作为推动楼市稳定的政策抓手之一，住房“以旧换新”正在各大城市相继落地、取得进展。

近日，苏州城投集团落地了住房“以旧换新”实施方案，以“不限区域、不限套数、不限比例”的置换条件实现低门槛、广覆盖；同期，浙江省嘉兴市也确定了5家评估机构，落实换房中的关键问题“房子能卖多少钱”；更早推进“以旧换新”的广州南沙开建集团则已收获超400组客户咨询报名……

58安居客研究院院长张波向第一财经表示，近两年全国多地住房“以旧换新”政策落地不断增多，且大都体现为 “政府引导、市场参与”，同时国企正逐步成为置换交易的主力，通过提供一站式置换服务以缩短换房周期，同时各地政策覆盖范围更广、办理流程更简化，群众参与意愿度有望明显提升。

“以旧换新”门槛进一步降低

在牵头组建苏州市住房“以旧换新”联盟后不久，苏州城投集团就率先发布了相关政策，实行“不限区域、不限套数、不限比例”原则。

具体来看，该次“以旧换新”不局限于部分区域或板块，苏州市内的产权清晰、安全合规的存量住宅均可参与；并且一套或多套旧房，可以置换一套或多套新房；旧房评估价可100%全额抵扣新房房款，差额的部分可一次性支付，也可按揭贷款。

此前不少地方国企收购旧房的“以旧换新”模式下，一般会较为严格地限定收购范围，而此次苏州城投的政策则打破了过去的许多限制，门槛之低在全国都居前。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，其他城市或区域实施的“以旧换新”，通常带有面积限制、总价额度、旧房金额不超过新房等限制，如旧房总价不高于新房的60%-70%、面积在70或90平方米以下、中心城区范围内等，苏州此次由城投集团牵头的新政实现了前述限制突破。

中指研究院政策研究总监陈文静表示，苏州城投集团本次落地的住房“以旧换新”方案，是目前首个明确“三不限”的收购规则，与其他城市或区域的方案相比，本次苏州对于收购房源的限制少，门槛更低、房源覆盖更广。

不限房源区域，将提升收购覆盖居民数量，让更多有置换需求的换房人参与。不限套数，则将有效缓解部分换房人因单套旧房价值较低导致无法置换的问题，允许“多换一、一换多”的置换模式也更为灵活。不限置换比例，将进一步减少换房人需要补齐的差价，更好激发换房人的参与意愿。

值得一提的是，苏州城投集团的本次方案还提供了更全面的配套保障，包括“带押过户”、保留学区、优先返租等。

李宇嘉认为，这些举措免去了换房过程中筹措过桥资金的风险，并消除置换家庭的时间焦虑，不影响子女入学，同时提供了过渡期便利，系统性解决了“卖旧买新”的双重困境，对于提升参与意愿也有一定帮助。

陈文静认为，本次苏州城投发布的方案还明确了三个首批换新项目，预计未来项目数量将进一步拓展扩围，将更为有效地促进有置换需求的换房人入市，对于打通一、二手置换链条有着积极作用。

从短期的政策效果来看，张波认为，苏州这一全域置换规则打破区域壁垒，将引导城区存量房源流向新房市场，助力房企去库存，预计6、7月新房成交同环比将出现上涨。

“这套高包容度的置换方案，很可能引发各地关注。”张波认为，一旦该政策对市场拉动效果好于预期，今年下半年或将成为长三角乃至全国更多城市参考的范本，进一步推动各地更新“以旧换新”规则，进一步打通 “卖旧买新”的置换链条。

各地接连取得进展

“以旧换新”最早出现于2023年，彼时由各地房企或各个楼盘自行发起，属于市场化行为。此后，各地政府、城投介入其中，今年以来取得越发突出的成绩，各地“以旧换新”在陆续推进和落地。

例如浙江嘉兴在6月初发布“以旧换新”政策后仅一周时间，参与换新的9个楼盘就接待市民访客量超一千组，提交的申请意向单超百份。6月9日，嘉兴还对外披露了5家评估机构，以对旧房进行市场价值评估，并最终确定收购价。

在5月中下旬落地以旧换新的广州，南沙区属城投开建集团首批拿出30亿元资金收旧房，面向广州全市，降低业主置换过程中的不确定性，至今已有超400组客户报名咨询，完成房产评估135套，评估总额超3亿元，已收购旧房36套、销售新房24套，新房交易金额超3亿元。

而在以“帮卖”为主要形式的深圳市南山区，从4月中旬推出“换房易2.0”以来，至6月初已产生46组连环单，其中有不少换房者就是通过该项政策打通了换房堵点。

业内认为，此番“以旧换新”政策能取得明显进展，关键之一在于精准切中了换房人在置换过程中面临的“卖旧难、资金紧”等各项痛点，通过政府专项补贴、国企信用背书、提供配套保障等定向难题。

“有客户想要改善居住环境，卖了福田区60多平方米的旧房，看中前海时代总价1100多万元、126平方米三房，但原本客户在资金上有些紧张。”记者从深圳乐有家处获悉，此次该位客户则直接受惠于深圳市南山区以旧换新的额外折扣，以及南山区给出的3万元消费券补贴，最终下定购房，顺利完成了此次置换。

李宇嘉告诉记者，各地有意参与卖旧买新的小业主很多，说明市场需求比较强烈，但过去由于交易周期长、信息不对称、卖旧折损大、折价出售意愿低等原因，导致以旧换新无法实现，住房消费循环存在梗阻。

在各地政府介入之后，以旧换新发生了许多变化。李宇嘉指出，与过去的“以旧换新”相比，近期的政策主导力量发生了变化，从此前的“政府倡导、中介搭桥、开发商让利”的市场自发行为，转变为“政府统筹、国企主导、联盟共建”的政策性干预，城投直接下场收购，疏通了市场循环。

同时，政策的覆盖广度也有所不同，从单点、单区的局部试点，演变为市级甚至跨城的统筹联动，例如无锡曾探索收购苏州、常州二手房等，规模效应显著增强。

这样的探索还在持续。广州南沙开建集团方面近日对外透露，用于收购存量旧房的预算首批是30亿元，后续收旧规模则将有望达100亿至300亿元，并计划将收储范围从广州全市逐步拓展至深圳等大湾区核心城市。

李宇嘉表示，“以旧换新”政策的有效落地将重塑二手房与新房的联动机制，提升二手房的流动性，同时为新房市场注入精准的改善客源，有助于化解当前楼市“新房与二手房竞争加剧、循环降价”的困境，同时也有助于修复市场预期，并推动住房消费向“高品质”升级。