近日，零售界的“顶流”胖东来再次成为舆论焦点。创始人于东来在直播间的一番表态，意外引发了市场对于这家区域性零售巨头跨界地产的广泛猜测与热议。

5月24日晚，于东来在直播中透露，未来“梦之城”若还有空间，将规划建设住宅小区，用于安置员工及面向社会销售，并承诺将做到“成本透明、合理利润”。

这一消息迅速发酵，外界纷纷猜测胖东来是否要进军房地产市场。然而，仅仅一天后的5月25日，于东来便在社交媒体发文进一步澄清。他强调，住宅项目并非当下的开发重点，而是“梦之城”建成后的远期附加规划。其初衷并非通过房地产获利，而是试图为住宅开发领域打造一个行业样板。

对此，业内人士在接受山海新财经采访时表示，胖东来此举既是其“员工福利”与“透明化”商业理念的延伸，也有望为房地产市场好产品。但同时也面临重资产、长周期的行业壁垒，缺乏专业团队是其跨界最大挑战。

65亿元打造商业综合体“梦之城”

于东来在社交平台反复提及的“梦之城”，是胖东来品牌成立以来投资规模最大的单体项目，该项目位于许昌东城区核心地带，紧邻高铁许昌东站，地理位置极其优越，预计2029年9月正式对外开放。

根据企业公示信息，“梦之城”总建筑面积近58万平方米，总投资额高达约65亿元（不含土地款）。其中，一期商业综合体建筑面积约46.7万平方米，建筑主体长299米，宽216米，高50米，共8层，规划机动车停车位3327个。这一规模，已超过了于东来此前对外介绍的约42万平方米的总建筑面积。

在业态布局上，“梦之城”完全打破了传统商超的边界，构建了一个全生活场景的消费闭环。它不仅涵盖了百货、超市、电器、珠宝等核心零售板块，还引入了影院、餐饮、电玩、酒店以及文旅文创中心等多元体验业态。为应对大型商业体常见的停车难题，项目前瞻性地设计了具备“可呼吸外立面”的停车楼，致力于提供充足的停车空间。一期之外，项目未来还将建设幸福讲堂、文化中心等配套部分。

针对外界关注的资金来源问题，于胖东来表示，不依赖银行贷款，完全依靠企业自有资金。

山海新财经注意到，于东来曾在回应“40亿元资产分配”的问题时提到，为了全力推进“梦之城”的建设，胖东来决策层决定将原本计划分配给股东的40亿元资产直接转化为公司股本。

去年营收破235亿元

胖东来是一家综合型零售企业，创建于1995年3月，发展至今许昌、新乡两地共有14家门店，其中6家综合型百货商场、7家中型社区超市、1家服饰鞋业类专业门店，1家中央厨房，2家物流中心，并建立了自有品牌开发体系与线上销售平台。

根据胖东来公布的2025年度经营数据，胖东来全年合计销售额235.31亿元，较2024年的169.64亿元同比增长38.71%，这一业绩刷新历史纪录。

从业态分布来看，超市依然是核心支柱，贡献了126.43亿元的销售额，占总营业收入的53.73%。紧随其后的是珠宝（24.51亿元）、百货（23.80亿元）、电器（21.55亿元）和服饰（18.59亿元）。

在门店表现上，所有门店销售额均突破亿元大关。其中，许昌时代广场店以约60亿元的年销售额稳居榜首；天使城店（约32.98亿元）和新乡大胖店（约32.69亿元）分列二三位。值得关注的是，2025年12月底试营业的新乡“三胖”店，在短短9天内便创下9240万元的销售额，日均破千万元。

跨界地产需警惕行业壁垒

针对胖东来跨界建房的传闻及其独特的商业模式，国家高端智库CDI资深研究员宋丁在接受山海新财经采访时表示，胖东来的模式具有极强的特殊性，如果其能够利用强大的品牌信誉介入住宅开发，特别是以“成本透明、合理利润”为原则，有望打造出品质有保障且价格合理的房源。这在一定程度上能弥补当前房地产市场的一些短板，满足部分社会对“好房子”的需求。

艾媒咨询CEO张毅在接受山海新财经采访时表示，胖东来的成功有其特殊性，盲目跨界存在一定风险。胖东来打造出独树一帜的人文零售模式，构筑了难以复制的品牌壁垒，收获了极佳的用户口碑。但这种模式运营成本高昂，人力成本高企，天然制约了其规模化扩张。

对于其涉足房地产，他认为，当前房地产行业仍处于调整期，缺乏行业经验和专业团队是最大的挑战。“虽然胖东来的现金流和品牌信任度是其优势，但房地产属于重资产、长周期且复杂的行业，逻辑完全不同。企业还要坚守长期主义，理性看待跨界扩张，正视不同行业的壁垒和风险。”