光明又要来新盘了，这次是河北房企明芳地产，首进深圳带来的「天樾和鸣花园」（备案名）。

项目出自田寮社区土地整备利益统筹，规划5栋超高层住宅，目前仍在基坑阶段，今年能否取证入市还不确定。

1、产业底子厚，配套、地铁是短板

天樾和鸣花园位于光明区玉塘街道，田寮路与规划田恒路交汇处西南侧。

玉塘的GDP连续多年位居光明第一，迈瑞医疗、深圳湾实验室等企业在此布局，产业底子厚。但片区面貌目前仍以城中村和厂房为主，居住氛围和配套成熟度偏弱。

道路交通尚可，毗邻松白路、龙大高速、深圳外环高速等主干道，通达全市方便快捷。

轨道交通需要弥补，目前最近的为地铁6号线长圳站，直线距离近3公里，日常通勤不太方便。

规划中的18号线设有田寮站，紧邻项目，算是远期利好。只是18号线一期目前未获国家批复，在全国轨道交通审批趋于严格，五期调整方案未能如期进行且原则上不能上报新线路的大背景下，短期内难以兑现。

商业配套方面，项目自身规划了约2.2万㎡商业，统筹项目中还包含天锦大厦（8.04万㎡地标写字楼）及多宗商业地块，未来片区商业办公配套会有一定补充。

现阶段附近日常消费有勤诚达K 广场、金田湾购物中心、南海百货等。稍远一些的长圳片区，布局了光明N次方公园（6号线长圳站A出口，约7万㎡）、深铁瑞城规划的华润万象系商业（约6万㎡），合计形成约13万㎡商业圈，将是片区最近的品质商业集群。

教育资源方面，项目自身配建一所12班幼儿园；一路之隔的05-26地块规划了一所60班小学（田寮小学改扩建，由24班扩至60班）。

周边还有玉城小学（在建）、深圳技术大学附属学校（光明）、华中师范大学附属勤诚达学校，以及一所规划中的九年一贯制学校。

进度图

2、河北房企明芳，首进深圳

项目开发商明芳地产2010年成立，拥有二级开发资质，累计开发面积突破150万㎡，下设8大专业部门，超百人团队。

过往开发的项目集中在河北本地，直到2025年7月，以13.69亿拿下北京昌平地块，引入龙湖代建，正式进军一线城市。而天樾和鸣花园则是其在深圳的首个项目。

明芳地产的特点是资金链稳健、交房有口碑、拥有全产业链保障。与其同时也要看到，其在一线城市的开发经验为零，北京项目选择了龙湖代建，深圳玉棠项目是否还会引入合作方尚未披露。

3、超高层1347户，商品房占58%

天樾和鸣花园原为田寮社区土地整备利益统筹项目地块之一，该统筹项目整体实施范围约19.84公顷，包含多宗地块。

其中，天樾和鸣花园所在08-01-1地块为住宅 商业用地；天锦大厦所在08-04地块为商业 居住用地，总建面约8.04万㎡。

此外还有08-01-2纯商业地块、08-08商业 居住地块，以及05-26教育用地（田寮小学扩建地块）和多宗公园绿地，是一个集居住、商务、商业、教育、休闲于一体的综合整备项目。

天樾和鸣花园是统筹项目中的规模最大的居住部分，建设用地约2.6万㎡，总建面约24.27万㎡，计容建面约17.3万㎡，容积率5.84。

规划了5栋超高层住宅，最高46层，地下3层，约1907个车位。住宅总户数1347户，其中商品房779户 回迁房568户，商品房占比约58%。

另配套了约2.2万㎡商业和一所幼儿园。

户型面积段尚未正式公布，参考周边竞品，预计主力户型在建面约80-115㎡三至四房区间，面向刚需和刚改客群。

示意图，仅供参考

价格方面，同片区的深物业御棠上府商品房备案均价约4.3万/㎡（建面约82-115㎡三至四房，484套商品房），2023年6月开盘以来去化一般；星辉兰玉庭备案均价约3.6万/㎡，折后约2.78万/㎡起，已是现房。

4、老牛总结

光明玉塘的产业基本面不差，统筹项目自带写字楼、商业、公园和教育用地，整体规划有想象空间。价格预计是光明较低档位，上车门槛低。

目前配套薄，片区面貌待更新，容积率偏高，回迁房占比大，需要接受一段较长的配套兑现期。等产品信息出来后再做详细点评。