2026年以来，住房“以旧换新”已从地方零星试点升级为全国性的核心楼市政策，从一线超大城市到三四线城市全面铺开，成为当前房地产市场需求端激活、存量盘活与供给优化的核心抓手。截至2026年4月，全国已有超130个城市出台专项实施细则。不同于传统降首付、降利率等需求端刺激政策，“以旧换新”精准击中了存量时代住房市场的核心结构性堵点，构建了一套打通“卖旧-买新-存量盘活-保障供给”的全链条循环体系。

一、政策演进：从地方创新到国家战略，进入全面深化期

我国住房“以旧换新”的探索并非始于今日，早期多为房企自发的营销行为，聚焦于新房去库存，政策覆盖面窄、模式单一、可持续性弱。2025年起，随着房地产市场全面进入存量时代，核心矛盾从“总量供需失衡”转向“结构性错配”，“以旧换新”开始进入地方政府政策工具箱，宁波、青岛、湖州等城市率先开展系统性试点，形成了可复制的基础模式。

2026年，“以旧换新”迎来政策层级的全面跃升，正式从地方试点上升为国家战略。1月，财政部、税务总局、住建部联合发布公告，明确换房个人所得税退税政策延续至2027年底，出售自有住房1年内重新购房的家庭，可按规定全额或比例退还已缴纳的个人所得税，为全国政策落地奠定了统一的税费基础。住建部同步明确表态，鼓励各地通过国企平台收储存量旧房改造为保障性租赁住房、人才住房，打通存量市场与住房保障体系的通道。国家层面的定调与顶层设计，推动了全国性的政策落地潮。

2026年一季度以来，上海、广州、深圳、南京、杭州等核心城市相继升级政策，佛山、郑州、长沙、济南等城市密集出台专项细则，政策覆盖范围从核心城区拓展至全市域，操作模式从单一收购转向多元路径适配，配套措施从税费减免延伸至信贷贴息、公积金优化、带押过户、风险兜底等全流程赋能，“以旧换新”正式进入2.0深化阶段。

二、模式解构：三大主流模式与地方差异化实践

各地基于自身城市能级、市场基本面、财政实力与存量住房结构，探索出差异化的实施模式，形成了三大主流路径，各自具备清晰的核心逻辑、适用场景与边界局限。

1. 国企兜底收购 保租房闭环模式（收旧换新模式）

代表城市：上海（浦东、静安）、宁波、杭州富阳等

这是当前核心城市最主流、政策撬动效应最强的模式，其核心是“政府引导、国企操盘、市场化运作、闭环管理”，由区属国企或保障房平台作为实施主体，按市场化评估价收购居民符合条件的存量旧房，收购款以专项监管资金或房票形式，定向用于抵扣辖区内新建商品住房房款；收购的旧房经标准化改造后，全部纳入保障性租赁住房或人才住房体系，实现市场化运营。

该模式的核心优势在于三重价值的统一：一是以国企信用为居民提供确定性的旧房退出通道，彻底破解“先卖后买”的时间差与不确定性，精准打通改善型需求的置换堵点，宁波首批500套收购计划上线后，报名户数超3100户，市场需求被充分激活；二是实现了存量资产的高效盘活，核心城区老旧小户型从二手市场的“滞销品”转化为保租房市场的“优质资产”，填补了核心城区保租房供给的短板，解决了新市民、青年人的职住平衡难题；三是通过房票闭环设计，将释放的购买力精准导流至辖区新房市场，实现了二手存量退出与新房增量消费的正向循环。

其局限性同样显著：模式成立的核心前提是收购房源具备稳定的租赁收益与资产价值，因此各地均严格限定了收购范围，比如上海，主要聚焦内环内、2000年以前建成、70平方米以下、总价可控的核心地段小户型，大量远郊、房龄过高、流动性差的房源被排除在政策之外，普惠性受限；同时，重资产收购模式对国企平台的资金筹措、运营管理能力提出了极高要求，规模化扩面面临显著的资金瓶颈。

2. 委托代售 锁新托底模式（帮卖模式）

代表城市：佛山、贵阳等

这是市场化程度最高、适配城市范围最广的模式，其核心是“政府搭台、企业唱戏、风险隔离”，由住建部门搭建统一的房源对接平台，筛选合规房企、中介机构纳入合作名录，居民将旧房委托给合作机构优先代售，同时与房企签订新房认购协议，设置60-90天的“解约保护期”，约定期限内旧房未售出的，居民可无责解除新房认购协议，定金全额退还，不承担任何违约风险。

该模式的核心优势在于灵活性与普惠性：一是不干预市场定价体系，旧房售价由居民自主决定，避免了行政干预对市场价格的扭曲，同时通过中介机构的优先代售服务，大幅缩短旧房成交周期；二是通过“解约保护期”的设计，彻底消解了居民“买新后卖不掉旧”的核心焦虑，降低了置换交易的风险门槛；三是对房源无严格的范围限制，只要产权清晰即可参与，政策覆盖范围更广，财政投入少，可复制性强，佛山首批试点即覆盖22个国企新房项目，适配不同层级的换房需求。

其核心短板在于，模式并未解决“旧房卖不掉”的根本问题，仅实现了交易风险的隔离，对于二手市场流动性极差的远郊房源、老旧房源，政策撬动效应有限；同时，模式的落地效果高度依赖房企与中介机构的执行能力，若合作机构服务不到位、代售积极性不足，政策效能将大幅衰减。

