上海土拍永远不缺话题和热度。

5月28日，2026年上海第四批次土地出让首日，3宗地块鸣锣开拍，分别为青浦重固地块、虹口瑞虹地块、闵行浦锦地块。最终，三宗地块全部成功出让，共计揽金61.26亿元。

其中，闵行浦锦地块热度最高，经过136轮鏖战，大华以40.72%的溢价率摘地，刷新板块单价纪录；虹口瑞虹地块同样竞争激烈，12家房企围猎63轮，上海城投以35.63%的溢价率抢下；而青浦重固地块则由深耕区域的保利发展底价摘得。

Part.1

上海城投：35.63%溢价摘瑞虹宅地，12家围猎中“杀”出

虹口瑞虹地块是今日出让的3宗地块中报名人数最多的一宗，也是本批次起始楼面价第二高的地块。

该地块紧邻瑞虹天地商圈，步行可达4号线临平路站与10号线邮电新村站，双轨交配置。地块西、南两侧临河，拥有天然水岸景观；北侧限高80米、南侧限高40米，天然适合打造“高层 小高层”的梯度产品组合。据悉，项目将采用全抬板设计，在社区整体性与景观视野上留有较大发挥空间。

从开发角度而言，地块占地仅约0.7万㎡。较小的体量意味着总价门槛更低、资金占压更少、去化周期更短，有利于实现现金流的快速回正。且与去年金茂拿下的“地王”项目金茂璞元相比，本地块形状更为方正，后期产品排布与溢价空间更具优势。

多重优势叠加之下，该地块从报名阶段便热度拉满。共有12家竞买人报名，名单几乎囊括了当前上海市场上最活跃的央国企及深耕型房企：上海城投、浙江龙盛、国贸、华润、保利发展、招商蛇口、中海、金茂、建发、绿城、越秀等。

地块的竞拍过程也颇为激烈，开局多家房企轮番试探，节奏相对平缓；中段竞争升温，报价间隔明显缩短；后半程基本演变为金茂与上海城投的“双雄对决”。

最终，在经过63轮报价后，上海城投以总价193004万元竞得该地块，楼面价108501元/㎡，溢价率35.63%。业内预计，未来住宅预期售价大概率在15万 /㎡左右。

作为城投控股旗下公司，上海城投置地在上海土拍市场还是比较活跃的。2024年10月24日，上海城投以底价291316万元摘得闵行区华漕镇MHP0-1404单元39-02、40-02地块，成交楼面价33500元/㎡。同年10月15日，上海城投置地以70.8亿元竞得黄浦小东门/豫园片区6宗地块（住宅 商业 地下空间）。

本次摘得该地块，不仅补上了城投在瑞虹板块的空白，也进一步印证了其重仓核心城区、聚焦高价值地段的战略定力。

产品方面，市场对上海城投的期待同样不低。 周边金茂已经拿出了旗下高端的“璞系”产品——金茂璞元，定位纯高端改善。而上海城投此番拿下的这宗方正、临河、双轨交的稀缺地块，条件丝毫不逊色。至于城投最终会拿出怎样的产品来与金茂同台竞技，值得市场拭目以待。

Part.2

大华：136轮、40.72%溢价，夺下浦锦低密地王

在今日出让的3宗地中，闵行浦锦地块贡献了最高热度和溢价率。

该地块容积率仅1.05，限高18米，是浦锦街道近十年来唯一出让的低密度宅地，未来产品预计为别墅类产品，属外环稀缺低密改善社区。地块南临中心河，享天然滨水生态；距8号线芦恒路站约800米，两站直达前滩，可快速接驳核心商圈，生活便利度高。

这样的条件自然不缺追求者。此次共有5家竞买人参与，包括大华、建发、招商、保利发展，以及象屿与金茂组成的联合体。

竞拍过程堪称激烈。前81轮迅速触及中止价（30%溢价率），随即进入“竞高品质”环节。装修标准、公共设施、高端人才房——三项指标全部竞至封顶。封顶之后，第二轮竞价继续上演。

最终，经过整整136轮鏖战，大华以总价36.55亿元、楼面价43623元/㎡、溢价率40.72%成功摘地，并刷新板块单价地王。业内预计，未来项目售价或将突破8万元/㎡。

值得一提的是，这并非大华首次在此片区落子。地块南侧约2.4公里处，就是大华开发的大华星樾项目。

该项目两个月内，250套洋房三开三罄，成为当年外环外唯一一个三次触发积分的新盘。回顾拿地时间线：2024年4月，大华以25.56亿元竞得星樾地块，楼面价42350元/㎡；同年9月推售时，叠墅产品最高成交价达7.4万元/㎡。前期的热销，无疑给了大华此番再度拿地的底气。

不过，板块内的新房竞争压力也不容忽视。今年4月17日，同板块的象屿天宸雅颂开盘，推出100套房源，目前网签去化率仅约18%。据了解，该项目累计已推售898套，后续还有242套房源待推。而大华本次摘得的地块预计要到2027—2028年才能入市，届时将直面天宸雅颂、桃花源等多个改善项目的围堵，板块内卷程度可见一斑。

Part.3

青浦重固：保利发展的“后花园”，唯一的底价成交

果然是保利发展。上午，保利发展以底价摘得青浦区QPS5-0001单元36a-02地块，总价约5.4亿元，成交楼面价约15500元/平方米。

这块地的位置很有意思，北侧是保利虹桥和颂·IN255，南侧是保利虹桥和颂西岸，恰好被保利发展自己的两个项目夹在中间。

现在拿下36a-02，意图很明显：把南北地块连成一片，形成完整的片区开发格局。紧邻现有项目，不仅施工方便，还能实现客户共享，区域定价权也能牢牢握在手里。更重要的是，南侧项目即将售罄，补仓势在必行。

实际上，这已经是保利发展在重固的第四次出手。在上海，青浦重固镇虽算不上核心板块，但保利发展在这里却运营得有声有色。

从2023年开始，保利发展在重固保持每年拿一宗地的节奏，至今已开发三个楼盘，分别为保利虹桥和颂、保利虹桥和颂IN255和保利虹桥和颂西岸。前两个项目已售罄，最后一个也仅剩少量尾盘，去化率已达95%。这次再拿地，一方面是顺势，另一方面也是深耕这里的选择。

写在最后：

今日三宗地块合计揽金61.26亿元，虹口瑞虹12家围猎、闵行浦锦136轮鏖战、青浦重固保利底价深耕——冷热分化中，各家策略清晰可见。

明日土拍大戏继续上演，虹口欧阳路街道地块、浦东新区南码头地块将先后登场。据悉，两宗地块均有多家实力房企报名参拍，竞争激烈程度不亚于今日。最终花落谁家？我们明天见。