在南京河西，一个仅101套房源的低密项目，正在用一种近乎“反市场”的方式，完成一场关于行业逻辑的静默实验。

2026年5月，贤坤花园二期「溪川林屿」以100%实景状态全景公开。至此，这个由中堃置业操盘的GARDEN19体系，从一期到二期，从最初的蓝图到如今的满园浓荫，正式宣告圆满闭环。

一个项目的一二期完整呈现，本是寻常节点。但贤坤花园的特殊之处在于——它是南京楼市近年来罕见的“主动现房”实践者，也是主城河西十几年来首个由开发商主动降低容积率的项目。

这背后折射出的，是一个值得行业审视的命题：当高周转、快回款仍是主流逻辑时，有人选择了一条更慢、更重、也更接近居住本质的路。这条路能否走通？对购房者意味着什么？

主动现房：一次对行业惯例的正面突破

期房预售制度下，购房者“看图买房”是常态。效果图与实景的落差、交付减配、园林“缩水”，几乎成为行业通病。开发周期被极致压缩，留给景观养成、公区调试的时间窗口越来越窄。

●贤坤花园的“主动现房”策略，本质上是对这套逻辑的主动脱离。

据了解，该项目从一期便确立了“实景先行”的开发节奏——首次公开时实景完成度已达约80%，在正式交付前8个月即实现100%实景呈现。到了二期，这一节奏被进一步强化：全盘楼栋在公开（2025年11月）前已封顶，首秀公开80%，仅7个月（2026年5月）外立面、景观、公区即实现100%完整状态面世。

这意味着，购房者看到的不再是示范区与效果图的“预告片”，而是入住后真实可触的“正片”。买哪一栋、哪一户，窗外的树有多高、阳光几点照进来，这些传统期房模式下需要“赌”的因素，在这里变成了可验证的确定性。

这种做法的代价显而易见：资金占用周期更长，开发节奏更慢，对企业的现金流和战略定力要求更高。但从购房者视角看，它几乎消除了期房交易中最大的不确定性——交付风险。

更深一层看，主动现房让渡出了一个传统模式中被严重压缩的“时间窗口”。这个窗口被用于两件事：一是让植物真正扎根、长成，而非仓促移植后依赖养护承诺；二是根据已呈现的实景和客户反馈，对细节进行持续修整。这两件事，在“抢开盘、快回款”的节奏中几乎不可能实现。

值得一提的是，这一“时间窗口”的红利也同样体现在物业服务层面。据了解，贤坤花园的物业团队在交付前一年即已提前进场，而行业惯例通常是交付前的3月。这段被大幅前置的周期，让团队有充裕时间完成标准化服务体系的搭建与磨合，避免了开发商与物业交接阶段常见的衔接断层——当业主入住时，迎接他们的是一个已经运转成熟的管家体系，非匆忙上阵的新团队。

容积率主动降容：一个值得追问的行业信号

贤坤花园二期另一个引发业内关注的动作，是容积率的主动调降。

该地块竞得时容积率为1.05，在河西已是低密指标。但中堃在规划阶段选择将容积率进一步降至1.01。据公开信息，这是南京主城河西近十几年来首个由开发商主动降容的项目。

容积率直接关联货值，主动降容意味着可售面积减少、总货值降低。这种“逆向操作”背后，是一个值得追问的行业信号：当市场从增量时代转入品质时代，土地价值的天平是否正从“能建多少”向“建得怎样”倾斜？

此举传递出一个清晰的产品取向：以牺牲部分可售面积为代价，换取更低的建筑密度、更大的楼栋间距和更高的居住舒适度。

从落地来看，1.01的容积率支撑了8栋7层洋房的布局，共101套，户型覆盖建面约199-265㎡洋房大平层及约330-370㎡底跃产品，未设置小面积户型。这一产品结构说明，项目在降容之后进一步做了客群聚焦，放弃“高低配”可能带来的流量补充，瞄准的是对居住纯粹性有明确要求的改善型购买力。

