十几年前，如果盘点上海陆家嘴的顶级豪宅，有三个名字一定会被同时提起：汤臣一品、中粮海景壹号、滨江凯旋门。它们共同勾勒出黄浦江东岸最昂贵的一段天际线，也是中国豪宅史上一个几乎无法复制的画面。

那是中粮在上海最高光的时刻。也是它留给这座城市最深的记忆。

十几年后，汤臣一品依然是那张天际线里最坚挺的存在，二手报价常年稳定在25万/㎡以上；凯旋门背后的新鸿基在上海持续深耕，滨江凯旋门三期卖得风生水起。而中粮在上海的第五座“壹号系”作品——中粮北外滩壹号，却交出了一份全然不同的答卷。

去年12月21日，中粮北外滩壹号90套高层房源迎来首开，均价143868元/㎡。开盘现场“下一个百年传奇，由此开始”的slogan足够振奋人心，却没能真正激起市场的波澜。

截至2026年6月12日，项目累计网签47套。这个曾官宣意向认购率接近90%、首开当天去化六成的“壹号作品”，从今年2月开始月销量跌至个位数，五个月合计售出13套。（数据来源：网上房地产）。

北外滩，2026年上海豪宅江湖拼杀最激烈的战场。绿城、华润、金茂，乃至新晋入局的保利、上海城投，几乎所有顶流房企都在这里押注。很遗憾，曾经的豪宅一哥中粮，却沉默得让人很难忽略。

01 从中粮地产到大悦城控股

中字头中粮，名字里就自带实力的航母级央企。可它旗下的地产业务，近年来却走得不顺。

中粮集团的地产版图，曾是“A+H”双平台布局：A股的中粮地产（000031.SZ）主营住宅开发，H股的大悦城地产（00207.HK）主营商业地产。2019年，中粮系启动重大资产重组，A股的中粮地产以发行股份方式收购H股的大悦城地产64.18%股权，交易对价约147.56亿元，形成了独特的“A控红筹”架构。重组完成后，中粮地产更名为大悦城控股，成为中粮集团旗下融合住宅与商业地产的一体化平台。

这一架构的初衷是打通A+H双平台实现融资协同，结果却是港股长期破净、A股连年亏损，反而徒增治理成本。2025年7月，大悦城控股以约29.32亿港元回购股份并启动私有化退市，同年11月大悦城地产正式从港交所摘牌，结束了12年的上市历程。官方给出的私有化理由是“架构增加治理复杂性，阻碍决策效率”，翻译过来就是内部管理链条太长，决策速度跟不上市场节奏。

与此同时，财务数据持续承压。2022年至2025年，大悦城归母净利润累计亏损96.66亿元。2026年第一季度，归母净利润为-2.21亿元，同比减亏6亿，但仍在亏损泥潭中挣扎。

这就是中粮地产板块今日的底色：一个刚刚完成私有化整合、仍在寻找方向的央企地产平台，一个四年累计亏损近百亿、2026年一季度仍在亏损的上市公司。

02 当“壹号系”遇见新战场

中粮在上海并非没有高光时刻。中粮海景壹号、中粮前滩海景壹号等为“壹号系”积累了真实的品牌势能，从这个意义上说，中粮北外滩壹号的市场期待是有根基的。

但问题在于，过去几年的上海豪宅市场已经完成了几轮迭代。地段不再是唯一的定价锚，产品力、社区营造、装标体系、市场环境，甚至销售团队的专业程度，都成了高端客群的决策变量。而中粮北外滩壹号在这些维度上的表现，并不均衡。

项目由118套风貌别墅和90套高层公寓组成，90套高层全部集中于一栋楼内。公共资源明显向别墅区倾斜，高层业主的社区感、绿化体验和景观视野都不占优势。

高层户型的演变，本身也耐人寻味。2024年初步释放的信息中，其户型面积段约为130-350㎡，覆盖范围更广。但经历一次调规之后，方案变得简单粗暴：最终只剩两个大户型：185㎡中间户和228㎡边户，均为四房两厅三卫。两个户型都存在暗卫；185㎡户型客厅南向面宽仅4.9米；228㎡户型将景观面设在了西侧，客厅南向面宽也不过5.4米。整体尺度感和产品落位，与“壹号系”应有的气场并不匹配。

