商业不动产公募REITs正在加速登陆资本市场，且受到投资者的踊跃追捧。

今日，三单向公众开售的商业不动产REITs提前结束募集，启动比例配售。不过，首批商业不动产REITs在网下投资者询价过程中，认购热度出现一定分化，部分项目网下认购倍数破百，也有部分不足50倍。

首批4单商业不动产REITs于本周起面向公众发售，除汇添富上海地产商业REIT的发售日为5月27日外，其余三单5月25日起便开始发售。今日，中信建投首农商业REIT、中金唯品会商业REIT、国泰海通砂之船商业REIT均发布公告，因公众投资者认购踊跃，项目5月25日就已超募，公众发售将提前结束募集，启动比例配售。

目前，公众配售比例或认购倍数尚未公布。而从上周网下投资者询价的情况来看，认购热度呈现较大分化。

国泰海通砂之船商业REIT（下文简称“砂之船REIT”）网下配售对象拟认购总规模为网下初始发售份额的103.8倍，超百倍认购。中信建投首农商业REIT、中金唯品会商业REIT和汇添富上海地产商业REIT（分别简称“首农REIT、唯品会REIT、上海地产REIT”），网下投资者拟认购总量为初始发售份额的82.6倍、68.0倍和38.6倍。

由于砂之船REIT认购倍数超100倍，基金上市后无限售期。其余三单未超过百倍，网下投资者在上市后的前3个交易日仅能卖出50%。

事实上，从最近一年公募基础设施REITs的网下投资者认购情况来看，认购倍数普遍超过100倍（配售比例小于1%），上一单认购倍数不足百倍的项目为去年10月的中信建投沈阳国际软件园REIT。

图：最近一年公募REITs网下投资者配售比例情况

（资料来源：Wind数据，财联社整理）

兴业证券经济与金融研究院副院长刘郁团队认为，唯品会、砂之船、首农及上海地产REIT网下认购倍数整体均低于2025年6-9月发行的消费基础设施REITs，且低于近期发行的交通、保障性住房和能源REITs。可能与保险机构“整体缺席”首批商业不动产REITs的战略配售和网下询价有关，战略配售和网下询价类投资者集中于券商、信托、私募和公募基金。

定价方面，除上海地产REIT外，其余三单项目定价均接近定价区间上沿。具体来看，砂之船商业REIT的底层资产为西安砂之船奥特莱斯，询价区间4.525元/份-5.531元/份，定价5.531元/份，已触及区间上限。

唯品会商业REIT底层资产为郑州及哈尔滨的杉杉奥特莱斯，询价区间3.15元/份-3.849元/份，定价3.848元/份。首农商业REIT的底层资产为北京昌平龙德广场，区间2.466元/份-3.014元/份，定价3.013元/份。上海地产商业REIT的底层资产为上海黄浦区鼎保大厦和鼎博大厦，区间3.464元/份-4.234元/份，定价为4.092元/份。

按发售公告披露的发行价计算，首农、上海地产、砂之船、唯品会为原始权益人的这4单商业不动产REITs向网下投资者分别募集30.13、40.92、55.31、76.96亿元，合计募资203.32亿元。

刘郁团队预测，若商业不动产上市后分派率向对应可比项目靠拢，唯品会商业REIT（奥莱）、砂之船商业REIT（奥莱）、首农商业REIT（购物中心）上市后的涨幅分别约为20%~27%、33%~41%和27%。目前尚未有已上市的办公业态REITs提供估值参考，根据招募说明书披露的类似项目的估值结果，比较法下上海地产商业REIT上市后可上涨5%。

东方金诚相关研报认为，首批商业不动产REITs的2026年现金流分派率，预计在4.8%-6.2%之间，收益水平显著优于传统固收产品，在低回报市场中仍具备极强的投资吸引力。