一二期闭环背后：被忽视的“共生”课题

贤坤花园北园公开的另一个观察维度，是一二期作为一个整体社区的完整呈现。

房地产市场上，分期开发是行业通行做法，但由此带来的“组团割裂”问题也普遍存在——一期二期间景观独立、配套各自为政、邻里缺乏交集，名义上是同一社区，实际是若干孤立组团的拼贴。

贤坤花园在一二期关系处理上，体现了较为明确的前置规划思维：

建筑立面采用同一色系的石材与铝板系统，保持视觉语言统一；景观上两大园区相互渗透，形成完整的GARDEN19中央公园体系；配套上双会所功能互补而非重复建设，一期与二期业主共享公共服务资源。

这种做法的难度在规划阶段的战略定力——要求开发商在项目启动之初，就将一二期视为一个完整的生命体来构思，而非两个独立的财务核算单元。一期与二期间以一座景观浮桥「望贤桥」相连，在物理空间和动线上打通边界，传递的信号很明确：这是一个社区，不是两个。

软件层面的“共生”同样值得关注。贤坤花园首创业主主理人主导的“熟人社群”模式，目前已孵化7个社群、11位业主主理人、4类品牌IP、5个共创IP等，约80%的业主在收房前就已互为朋友。这背后，物业团队的提前深度介入起到了关键的催化作用——从房屋定制化设计阶段即为每户业主建立专属档案，详细记录家庭结构、健康需求等信息，确保即便管家人员更替，服务也不断档；物业人员主动参与业主社群活动，在正式交付前就已与多数业主建立起熟人般的信任关注。

在这种“熟人社区”打造的中国新型邻里关系中，传统物业从被动响应，转变为主动融入。

对购房者的实际利好在于：避免“二期还在施工，一期已成孤岛”的尴尬；保障了不同批次业主品质感知一致；邻里关系不被组团便捷阻隔。而更深层的价值在于——当物理空间还在打磨时，人与人的连接已经先一步生长。

被业主主动嘉奖的物业服务

如果说主动现房解决了“硬件确定性”，那么贤坤花园在物业服务上的配置，则是南京物业精细化服务差异的一种探索。它解决了“软件确定性”。因为，业主交付后长久的生活品质，同样需要被前置考量。

在贤坤花园，物业服务的温情案例并非始于交付之日，而是早在业主收房前就已悄然展开:

一位业主定制了超大尺寸的客厅投影幕布，因电梯尺寸无法容纳，只能改从消防楼梯搬运。物业管家得知后协调6名秩序队员合力搬运，最终成功将幕布安全送至室内，令业主大为感动。

一次现场开放日，一位业主恰好当天有一场重要考试，但因房屋查验中发现几处细微瑕疵需要现场对接，导致行程被耽搁。物业管家得知情况并请示领导后，主动提出护送业主赶往考场，并安顿好查验剩余环节。事后，业主特意送来表扬信。

......

这些细节并非个案，而是贤坤花园物业服务体系日常运作的一个切片。

据了解，贤坤花园搭建的是一套“9H物业服务”体系，其核心逻辑并非面面俱到的服务堆砌，而是基于低密社区特性，做精准的资源配置。

其一，人员配置的低密度原则。项目管家平均服务户数远低于市场优质小区的配比标准。更少的服务户数，意味着更快的响应速度和更深的服务深度。

其二，管家的专业化标准。专属管家均具备高端私宅服务资质，部分持茶艺师、AED急救员等资格认证，将酒店式服务标准平移至住宅中。

其三，工作标准的精细化。以水景维护为例，执行“基础清洗一次 N次巡回保洁/天”的频次；生活垃圾每天收取两次；快递服务区分大件与小件，大件全程陪同入户，小件上门送达；针对70岁以上长者，提供每周预约拜访服务，了解需求，测量血压血糖并建立健康记录。

这套体系的设计逻辑清晰：低密社区的住户量决定了管家可以做到更精细的服务颗粒度，而专业化与标准化叠加，则更显专业厚度。

一个值得注意的信号：贤坤花园一期于2026年3月底交付，截至目前，物业团队已收到业主赠送的8面好评锦旗，核心好评集中在响应速度快、服务机制顺畅、团队认真负责。对于尚处于交付初期的项目而言，这一反馈验证了物业前置介入模式的实际效果。

