导语

历经数年深度调整，中国房地产行业正站在新旧模式交替的关键拐点。从各地因城施策的松绑政策持续落地、市场温和修复，到千亿级房企司法重整收官、行业风险出清步入尾声；从“好房子”建设上升为国家战略、行业彻底回归居住本源，再到城市更新接过发展接力棒，成为地产新三大工程核心赛道，近两年的楼市正在完成一场全方位的重塑。

作为深耕地产行业近三十载的观察者、平台搭建者与资源链接者，凤凰网房产联席CEO、优博集团创始人单大伟，亲历了行业从黄金时代、高周转时代到如今高质量发展时代的完整变迁。近日，《问渠人物》再次对话单大伟，结合金科股份重整、全国市场分化复苏、好房子标准落地、城市更新全面铺开等行业重大事件，复盘行业变化、剖析当下困境、预判未来趋势，解读存量时代地产行业的生存法则与发展机遇。

一：复盘行业调整周期，解读市场修复与风险出清

凤凰网房产：近两年房地产经历了深度调整与风险化解，2026年以来多地楼市政策持续优化，市场逐步回暖。在您看来，当前行业处在怎样的发展阶段？和前几轮周期相比，这一轮调整最大的不同是什么？

单大伟：现在就是行业大洗牌、全面筑底的阶段。跟前几轮完全不是一回事。过去楼市像“打摆子”，政策一松就疯涨，一紧就降温，来回循环，根子还是围着增量盖房子转。这一轮不一样，是动真格“刮骨疗毒”。

说白了，过去高负债、高周转的老路，彻底走不通了。如今政策目标很明确：稳大盘、化风险、促转型，不搞短期刺激。目前市场整体止跌了，但想回到普涨年代？不可能。分化，会成为未来常态。这不是阵痛，是行业回归理性的必经之路。

凤凰网房产：2026年5-6月，一线、强二线新房二手房成交明显回暖，三四线依旧以价换量，土地市场也是冷热不均。如何看待当下这种极致分化的格局？

图表：各能级城市5月新建商品住宅成交面积情况（万平米） 来源：亿翰智库

单大伟：人往高处走，钱跟着人流走，这是必然结果。

你看上海、杭州这些城市，产业足、就业机会多，年轻人愿意留下来，改善需求自然源源不断，房价和成交先企稳。再看多数县城、普通三四线，人口持续外流，新房库存压了一大堆，不靠降价走量，根本卖不动。土地市场更是一目了然，深圳、杭州优质宅地，国企抢着拿，溢价率居高不下；偏远城市地块，频频底价成交甚至流拍。

这个格局短期扭转不了。房企要是还抱着“遍地开花”的老想法，迟早要栽跟头。找准赛道、选对城市，比盲目扩张重要一万倍。

凤凰网房产：2025年被称作房企债务重整大年，金科股份完成千亿级司法重整，顺利化解风险、稳步转型。您如何评价这个案例？它给出险民营房企带来哪些启示？

单大伟：金科重整，绝对是市场化化解风险的标杆。我全程参与下来，最大感受就是四个字：直面现实。

过去不少出险企业，要么观望等待，要么四处拆东墙补西墙，越拖窟窿越大。金科不一样，早早断臂求生，梳理债务、保住楼盘交付，联合资管、金融机构一步步落地重整。几十万套房子顺利交付，这是守住了民生底线；剥离非核心业务、轻装上阵，这是给自己留后路。

案例摆在眼前：躺平没有出路，硬扛更是死路一条。唯有放下幻想，主动瘦身、聚焦主业，才有重生的机会。重整只是起点，后续能不能靠经营造血，才是真正的大考。

凤凰网房产：金科重整后，明确转型为科技驱动的不动产综合运营商，重点布局城市更新、轻资产运营。为什么出险房企不约而同扎堆存量赛道？

单大伟：道理很简单：重资产拿地，风险太高；存量运营，现金流更稳。

经历过债务危机的企业，最怕的就是资金链再出问题。传统开发要大额拿地、垫资建设，对负债和现金流要求极高。而城市更新、代建、资产管理这些赛道，不用砸重金囤地，投入可控、回报平稳。

再看市场基本面，全国海量老旧小区、老厂房等着改造，万亿级市场摆在那里。一边是风险高的老路被堵死，一边是空间广阔的新赛道敞开大门，聪明人都会做出选择。放下规模执念，踏踏实实做运营，这是经历风浪之后，最务实的选择。

但金科又和其他企业不同的是用科技和技术去驱动存量运营。比如，为了匹配新战略，公司对组织架构进行大刀阔斧调整：数字科技事业部与资产管理、城市更新、基金管理同级，成为金科四大事业部。

