日前，深圳市统计局公布，2025年末深圳市新增常住人口25.9万人。在已公布数据的主要城市中，深圳、东莞（22.96万）、广州（12.3万）成为2025年度人口增量领先的城市。

截至2025年，全国新增人口数量较多的城市还有：长沙（10.49万）、济南（10.1万）、惠州（7.62万）、杭州（7.6万）、青岛（7.3万）。

《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者）结合国家统计局70城（东莞及佛山不在70城统计范围内）房价数据及市场表现对比发现，答案正在发生变化。“人口红利”正在向“人才红利”转型，楼市支撑逻辑已进入新阶段。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶5月29日下午通过书面向每经记者分析指出，“当前核心城市二手房成交活跃度整体有所恢复，5月同比增幅仍较为明显，市场延续性好于往年同期。但需要看到的是，人口对房地产市场的影响已不再像过去那样呈现明显的线性关系”。

十年新房价格走势：西安、杭州韧性最强

据上海易居房地产研究院智库中心对国家统计局70城房价的统计整理，以人口增量第一的深圳为例，自2016年1月以来，新房价格月度平均环比增长0.12%，在2021年—2025年也曾经历深度调整，从2026年3月开始止跌回升。

广州的情况稍好于深圳，新房价格月度平均环比增长0.26%，尽管经历调整的节奏与深圳大致相同，但多个月度房价降幅均小于深圳，止跌回稳的节奏几乎与深圳同频。

同样位于珠三角的惠州，在2016年—2017年间房价环比、同比均出现了大幅度上涨（2016年9月—2017年4月同比涨幅连续超20%，最高达到25%），带动10年整体环比为正。但近24个月以来，仅有5个月环比微涨0.1%—0.2%，其余时间均为环比下降，今年前四个月环比变动均值为下降0.42%，4月份新房环比价格下降0.8%。

长沙新房价格在2023年11月前始终保持小幅环比增长，但2026年前四个月环比均为下降。济南、青岛两个北方城市房价走势接近，从2023年8月至今保持小幅调整趋势，目前青岛已经连续2个月由降转升。

杭州、西安的新房价格则是另一种走势。西安从2016年至2021年11月的71个月份，环比全部为上涨，平均环比涨幅0.93%；从2024年9月开始出现了大幅调整，直至今年4月份，环比仍然下降0.3%。综合来看，近124个月平均月度环比涨幅达到0.52%。

杭州平均涨幅稍弱于西安，为0.44%，但杭州的止跌回稳信号更强。在2021年—2025年末多个城市深度调整的周期中，杭州仅有14个月出现环比下降，且降幅极为有限，同时杭州新房价格回暖也出现较早。

“当前人口还是向经济基础好、就业机会多的核心城市集中。从已公布2025年人口数据的城市来看，珠三角及强省会城市仍保持较强人口吸附能力。但和过去相比，未来人口流入对房地产的支撑，不再只是看总量，人口结构和收入水平更加重要。”曹晶晶表示，“近几年，人工智能、数字经济、高端制造等产业越来越集中在核心城市，高学历、年轻、高收入的人群也更多流向产业基础强、就业预期好的区域。所以在核心城区、产业集聚板块，以及公共资源好的区域，住房需求支撑性更好。”

不过，对于市场的修复，曹晶晶判断：“市场回稳仍依赖于就业与收入预期、供求关系改善以及政策支持等多方面因素的共同作用，其中就业和收入预期仍是决定性变量。人口持续流入在中长期层面意味着需求基础相对稳固，但从需求向成交、价格的传导通常存在一定时间差，并不一定同步体现。”

从“人口规模红利”向“人口质量红利”转型

根据《每日经济新闻》联手中指研究院发布的《展望“十五五”，挖掘非限购周期楼市“黄金坑”——2025房地产行业年度报告》（以下简称《报告》），上述人口增量前十的城市除东莞、佛山、惠州外，全部在列2025年中国地级以上城市房地产开发投资吸引力TOP20城市。

《报告》显示，上个十年（2011年—2020年）全国共有约30个城市常住人口年均增量超10万，而2021年—2024年间，年均人口增长超10万的城市降至9个。其中，杭州、长沙等城市从每年30万至40万增量降至“10万 ”量级。尽管这些核心城市人口增长放缓，但仍是人口最具吸引力的区域。

其中，新增人口结构带来的需求，成为更大的关注点。

《报告》指出，我国正经历从“人口规模红利”向“人口质量红利”的关键转型，人才将成为城市产业创新和实现高质量发展的关键所在，这一转变也正在重塑区域发展格局。

对此，曹晶晶分析：“不同类型人口流入对房地产市场的支撑强度确实存在差异，但这种差异更多体现在需求结构，而不是简单的强弱之分。以高科技产业和现代服务业为主导的城市，例如深杭等地，高学历、高收入群体占比更高，这类人群的收入结构中往往包含股权、期权以及资本市场相关的财富兑现，因此在资本市场或企业经营周期向上阶段，财富效应的传导相对更快，更容易形成对改善型住房的拉动，包括置换升级、核心区改善等需求。”

“相比之下，以制造业和传统产业为主、产业工人占比更高的城市，人口流入同样能够形成稳定的居住需求，但收入结构以工资性收入为主，波动性较小，因此对房地产的支撑更多体现为刚需释放，节奏相对平缓。”曹晶晶补充说。