苏州河沿岸又一新盘浮出水面。
近日,长宁区C040101单元E1-17、E1-21地块项目设计方案正式公示,这是保利发展今年3月以59.2175亿元竞得的长宁地块。
01、高低配布局,500套房源主力覆盖105-169㎡
从公示方案来看,两幅子地块合计出让面积28999.33㎡,禀赋各异。
E1-21地块为项目主体,占地约24508.81㎡,容积率2.67,限高80米,规划了10栋住宅,产品形态丰富,3栋4-7层洋房、3栋11-17层小高层、4栋20-24层高层,形成高低配的组合布局。
E1-17地块相对迷你,占地约4490.52㎡,容积率2.4,限高50米,拟建1栋14层小高层及1栋7层保障房。

值得关注的是,项目采用“抬板”设计手法,同时配备下沉庭院和会所设施,且地块紧邻苏州河,具备一定的滨水景观资源优势。
户型配比上,项目主力户型涵盖建面约105㎡三房、128㎡四房、140㎡四房、168㎡四房、169㎡四房,共计约500套房源。装修标准方面,住宅装修标准不低于5000元/㎡。
网传项目户型图:
105㎡ 三房两厅两卫
128㎡ 四房两厅两卫
140㎡ 四房两厅三卫
168㎡ 四房两厅三卫
169㎡ 四房两厅三卫
02、周边竞品去化承压,市场面临考验
值得一提的是,项目所在的区域市场,眼下并非一片坦途。
目前长宁区在售新房主要有和樾长宁和西郊云庐两个项目。和樾长宁于2025年6月24日开盘,在售建面约121-146㎡房源,最新批次销售均价13.27万/㎡,网签去化率48%。
西郊云庐于2025年10月12日开盘,在售建面约100-317㎡房源,最新批次销售均价11.25万/㎡,网签去化率仅19.5%,去化压力较为显著。
不过,客观来看,保利长宁项目具备几重优势:地段层面,属于长宁内环沿线、苏州河畔,土地资源稀缺;产品层面,“高低配+抬板设计+下沉庭院会所”的组合,具备一定品质竞争力。

对于保利长宁项目而言,接下来的关键就是价格。在长宁市场目前偏冷的氛围中,它能不能走出独立行情,还得看后续操盘功力。
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