这样做就是要用科技赋能推动数字化转型，提升租金收益和运营效率，实现高效运营和资产增值，驱动各项业务提质增效，打造差异化优势。

凤凰网房产：近两年国央企、城投在拿地、并购、城市更新领域话语权越来越强，如何看待国企在行业里的角色变化？

单大伟：行业下行期，国企就是市场的“压舱石”。

前几年民营房企收缩、避险，市场一度陷入冷清。关键时刻，国央企、城投站了出来，拿地、接盘问题项目、推进保交楼、落地城市更新，硬生生稳住了基本盘。而且现在的国企，不再单纯追求规模和利润，更看重社会责任、长期价值。

未来行业格局会很清晰：国企守底盘，主攻保障房、城市更新这类民生项目；民企做特色，深耕产品、精细化服务。双方互补共存，不再是过去同质化拼规模的局面，这是健康的行业生态。

凤凰网房产：集中“保交楼”攻坚推进多年，如今任务是否接近收尾？房企当下的风险防控重心，发生了哪些转变？

单大伟：头部出险企业、重点城市的保交楼，基本大局已定。但部分中小房企、偏远区域的尾盘项目，收尾工作还得持续一段时间。

二：聚焦“好房子”与城市更新，解读行业新赛道与新标准

凤凰网房产：近两年“好房子”从概念落地，新版《住宅项目规范》正式实施，把安全、绿色、健康、舒适定为强制标准。这一变化背后，是怎样的政策与需求逻辑？

单大伟：时代变了，买房的逻辑自然也要变。早年大家买房，只求“有得住”；如今家家户户改善居住，追求“住得好”，这是老百姓最真实的需求。

政策也是顺势而为，把“好房子”上升为硬性规范，就是给整个行业划红线：不能再粗制滥造。举个例子，以前不少楼盘偷工减料，层高不够、隔音差、建材不环保，购房者叫苦不迭。现在国标卡死底线，就是倒逼房企回归产品本身。

凤凰网房产：各地落实“好房子”标准出现差异化，一线城市要求全屋智能，部分城市明确住宅层高底线，如何看待这种地方探索？

单大伟：地产是属地属性极强的行业，一刀切肯定行不通。

一线城市居民眼界宽、需求多元，愿意为智能、绿色、康养买单，标准自然定得更高；三四线城市优先保障建筑安全、基础采光通风，务实接地气。国家定统一底线，各地根据自身经济、人居特点细化升级，这套模式很灵活。

我去过苏州几个改善楼盘，把园林、适老化细节做透，很贴合当地生活习惯；也看过北方城市，重点强化保温、节能设计。各地摸索出来的好经验，慢慢互通借鉴，整个“好房子”的体系就越来越完善了。

凤凰网房产：城市更新纳入“十五五”专项规划，成为核心赛道。对比早年旧改，目前行业有哪些痛点？

单大伟：这套规划把城市更新的路子捋得很清楚。告别过去粗放的开发模式，聚焦民生需求做升级，兼顾人居体验和长效运营。政策导向务实又接地气，能引导整个行业沉下心来做实事、做长久事。

这与过往不同，不是一味推倒重建，而是修缮老旧楼栋、活化历史街巷、盘活闲置厂房，既要提升居住品质，也要留住城市记忆。范围也更广，小区、街区、管网、片区一体化改造，是系统性工程。

凤凰网房产：目前行业有哪些痛点？

老旧改，说白了还是“拆了再建”，走的是增量开发的路子。现在的城市更新，核心是留改拆并举，拒绝大拆大建。

痛点也很现实。第一，周期长、利润薄，资金压力大；第二，涉及居民、政府、企业多方，协调起来特别繁琐；第三，普遍“重建设、轻运营”，改造完工就撒手，项目后期慢慢失色。想做好城市更新，光有开发思维不够，必须沉下心做服务、做长期运营。

凤凰网房产：城市更新赛道参与者众多，国企、民企、城投同台竞争，各方优势是什么？未来格局会如何演变？

单大伟：各有各的看家本领。城投和地方国企，熟悉本地规划、政企资源足，片区整体改造、市政配套类项目，他们是主力军。头部民企，做产品、做社区运营经验老道，在老旧小区提质、商业街区活化上更有优势。专业运营公司，则擅长后期业态培育、资产管理。

单打独斗的时代过去了，联合体合作会成为主流。大家分工协作，各展所长。未来拼的不是谁钱多、谁拿地快，而是综合能力。能平衡社会效益、经济效益，能把建设和运营一竿子插到底的玩家，才能站稳脚跟。