3. 财政激励 全流程赋能模式（购房补贴模式）

代表城市：南京、济南、深圳南山等

该模式的核心是“政府引导、市场主导、降本赋能”，政府不直接下场参与收购或交易，而是通过真金白银的财政激励，降低居民置换全流程的交易成本，同时优化交易流程，打通政策堵点，撬动市场自发的置换需求。核心激励措施包括三类：一是信贷贴息，如南京对2026年内完成“卖旧买新”的居民，给予贷款总额1%的财政贴息，全市贴息总额1亿元，先到先得；二是置换补贴，如济南对符合条件的换房家庭给予最高10万元的购房补贴，深圳南山区按新房面积发放2-5万元的消费券，叠加新房最低85折的专属优惠；三是流程优化，全面推行带押过户、并联审批、公积金贷款额度上浮等配套政策，缩短交易周期，提升置换效率。

该模式的核心优势在于完全遵循市场化原则，不干预市场交易的定价与流程，仅通过降本增效撬动需求，政策中性强，不会对市场正常运行造成扭曲；同时操作灵活，可根据地方财政实力动态调整补贴力度与覆盖范围，适配不同能级的城市。

其局限性在于，政策效能高度依赖地方财政实力，核心一二线城市财政实力强，补贴力度大，撬动效应显著，而财政承压的三四线城市难以持续跟进；同时，补贴政策存在明显的边际效应递减，短期可快速激活需求，长期难以形成持续的拉动效应；此外，对于“旧房卖不掉”的核心堵点，该模式并未形成实质性破解。

三、底层逻辑：跳出短期刺激，重构存量时代的市场循环

当前市场诸多观点将“以旧换新”简单解读为楼市救市的短期刺激政策，这一认知明显低估了其深层价值。从行业中观视角看，“以旧换新”的本质，是对中国房地产市场存量时代运行逻辑的一次系统性重构，精准击中了当前市场难以自行化解的四大核心矛盾。

第一，破解改善型需求的置换堵点，实现需求的内生性修复。当前房地产市场的核心需求支撑，已从刚需转向改善型需求。但对于绝大多数家庭而言，置换的核心瓶颈并非购房门槛与信贷成本，而是“先卖后买”的时间差、价格不确定性与交易风险。“旧房卖不掉、新房买不了”的死循环，冻结了海量潜在改善型需求。传统降利率、降首付的政策，始终无法触及这一核心痛点，而“以旧换新”通过确定性的退出通道与风险兜底，从根本上消解了置换焦虑，让需求释放从“政策刺激”转向“内生驱动”。

第二，打通一二手房市场的供需割裂，重构市场良性梯队循环。当前我国住房市场存在严重的供需结构错配：新房市场持续向大户型、高总价的改善型产品倾斜，2025年全国重点城市（如上海）新房成交中，90平方米以下户型占比不足10%；而二手房市场则以中小户型刚需产品为主，同期90平方米以下户型成交占比超60%。这一错配导致刚需客群集中在二手市场，改善型供给集中在新房市场，两个市场之间缺乏有效的流通桥梁，存量房的价值无法顺利变现，新房市场就难以获得持续的购买力支撑，市场内生循环陷入停滞。“以旧换新”通过机制设计，打通了两个市场的联动通道，推动形成“刚需承接二手存量、改善置换新房增量”的良性梯队循环，让市场流动性得以顺畅传导。

第三，衔接住房保障体系，实现了“市场轨”与“保障轨”的双向赋能。长期以来，我国保障性租赁住房供给以新建为主，项目多集中在城市远郊区域，普遍面临职住失衡、配套不足、出租率不及预期的问题，而核心城区的保租房供给严重不足，与新市民、青年人的租赁需求形成显著的空间错配。“国企收购 保租房闭环”模式，恰好破解了这一难题：核心城区老旧小户型具备地段优越、交通便利、配套成熟的天然优势，通过国企收储、标准化改造转化为保租房，既无需新增土地供应，大幅缩短了保租房供给周期，又实现了保租房在核心城区的多点布局，大幅提升了住房保障的精准性与可及性，真正实现了商品房市场与住房保障体系的双向赋能、协同发展。

第四，适配城市更新转型，探索存量住房有机更新的长效路径。随着我国城镇化进入中后期，城市发展已从“大规模增量建设”转向“存量提质改造”，传统大拆大建的城市更新模式已难以为继。对于大量建成年代较早、居住品质不足的老旧小区，传统旧改翻新模式存在投入大、周期长、居民协调难度高等问题，而拆除重建模式则受限于土地、规划、资金等多重约束。“以旧换新”通过市场化收储、专业化改造、规模化运营，让老旧住房适配新的居住需求，既保留了城市的原有肌理与成熟配套，又实现了住房功能的升级与资产价值的盘活，是超大城市存量更新模式的重要创新，为城市有机更新提供了一套可循环的解决方案。

全国住房“以旧换新”政策的全面铺开，标志着中国房地产市场调控逻辑的根本性转变——从过去聚焦增量市场的需求端刺激，转向存量与增量联动、市场与保障协同的系统性重构。它不是应对市场下行的权宜之计，而是存量时代房地产市场健康发展的重要底层制度设计。不可否认，当前各地试点仍面临定价平衡、资金瓶颈、运营可持续性等多重挑战，政策效果也呈现显著的区域分化。但随着模式的持续迭代优化、配套政策的不断完善、多元主体的深度参与，“以旧换新”有望成为打通住房市场内生循环、完善住房保障体系、推动城市有机更新的核心抓手，推动中国房地产市场真正实现从“增量开发”向“存量运营”的历史性转型，最终构建起房地产新模式的长效发展机制。