6月10日，深圳市规划和自然资源局南山管理局正式发布《南山区招商街道爱榕园片区城市更新单元规划（草案）》公开展示通告。

作为2024年深圳唯一一个立项的旧住宅区改造项目，也是深圳2026年旧改新政落地后首个豁免配建保障性住房的大型旧住区更新项目。盘点发现，爱榕园此番规划调整力度之大，远超市场预期，引发广泛关注。

规划大洗牌：保障房彻底清零，降容近5万㎡做低密住区

本次2026年6月公示的最新草案，与2025年5月旧版草案相比发生了颠覆性调整，核心变化集中在以下四个方面：

1、保障房全面取消。原2025年版规划在03地块强制配建约43,830㎡保障性住房，并设置约7,816.8㎡独立保障房用地。本次新草案将保障房指标彻底清零，原保障房用地并入开发建设用地，社区由"商品房+公租房混搭"变为纯商品房住区。这一调整直接呼应深圳市住建局、规自局2026年3月16日起施行的《关于进一步规范城市更新项目管理有关事项的通知》——明确规定未完成规划审批的城市更新项目，原则上可不配建保障性住房，保障房供应改由政府统筹通过新增建设、存量盘活、非居改保等多元渠道解决。

2、住宅容积率降至2.9。原规划总计容建筑面积约291,750㎡，新规划缩减至241,350㎡，整整少了约5万余平方米的建筑体量。住宅总建面由原含保障房的约23万㎡（商品房部分更少），调整为纯商品房227,500㎡。按开发建设用地面积60,435.7㎡计算，项目住宅容积率由原来的5.7大幅降至约2.9，在南山核心区旧改项目中属于难得的低密度指标。

3、 开发建设用地扩大。与以往大部分旧改"缩地"不同，爱榕园本次开发建设用地由原约43,295.9㎡增加至60,435.7㎡（含划入零星用地1,914.8㎡），拆除用地面积68,848.2㎡，更新单元用地面积73,381.4㎡。多出约1.7万㎡的可建设用地，为社区内部留出更宽的楼间距和集中景观空间。

4、教育用地变公园绿地。原04地块规划的27班九年一贯制学校在本次草案中被取消，该用地调整为移交政府的公园绿地；原规划12班幼儿园调整为9班幼儿园。社区级公共配套建筑面积≥9,850㎡，含社区警务室、社区服务中心、文化活动室、托育机构、社康、长者服务中心、党群服务中心及垃圾收集站等。另在移交的公园绿地内配建3,760㎡户外活动场地（含社区体育活动场地及儿童游戏场地）。

最新规划具体指标为：更新单元用地73,381.4㎡，拆除用地68,848.2㎡，开发建设用地60,435.7㎡，规划总容积241,350㎡（住宅227,500㎡ + 商业办公及旅馆4,000㎡含母婴室20㎡ + 社区配套≥9,850㎡），配建9班幼儿园及3760㎡户外场地。

从棚改到城市更新，蛇口老社区的"第二春"

爱榕园片区位于南山区招商街道后海大道与工业八路交汇处，原为招商局在上世纪90年代初（最早一期1990年）为企业职工修建的福利房，后随房改大部分转为红本商品房，涉及约1396户。

项目最初被纳入棚户区改造计划，2020年启动相关工作，2024年正式转为城市更新路径并列入《2024年深圳市前海深港现代服务业合作区城市更新单元计划第一批计划》，由发家于蛇口的央企——招商蛇口全资子公司招商房地产有限公司担任前期服务商，从立项到草案公示仅用时约半年，推进速度在深圳旧改史上颇为罕见。

降容后的爱榕园将主打蛇口核心稀缺的低密度纯商品住宅。项目交通便捷——紧邻地铁2号线海月站、12号线四海站，未来还将接驳在建15号线东滨路站；教育方面周边环绕育才二小、育才二中等传统名校（具体学区划分以教育局最终文件为准）；

商业步行可达蛇口沃尔玛、花园城购物中心及宝能太古城；毗邻四海公园，周边已成熟住区环绕，包括招商四海臻邸、文竹园、榆桂小区、翠微园及招商雍华府等。

规划草案公示期为2026年6月10日至6月24日。招商街道早前在工作计划中提及探索"房票制度"落地，若拆迁工作按计划推进，爱榕园有望继续刷新深圳旧住宅区改造的实施效率。

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