从高层143868元/㎡的定价策略就能看出，北外滩壹号原本寄希望于高层走量、别墅贡献利润。

项目首开不久，就启动了分销返佣政策，并加送车位。折算下来，它已经是北外滩同期在售新盘中单价最低、综合性价比最高的一个。然而尴尬的是，价格优势并未转化为成交优势，它依然是区域内活跃新盘中卖得最差的项目。

高层走量已然受阻，别墅贡献利润的指望同样不容乐观。当前上海市场，风貌别墅这一品类已普遍退烧，去化速度远不及预期。尚未入市的118套风貌别墅，处境更为艰难。

项目所在的提篮桥风貌保护区，规划导向是还原海派里弄的街巷肌理，从规划图就能看出，北外滩壹号风貌产品楼间距普遍在3至6米之间。

因此拿地已近三年，北外滩壹号的风貌产品迟迟不见入市。据“上海虹口”消息，项目刚刚完成风貌住宅区地下基础底板浇筑。而针对项目实体售楼处展示空间不足的问题，还在协调解决当中。

外部条件同样不乐观。项目北侧临近提篮桥监狱旧址和上海市第一人民医院，对高端客群而言，这两项属于典型的不利环境要素。

这些问题叠加在一起，让中粮北外滩壹号陷入了一个无法回避的窘境：地段有硬伤，产品无突破，品牌势能在漫长的去化周期中被一点点消耗殆尽。

03 操盘手与操盘路

更深层的问题，出在团队。

据业内人士透露，中粮北外滩壹号的操盘团队来自杭州，是重组后的班子。杭州与上海，虽然同属华东，但豪宅市场的客群结构、媒体生态、渠道逻辑存在明显差异。一个在杭州行之有效的打法，放到上海未必适用。

此前一场媒体活动的组织混乱，是这种“水土不服”的冰山一角。按姓氏拼音排座、活动撞车、内容主次不分、事后无跟进，每一项单独看都不算大错，但组合在一起，指向的是一个团队对本地市场基本规则的陌生。

推盘节奏同样暴露了问题。项目拿地时，市场环境并不算差，但团队没有抓住窗口期。等到板块内竞品集中推盘、客群被提前消耗之后，中粮的应对手段显得力不从心。上述业内人士的评价是：“错过了最好的时机，现在一片混战，更没有任何招数了。”

这种无力感，在中粮的组织架构中并非偶然。

中粮在上海的上一次操盘，还要追溯到2021年的中粮瑞虹海景壹号。彼时，项目由大悦城控股全权操盘，项目总经理马千里、副总经理姜胜、营销负责人张晓嫣。如今，这些名字已全部消失于北外滩壹号的操盘名单，取而代之的是空降的项目总李洋、从杭州调任的华东大区营销负责人鲁易庚，以及同时管辖杭州、上海、苏州等多个城市的华东大区总舵手李平。

而在鲁易庚全面接管北外滩壹号营销之前，这个项目的营销话事人是钟晓东。随着鲁易庚的到来，钟逐渐淡出权力中心，并于今年初离职。

李平是大悦城体系内培养出来的80后高管，毕业于清华大学，工程师出身。他2004年加入中粮地产，历任海南公司总经理助理、苏州公司总经理、上海大区总经理，2021年升任大悦城控股副总经理。2025年初大悦城将7大区域整合为4个，李平任华东大区总经理，同时管辖杭州、上海、苏州、南昌等多城业务。

（李平）

今年3月，大悦城控股原上海大区总经理孔磊离职，加盟正大集团。5月，大悦城权力核心发生重大洗牌，原公司副总经理、北方大区总经理田佳琳，出任大悦城总经理，也正式结束了姚长林董事长、总经理一肩挑的历史。而同样在副总经理之位上任职五年之久的李平，没能成为这场晋级赛的胜者。

一个频繁换将的区域，一个缺乏本地存在感的管理层，再加上一套外地空降的操盘班底，这样的组合，很难在竞争激烈的北外滩打出漂亮的战役。

结尾

中粮北外滩壹号还有约160套房源待售。按照目前的去化速度，这个项目或许还需要两年以上时间，才能逐步消化库存。而在这两年里，北外滩还会有新的项目入市，竞品还会继续迭代产品，高端客群的注意力还会被不断分割。

中粮能否在上海豪宅市场重新找回自己的位置，不取决于某一个项目、某一个团队或某一位总经理。它取决于整个组织能否真正理解上海市场的运行逻辑，并拿出与之匹配的决策效率和执行能力。

在此之前，中粮北外滩壹号的命运，可能只是一个更漫长故事的开篇。