对南京楼市的几点启示

贤坤花园一二期的闭环，其意义不止于一个项目的完成。

●“主动开发、重品质、强确定性”这条路径在南京高端改善市场是走得通的！

它为南京市场提供了“主动现房”模式的完整样本——从策略确立、到执行落地、到最终呈现，验证了这条路径的可行性。在当前购房者普遍对交付风险高度敏感的背景下，这种“所见即所得”的开发模式，为行业提供了一种可参考的确定性解题思路。

对于购房者而言，“主动现房”将选房决策从“凭想象”拉回“凭实景”，是一次消费决策逻辑的归位。

房企的产品力究竟几何？尤其在资产安全与居住品质同等重要的终改市场，这种确定性本身就是一种产品价值。

当然，这一模式的复制门槛也不容忽视。它对企业的资金实力、成本控制、战略耐心都提出了远超行业平均水准的要求。

从市场客观来看，南京如中堃这类执着于主动现房的房企，仍是凤毛麟角。也正因如此，贤坤花园的实践在当下才更值得观察——它验证了这条路径在南京高端改善市场是走得通的！

●给同行的启示：主动现房理念，也可以是一种竞争力

南京楼市不乏高端产品，但“高端承诺”与“高端交付”之间的落差，一直是制约行业信任度的关键因素。贤坤花园的实践表明，“主动现房”本身可以转化为一种产品壁垒。

当大多数项目在比拼开盘速度、回款效率时，中堃选择了将时间投入到景观的生长、公区打磨、客户反馈修正。这种投入在财报上是成本，但在交付现场体现为一种难以复制的品质质感。事实证明，高端改善购买力愿意为“确定性溢价”买单。

●给市场的信心：好产品的正循环正在形成

贤坤花园模式对南京市场的最大贡献，在于验证了一个良性闭环：

当开发商愿意在产品端做出真实投入，市场端能识别并给予正向反馈，这种正向反馈又会激励企业坚持品质路线。据了解，中堃在南京后续获取的其他优质地块也将延续这一开发理念。

这恰是当前行业最需要的信号。当土地市场回归理性、购房者更加审慎，品质竞争正在取代规模竞争成为新的行业主线。贤坤花园用一二期的完整兑现，为南京市场打了一个样：在这座城市，真的有人愿意以更慢节奏、更高成本，去换取更确定的产品、更长久的信任。

贤坤花园的101套房源，放在南京全年的成交量中只是一个小数字。但它所传递的行业信号，远大于项目体量本身。

它告诉同行：在高价值地段上，低密、纯粹、现房的产品策略可以成立；它告诉购房者：南京依然有企业愿意为“确定性”支付成本；它告诉行业：好房子的标准可以被落地、被检验、被感知。

当一个行业开始有人愿意慢下来认真做产品，并因此获得了市场的正向回应，这才是信心真正的来源。加油，南京房地产同行们！共勉！

就在本文成稿之际，5月29日，中堃置业以总价14.86亿元竞得江心洲G17地块，成交楼面价约27688元/㎡。 该地块容积率同样锁定在1.05，与贤坤花园系出同源的低密基因一脉相承。

这意味着，中堃在江心洲的低密版图，不是“做完就走”的单盘试水，而是长期深耕的战略布局。从贤坤花园一二期的完整兑现，到G17地块的坚定落子，这家企业正在用持续的行动，为自己的“好房子”基因做注脚。

对南京市场而言，这无疑是一个积极信号：当深耕取代快进快出成为战略选择，购房者面对的就不再是“一锤子买卖”的项目公司，而是一个需要长期维护品牌信用、愿意在同一区域持续投入的品质开发者。这种长期主义的约束力，比任何承诺都更可靠。

贤坤花园之后，江心洲的低密故事，仍在续写。

目前贤坤花园仅剩最后数套建面约199㎡户型，GARDEN19中央公园体系完整可鉴，欢迎品鉴！