虹口的地价，悄悄往回走了两步。

在刚刚结束的批次土拍，虹口两幅地块地价：一块108501元/平，一块93775元/平。

而去年这个时候，同一片区域、相隔不过500米的地方，楼面价还是117473元/平。

一年多的时间，近一万到两万多的落差，有人高兴，有人睡不着。

01、一年，地价降了两万多

先看赢家。

瑞虹地块的竞拍，场面称得上激烈。越秀、国贸、中铁置业、招商、华润、绿城……上海叫得上名号的房企，几乎悉数到场。51轮报价之后，溢价率轻松突破30%，楼面价冲过10.4万。

最终上海城投胜出，以总价19.3亿元摘得该地块，楼面价108502元/平方米，溢价率35.63%。

溢价率不低，但账本要横向比较。北侧430米处，金茂去年摘得的璞元地块，楼面价117474元/平方米。同样的虹口，相隔仅四百多米，每平方米便宜了将近9000元。

而且该地块开发条件优越：容积率2.5，无风貌保护要求，无中小套型比例限制，无需配建保障房与租赁房。这意味着开发商产品自由度较高。反观璞元地块，容积率高达3.95，中小套型占比‌不得低于40%，二者对比，高下立判。

保利发展拿得更轻松。保利以14.3亿拿下的欧阳路地块，楼面价93770元/平。与上海城投的瑞虹地块相比，楼面价又低了近一万五；与璞元地块相比，则便宜了两万三千七。同样的五百米距离，同样没有中小套型比例限制。

02、难守的“轿子”

把虹口两场土拍从头看到尾，你会发现一家房企的身影格外显眼：金茂。

瑞虹地块，63轮举牌，金茂跟到了最后两轮，举了12轮；欧阳路地块，金茂同样是举牌者之一，拼到了最终阶段。两次报名，两次拼到最后，两次在关键时刻停下。细看出价节奏，每一次加价都不算果断。

两幅地块约500米开外，就是金茂璞元。2025年2月，金茂联合庆隆以89.64亿元拿下这块地，楼面价117474元/平方米，溢价率38.2%。那是虹口地价的一个阶段性高点，也是金茂在这片土地上押下的重注。业内不少人认为，金茂这次出现在牌桌上，多少有些被动的意味——试图通过参拍稳住区域的地价预期。

“轿子”，终究没守住。地价还是降了。

金茂璞元首开至今，去化情况并不乐观。截至今年4月，首期99套房源仍有19套未售。二期去化率约63%，三期推出57套，四个月仅售出17套，去化率不足三成。四期今年4月开盘，103套房源仅收获39组认购，认购率不到四成。约89亿元的总价摆在那里，占压的资金量和时间成本都不小，如此去化速度显然不是金茂想要的结果。

地价跌了，周围的竞争对手却多了。上海城投和保利的两个项目，按楼面价推算，保本售价分别在15.5万元上下和14万元出头。同一片区，容积率更低，楼面价却低出一两万，金茂璞元的产品定价和去化策略，后续空间被进一步压缩。

03 风已经变了

虹口不是个例。过去两年高价拿地的“地王”们，眼下日子大多不好过。

徐汇滨江的安澜上海，去年底一期首开，均价17.88万/平方米，目前网签去化率62%。今年3月二期推出51套房源，目前也只售出31套。市场切换的速度，比预想中快得多。

静安大宁的中建玖上琅宸，总价1436万元起，去年9月首开宣称“售罄”。但八个月过去，网签去化率仅71%。此后，不仅开了分销，还配合降价等优惠，但二批次150套房源仅85组认购。今年3月的三批次更冷清，118套房源只吸引不到44组客户摇号。

大华·静安年华同样走得不顺。去年9月首推105套房源，八个多月过去网签比例不到50%，此后几乎停滞——开盘首月卖出40套后，10月仅成交1套，11月成交2套，此后每月维持个位数成交。中铁云璟外滩更惨淡，今年4月开盘，目前仅售出11套。

写在最后：

地价降了。接下来会发生什么，没人说得准。市场的事，终究要交给市场。

至于金茂、城投、保利这三个人手里的牌，谁能笑到最后，现在下结论，还太早。只是这一轮虹口土拍传递出的信号——地价可以往下走，高地价不等于高房价的安全垫——已经足够清晰。