6月18日,白云区政通路西侧 AB2914005、AB2914006 地块正式挂牌出让,用地性质为规划二类居住用地(R2)、文化设施用地(A2),地块总用地面积26440平,其中居住用地面积 21587平方米、文化设施用地面积4325平方米,计容总建面26428平,其中AB2914005地块≤23746平方米、AB2914006地块≤2682平方米。

据公告显示,分地块AB2914005为二类居住用地,容积率仅1.1,建筑限高15米,分地块AB2914006为文化设施用地,容积率0.62,同样限高15米。挂牌起始价为87213万元,仅按居住用地面积计算,其起拍价为36727元/平。

公服配建层面,包括有社区文化室、社区服务站及其他商业服务设施等,合计建面为1519平,若扣除公服配建面积,则其起拍楼面价为39237元/平。

先说位置。地块在政通路西侧,跟白云区政府就隔一条马路。周边聚集了广园小学、景泰中学这些白云区的老牌学校,还有广州中医药大学第一附属医院这样的三甲医院。往南看是麓湖公园,往东能望见白云山。

再说交通。步行200米就是地铁11号线中医药大学站,这条线是广州的“环线大动脉”,今年刚通车,去哪都方便。旁边还有在建的地铁12号线,以及2号线、5号线。开车出门就是环城高速,到珠江新城也就二十来分钟。

核心区、低密度、限高15米——这三个词放在一起,在广州近年的土拍史上,几乎找不到第二块。
这块地不大,住宅部分也就2万多平方米,但真正让业内高度关注的,是一个数字:容积率1.1。
1.1的容积率意味着什么?意味着同样的土地上,住的户数只有普通高层的三分之一甚至更少。楼间距更宽、绿化更多、采光更好,住起来那种宽敞感,是几十层的高层住宅完全没法比的。而且建筑限高15米,大概就是四五层楼的高度——这在核心区几乎是绝版配置。
有人说,这不就是别墅吗?差不多,但又不太一样。别墅通常位置偏远,生活配套跟不上。但这块地周边地铁、学校、医院、商场全都有,属于那种“既能享受低密环境,又不牺牲城市便利”的稀缺品。
目前白云核心区的新房供应几乎是断档的。地块所在的景泰、广园板块,周边大部分是2000年左右建的老小区,楼龄普遍超过20年。
贝壳上的二手房挂牌量数据显示,桂花岗挂牌305套、三元里196套、景泰路450套、机场路超过1200套、大金钟路123套——周边1公里范围内,有超过2500个家庭在等着换房。 而这些房源里,能称得上“次新房”的只有一个楼盘——力迅观麓公馆,一共就挂出来2套,单价8.5万到10万。

这组数据透露的信息很清晰,这一带的改善需求非常旺盛,但市场上几乎没有像样的新房供应。政通路这块地一旦入市,大概率是被周边这些等了好几年的改善家庭“抢”走的。
再看市场氛围。就在三天前(6月15日),白云区设计之都的一块地拍了27轮才由保利发展竞得,溢价将近24%。政通路这块地的地段和稀缺性比那块更突出,市场预期普遍比较高。

从一块地,看广州楼市的三个变化
白云区政通路地块的挂牌出让,背后其实是广州楼市正在发生的几个大趋势。
第一个趋势:房子越盖越矮了。
过去十年,广州出让的宅地容积率很少有低于2.0的,大多在3.0-4.0之间。但最近一两年,风向变了。2025年广州供地平均容积率降到了1.57,创下2006年以来新低。今年一季度,容积率低于2.0的地块占了将近一半。
政府正在有意控制开发强度,不再追求一块地盖得越多越好,而是更看重居住品质。政通路这块地1.1的容积率,就是这种思路的体现。
第二个趋势:地越供越“小”了。
过去广州卖地,动不动就是十几万、几十万平方米的大地块,一个楼盘能卖好几年。但现在政府更倾向于推“小而美”的地块——面积不大、总价不高、开发周期短、去化压力小。
政通路这块地住宅部分只有2万多平方米,按套均150平计算,也就一百多套房子。对于开发商来说,资金压力小,风险可控,卖起来也快。对于买房的人来说,这种小体量的盘通常品质更精细,物业服务也更好。
第三个趋势:“好房子”从口号变成了硬指标。
2025年广州出台了“好房子”建设指引,2026年又进一步出台了支持高品质住宅建设的若干意见。
政通录地块的出让条件里明确写着:须按广州市“好房子”建设的相关规定和标准执行。这意味着从设计、用材到施工,都有更高的标准要遵循。低容积率、低密度、高品质——这三个词正在成为广州新一代豪宅的标配。
白云区政通路西侧这宗约40亩的地块,看起来不大,但信息量不小。
它既填补了白云核心区高端低密产品的市场空白,又印证了广州楼市从“高密度高周转”向“低密度高品质”转型的大方向。对于想在市中心买到低密产品的改善家庭来说,这可能是未来两三年里最值得关注的项目之一。
该地块计划在7月20日10点进行限时竞价,最终会被哪家开发商拿下、会做成什么样的产品,值得持续关注。
我来说两句

