规划管理实现突破性松绑，彻底告别“刚性束缚”；供地政策更趋灵活精准，大幅降低改造成本……5月21日，江苏省政府召开新闻发布会，发布并解读《关于进一步支持城市更新行动的若干政策措施》（以下简称“政策措施”）。

记者查阅获悉，江苏此次推出的政策措施分7个部分、共23条硬核举措，主要聚焦规划、土地、产权、资金、税费、多元参与和审批等方面，涉及优化规划管理、完善供地政策、创新产权归集和不动产登记方式、拓宽融资渠道、落实税费政策、支持多元参与等内容。

对于政策措施的制定背景、主要内容及特色亮点，江苏省住建厅副厅长金文称，推动江苏省城市更新工作走深走实还存在难点堵点，例如规划适应性不足、灵活土地供应方式约束多、产权归集登记难、审批流程繁琐等。紧扣这些政策堵点，措施逐一提出有针对性、可操作的解决方案，包括优化规划管理、完善供地政策、创新产权归集和不动产登记方式、拓宽融资渠道、落实税费政策、支持多元参与、优化审批流程7个部分。

举措硬核 解困破难

在优化审批流程上，江苏提出支持老旧厂房更新项目采用消防查验报告替代竣工验收报告；在机制创新方面，支持探索建立“申请制”老旧住房自主更新的实施机制，以民生公益贡献为导向的容积率平衡机制，制定土地过渡期续期和征缴土地收益金等管理办法；在税费优惠方面，江苏明确城中村改造项目免征安置住房土地使用税、印花税、城市基础设施配套费；转让旧房作为安置房，且增值额未超过扣除项目20%的，免征土地增值税，切实减轻改造主体负担；在增加容积率方面，支持老旧住房自主更新、实行规划许可豁免制度、简化规划许可审批流程等支持措施，进一步提高规划和土地政策在城市更新应用场景中的适用性。

最受市场关注的是，围绕更新项目“钱从哪里来”的问题，江苏提出既要积极争取和用好各级财政资金，又要激活市场主体活力、引导社会资本参与。例如，在财政资金方面，鼓励统筹省级相关专项资金，创新运用“拨改投”方式，发挥专项债券“自审自发”试点省份优势，支持符合条件的城市更新项目建设；在市场化融资方面，支持探索发行市政基础设施领域不动产投资信托基金（REITs），对有经营性收益、使用者付费明确的项目允许采取特许经营模式，用好政策性金融工具补充城市更新项目资本金，多措并举破解城市更新资金保障难题。

“江苏正一体推进城市更新三年行动计划与项目库建设，建立重点项目挂钩联系工作机制，推动政策精准对接。”金文表示，下一步，将聚力推动出台江苏省城市更新条例，发布省城市更新“十五五”专项规划，推动建立可持续的城市更新机制，为城市高质量发展提供有力支撑。

精准体检 服务更新

江苏省这一次能够进一步出台城市更新硬核政策措施，也与近年来城市体检工作抓得准有关。

以南京为例，2019年，该市作为住房城乡建设部首批城市体检试点城市之一，启动全市体检工作，并逐步形成了“综合体检 片区体检 专项体检”体系，南湖片区作为南京第二批城市更新试点项目入库，在城市体检的基础上完成了三期更新。

在国家和省级基础指标上，南京增加了46项地方特色指标，涵盖生态宜居、风貌特色、创新活力等领域共116项。

2020年，南京在城市体检中发现，南湖片区界面较差，因此，一期更新便紧扣片区上世纪80年代的风貌特色，以南湖历史、文化为线索，在更新如故的改造中，留住南湖记忆和城市乡愁。2021年城市体检中，社区的问题是公共空间较少，卫生死角多，为此当地将提升居民生活品质纳入更新目标，修整了口袋公园，修建了60多米深的智能沉井式停车场，并引入消费新业态。2024年城市体检中，二期项目已经完工的南湖片区被“体检”出街区风貌与片区生活方式融合不足。针对这一问题，该项目被列入2025年南京市城市更新实施计划项目表，作为续建项目，开启了三期的微更新，打造“文旅 非遗体验 生活服务”的老城生活中心。

目前，南京已经建成“发现问题—整治建议—项目储备—立项审批—建设计划—督促推进”的城市体检工作闭环。去年的城市体检形成的工程项目改造建议，有41个成熟项目已经列入今年市、区两级城建计划和民生实事中，正在推进实施。

“十五五”规划纲要提出：“高质量推进城市更新，开展城市体检，加快建设完整社区，健全城市更新实施机制”。江苏省住建厅表示，下一步将会同省相关部门加强政策宣贯和培训指导，支持地方结合实际进行政策细化，共同推动全省城市更新工作取得新成效。