苏州河沿岸又一新盘浮出水面。

近日，长宁区C040101单元E1-17、E1-21地块项目设计方案正式公示，这是保利发展今年3月以59.2175亿元竞得的长宁地块。

01、高低配布局，500套房源主力覆盖105-169㎡

从公示方案来看，两幅子地块合计出让面积28999.33㎡，禀赋各异。

E1-21地块为项目主体，占地约24508.81㎡，容积率2.67，限高80米，规划了10栋住宅，产品形态丰富，3栋4-7层洋房、3栋11-17层小高层、4栋20-24层高层，形成高低配的组合布局。

E1-17地块相对迷你，占地约4490.52㎡，容积率2.4，限高50米，拟建1栋14层小高层及1栋7层保障房。

值得关注的是，项目采用“抬板”设计手法，同时配备下沉庭院和会所设施，且地块紧邻苏州河，具备一定的滨水景观资源优势。

户型配比上，项目主力户型涵盖建面约105㎡三房、128㎡四房、140㎡四房、168㎡四房、169㎡四房，共计约500套房源。装修标准方面，住宅装修标准不低于5000元/㎡。

网传项目户型图：

105㎡ 三房两厅两卫

128㎡ 四房两厅两卫

140㎡ 四房两厅三卫

168㎡ 四房两厅三卫

169㎡ 四房两厅三卫

02、周边竞品去化承压，市场面临考验

值得一提的是，项目所在的区域市场，眼下并非一片坦途。

目前长宁区在售新房主要有和樾长宁和西郊云庐两个项目。和樾长宁于2025年6月24日开盘，在售建面约121-146㎡房源，最新批次销售均价13.27万/㎡，网签去化率48%。

西郊云庐于2025年10月12日开盘，在售建面约100-317㎡房源，最新批次销售均价11.25万/㎡，网签去化率仅19.5%，去化压力较为显著。

不过，客观来看，保利长宁项目具备几重优势：地段层面，属于长宁内环沿线、苏州河畔，土地资源稀缺；产品层面，“高低配+抬板设计+下沉庭院会所”的组合，具备一定品质竞争力。

对于保利长宁项目而言，接下来的关键就是价格。在长宁市场目前偏冷的氛围中，它能不能走出独立行情，还得看后续操盘功力。