观点网 需求缺口之下，香港学生公寓热潮持续，大批投资者涌入市场想要分一杯羹，推动交易案例陆续涌现。

仅仅在2026年6月上旬的短短数日内，市场上便接连披露了两宗颇具分量的交易。

老牌纺织企业晶苑国际相关联投资平台晶苑投资，斥资4.4亿港元收购九龙城及红磡两处物业，计划改建学生公寓。

紧随其后，据悉大角咀ONE BEDFORD PLACE银主盘以约7.2亿港元售予新加坡伟合控股，同样瞄准学生公寓改造。

两宗交易合计金额接近12亿港元，再次印证了这一赛道在略显低迷的香港商业地产市场中的独特韧性。

两单成交

6月9日市场消息，晶苑投资宣布拟斥资合计4.4亿港元收购香港九龙城及红磡两处物业，计划将其改建并重建为学生公寓。

具体来看，这两处物业各有特色。其中，九龙城物业位于太子道西348至352号的Smart A荟学坊，为一幢8层高教育主题商厦，总建筑面积约3.62万平方呎。晶苑投资拟以约3亿港元收购该全幢物业，折合呎价约8280港元。

红磡物业则为全幢住宅晋汇，建筑面积约1.75万平方呎，收购价为1.4亿港元，呎价在8000港元左右。两处物业均计划改造为学生公寓。

市场消息显示，九龙城物业原由顺联集团持有，其于2011年以2.9亿港元购入并长期收租。据市场人士分析，晶苑投资此次购入商厦后，不排除后续并购毗邻住宅地盘，通过重建打造规模化学生公寓项目，以应对香港持续紧张的学生住宿需求。

晶苑投资与老牌纺织企业晶苑国际，同属香港罗乐风家族创立的晶苑集团。晶苑投资是晶苑集团的地产投资平台，据介绍在香港和内地拥有30年开发和投资经验。

其中，晶苑投资已在香港深耕学生公寓领域多年，旗下资产管理公司Y.X是香港目前最大的私营学生住宿运营商之一。

据了解，晶苑投资是香港首家涉足学生公寓改造领域的投资机构，早在2019年起便开始试水学生公寓。根据官网，截至目前，Y.X旗下一共有3座已成熟且对外开放的学生公寓，分别是Y36、Y83以及Y Hill。

最新这次收购之前，晶苑投资就学生公寓领域最近一次大规模投资是在2024年第三季度。当时，Y.X以3.43亿港元成功收购香港红磡Incredible Residences住宅和商业大楼以及长沙湾荔枝角Ease Access酒店，并计划改造为学生公寓。

除此之外，市场上另一宗大额交易也引起业界关注。

市场消息披露，乐风集团旗下“银主盘”大角咀ONE BEDFORD PLACE据报以约7.2亿港元易手，买家为新加坡伟合控股，并有意将全幢甲级商厦改装为学生公寓。

资料显示，该项目为乐风集团通过收购旧楼后重建发展的项目。于2024年落成，为一幢楼高29层的甲级商厦，总建筑面积约18.4万平方呎。若以7.2亿港元交易价计，呎价仅约3913港元。

随着该项目落成，在高息及市况转弱的背景下，乐风集团面临巨大财务压力。ONE BEDFORD PLACE于2026年初被东亚银行接管，成为乐风集团首宗成为银主盘的物业。

资料显示，伟合控股深耕学生公寓赛道多年，此前已在澳大利亚打造数千个学生床位。

目前伟合控股进军香港，在收购ONE BEDFORD PLACE之余，该公司还与星汇控股成立合资公司，以整租方式拿下港岛堡垒山一处19层物业。

据悉，该物业将打造为Y Suites品牌的学生公寓，共计246个床位，计划于2026年下半年启动招租。

热潮持续

香港学生公寓市场正吸引着越来越多不同类型的资本入局。

一直以来，香港都拥有优质的教育资源，尤其是以香港大学HKU、香港中文大学CUHK、香港科技大学HKUST、香港理工大学PolyU、香港城市大学CityU、香港浸会大学HKBU、岭南大学LU、香港教育大学EdUHK共同组成的“八大”长年吸引着来自世界各地的学子。

这八所大学均由香港大学教育资助委员会拨款支持。过去，八大对非本地生的学额限制，核心逻辑在于在“保障本地生升学机会”与“推动高等教育国际化”之间找到平衡。

2008年之前，非本地生的录取上限为10%；2008年，为鼓励大学国际化，限额被提升至20%。

到2023年，当年度《施政报告》首次将八大招收非本地生的上限由20%增至40%。

2025年7月，香港政府推出“城中学舍计划”，允许将商业大厦改作学生宿舍时免却改划手续，且保留过剩地积比。

两个月后，新一份《施政报告》再宣布，自2026/27学年起，非本地生自费就学人数上限进一步提升至50%。

两年之内两次大幅放宽招生限制，这一政策导向带来的实际效果立竿见影，香港迎接了大量国际学生。根据香港教育局数据，2024/25学年香港非本地学生规模已激增至9.2万人。

但随之而来是紧缺的学生公寓供应问题。

据港媒2025年9月报道，当时正值2025/26学年开启，报道指香港八大最新能提供的学生宿位有约4.2万个，但结合学生整体人数，还需平均约2.5人争一个宿位。

据仲量联行预计，到2028年香港高校的宿位缺口将突破10万。

剩余的学生，便只有流向私人市场。只是短期内市场的供应也并不充足，由之而来的供不应求，推动了投资热潮。

而且一个关键因素在于投资回报的相对优势：在香港写字楼和商铺租赁市场持续面临挑战的当下，学生公寓提供了一个具备吸引力的替代性选择。

从地理位置来看，香港的主要高校分布在港岛和九龙两大区域，这也在很大程度上决定了学生公寓投资的选址偏好，也决定了回报率不会差。

根据莱坊于2025年11月发布的《学生住宿市场新视角》报告，香港学生住宿的市场回报率为4.5%-5%，高于传统甲级写字楼和中小型住宅租赁的回报率。

这样的回报前景自然吸引了形形色色的玩家入场。

第一太平戴维斯香港分部在2026年第一季度投资报告中就提及，“教育与学生住宿成为结构性需求主题，支撑写字楼收购及酒店改学生宿舍的改造活动。”

该机构统计，相关酒店及住宅交易的总成交额从2024年的22.7亿港元上升至2025年的60.5亿港元，而仅2026年前三个月便已达33.5亿港元。其中数据显示，2026年Q1香港酒店及住宅交易，全部由学生公寓需求驱动。

当中具代表性的投资案例包括，2026年1月，招商房托以2.06亿港元收购九龙柯士甸路2号的Residence G酒店，计划改造成85个床位的学生公寓。

3月，中原集团旗下中原投资斥资逾15亿港元，将九龙城地标富豪东方酒店收入囊中，计划改造为学生公寓；同月，华润隆地以约9.53亿港元购入悦品酒店·荃湾，计划改造为约900个宿位的学生宿舍。

展望未来，供需缺口仍在不断扩大，可以预见更多的交易将在未来数月乃至数年内浮出水面。