凤凰网房产：您多次提到运营能力是未来核心竞争力，结合好房子、城市更新两大赛道，房企该如何搭建运营体系？

单大伟：运营，不是交房之后才开始的，而是从拿地、设计阶段就要前置。

先说“好房子”，我参观过杭州一个品质社区，从户型布局、光照分析，到老年活动区、儿童乐园规划，全都是围绕业主日常需求设计的。交房之后，精细化物业、社群服务跟上，房子的价值才能持续体现。

再看城市更新，老旧小区改造，加装电梯、翻新路面只是第一步。后续的保洁、安保、便民服务，才是留住民心的关键。现在很多房企毛病就是“重开发、轻服务”，必须扭转这个思维。同时学会用好数字化、智能化工具，降本增效，把运营做细、做扎实。

三：研判行业长期趋势，寄语从业者与新生代

凤凰网房产：站在2026年年中，结合政策、市场、企业现状，您预判未来两个月楼市整体走势如何？

单大伟：很明确：分化延续，温和修复，不会大起大落。

凤凰网房产：您亲历行业多个周期，本轮深度调整之后，房地产的底层逻辑发生了哪些不可逆的改变？

单大伟：三大逻辑，彻底改写，再也回不去了。

第一，增长逻辑。告别规模狂欢，不再追求体量翻倍，高质量发展是唯一方向。

第二，盈利逻辑。高毛利时代落幕，现在是薄利、微利时代，成本管控、精细化管理是必修课。

第三，价值逻辑。房子的金融属性持续弱化，居住属性回归本位。产品、服务、运营，才是企业真正的护城河。

这不是短期调整，是行业的一次彻底蜕变。所有从业者，都得主动适应新规则。

凤凰网房产：行业处在转型阵痛期，不少从业者感到焦虑。对于坚守行业的同仁，您有哪些建议？

单大伟：我特别理解这种焦虑，毕竟做了十几年高周转，突然换赛道、换玩法，谁都会迷茫。

首先，放下执念。别再幻想回到过去躺赚的日子，接受行业新常态。其次，深耕专业。不管是做设计、工程、营销还是运营，把手上的活做精，专业能力走到哪里都是底气。最后，主动求变。城市更新、品质住宅、不动产科技，都是新机会，跳出舒适区，多学新东西。

房地产依旧是十万亿级的支柱行业，蛋糕还在，只是吃法变了。肯改变、肯沉淀，就一定有机会。

凤凰网房产：行业新生代从业者、企业二代逐步走上前台，他们成长于调控周期，和老一辈从业者差异明显。您如何看待这股新生力量？

单大伟：新生代，有想法、有视野、敢创新，这是最大优势。

老一辈从业者，摸爬滚打几十年，擅长资源整合、攻坚破难；年轻人熟悉互联网、数字化，对新消费、新生活方式理解更深。两者互补，恰恰是行业发展的动力。我认识不少房企二代，不痴迷盲目扩规模，反而专注产品打磨、智慧社区打造，这和当下行业方向高度契合。

当然，年轻人也需要多扎进一线，多体会市场、体会民生，把前辈们的工匠精神、责任担当传承下去。新旧融合，行业才能走得更远。

凤凰网房产：您曾提出科技、绿色、智慧将成为房企核心竞争力，如今AI、智能家居普及，科技会如何重塑地产行业？

单大伟：科技不是花架子，是实实在在的生产力，会渗透到地产全链条。

建造端，智能建造、绿色建材、超低能耗技术，让房子更安全、更环保；产品端，全屋智能、健康监测系统，提升居住体验。我看过一个智慧社区，通过大数据分析业主出行、生活习惯，精准配套服务，效率提升一大截。

运营端就更不用说了，AI值守、线上服务，大幅降低人力成本。但我也想说一句：科技是工具，不能本末倒置。不能为了“炫技”搞华而不实的设计，所有智能化、数字化，最终都要服务于人、服务于生活。

尾声

从规模狂奔到价值深耕，从野蛮生长到品质至上，数年调整，让房地产褪去浮躁，回归居住本源。整场访谈中，单大伟言辞直白、观点鲜明，既有历经行业起落的通透，也有对未来发展的笃定。

在他看来，短期的阵痛都是行业淬炼的必经过程。房子，终究是承载万家灯火的居所；地产人，终究要以产品立身、以责任前行。潮起潮落皆是常态，洗尽铅华之后，坚守初心、脚踏实地，方能穿越周期，拥抱房地产高质量发展的全新未来。