之境

土地成本是房价的基石，更低的拿地成本，意味着开发商无需绑定高额溢价，既能降低开发风险，又能预留充足的产品升级空间。

结合行业规划预判，该地块大概率将打造朱辛庄板块内首个第四代住宅，从而适配当下改善型购房需求，也将将填补板块产品空白。

对于尚未上车朱辛庄板块的购房者而言，这是难得的入手机遇：享受同等配套、交通优势的同时，以更低的价格入手，上车更优质的居住产品。

地块周边楼盘分布图

贰 板块底色

配套产业成熟，支撑地块长期价值

0055地块能够引发广泛热议，根源在于朱辛庄板块已经发展成熟的产业、生活配套，宜居属性拉满。

地块周边配套分布图

先来看产业资源。

尽管朱辛庄一直被称为海淀北外溢板块，但其自身的产业布局亦有亮点。朱辛庄隶属于未来科学城辐射圈层，聚集着小米、好未来（学而思前身）等科创企业、互联网产业园。

地块周边产业分布

交通是朱辛庄出圈的关键，板块坐拥地铁8号线、昌平线双地铁加持，0055地块距离地铁站直线距离约300米，属于纯正地铁盘，且与地铁之间有产业用地隔开，不用担心地铁噪音问题。

依托轨道交通，地铁2站地就能到达海淀西二旗，完美适配海淀上班族通勤需求。同时，周边北清快速路、京藏高速、京新高速纵横交错，自驾出行通达全城，公共交通与自驾路网双重完善。

地铁朱辛庄站

此外，地块周边商业配套成熟，住总TBD、万达广场，以及一站地可达的超级合生汇，日常购物、餐饮娱乐一站式满足，生活氛围感浓厚。教育方面，板块内拥有北京一零一中未来科学城学校和北京一零一中昌平实验学校，教育资源稳定，满足家庭刚需入学需求。

地块周边商业配套

写在最后：

综合来看，朱辛庄0055地块的确是板块内目前最好的住宅用地（姑且称之为目前），大有让朱辛庄板块重回辉煌的底气。该地块将于6月11日正式开拍，谁能拿下朱辛庄这宗稀缺宅地？凤凰网房产将持续跟进。