6月17日，苦等13年的螺岭片区改造项目，终于在6月17日发布了改造单元规划和实施方案，正式进入实施阶段。

然而，与螺岭“破冰”形成鲜明对比的是，今年以来罗湖区尚未公布任何一个新增旧改项目，仅有10个已立项项目相继宣布计划延期。

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螺岭旧改终落地：13年等待后的“政府主导”样本

6月16日，《罗湖区螺岭片区城中村改造单元规划》经深圳市城市规划委员会审议通过并公布；次日，项目综合方案公告发布，标志着这个让周边居民期盼多年的旧改项目正式落地。

螺岭片区改造项目位于东门街道螺岭社区，东至文锦中路，南至东门中兴路，西至东门中路，北至雅园立交，地处罗湖综合服务中心核心区域，毗邻东门商圈。

项目拆除新建范围约12公顷，现状建筑面积约21.62万平方米，涉及39宗地块，涵盖东升街、花园坊、翠华巷、翠园村、黎明大楼、登高村等连片区域，共307栋建筑、2355套房屋。

片区大部分建筑建于上世纪八九十年代，2023年调研显示人居环境品质较差、房屋质量堪忧、消防安全隐患严重。该旧改动议最早可追溯至2013年，彼时罗湖区曾发布改造意愿公告，但因征集阶段未能推进而搁浅。

历经十余年等待，项目于2024年重启意愿征集，2025年完成合作单位招标，最终在2026年中正式落地。

根据规划，项目规划容积376905平方米，住宅用地容积率控制在3.0-3.1。

其中，住宅328539平方米；商业、办公及旅馆业建筑合计约3.5万平方米；公共配套设施13300平方米，包括幼儿园（含托育机构）、社区健康服务中心、长者服务站、文化活动室、社区警务室、消防站等。

改造模式：政府主导下的新路径

螺岭项目采用“政府主导、净地出让”改造模式，这一模式与深圳以往由开发商主导的旧改路径有本质区别。

传统模式下，开发商作为市场主体主导拆迁和开发，若遭遇市场下行或资金链断裂，项目易陷入停滞，回迁安置遥遥无期。

而“政府主导、净地出让”模式由政府统筹，完成征收补偿后将“净地”公开出让，既保障了改造的公共属性，也降低了项目烂尾风险。

据了解，项目的操盘方为深圳市属国企天健集团，该公司于2025年2月通过公开招标中标成为项目合作单位，负责提供搬迁补偿服务，中标利润率为4%。项目推进遵循“安置保障先行、资金动态平衡、成熟一片推进一片”原则，不搞一刀切，安置房先行建设再启动拆迁，尽量减少对居民生活的影响。

补偿方案：三种方式可选，房票安置也在罗湖落地

根据公告，项目搬迁补偿提供产权调换、货币补偿、房票安置三种可选方式，补偿内容涵盖房屋价值补偿、其他补偿补助和奖励三部分。

产权调换，居住性质的为建面1：1.2同功能置换，商业、办公、工业为建面1：1同功能置换。

货币补偿和房票安置，主要是被搬迁房屋的价值。

“房票安置”是此次方案中最受关注的内容。2025年3月，深圳市提出建立“房票”制度后，市场即传出螺岭旧改可能率先试点的消息。不过，南山的更新项目成为最早房票安置试点的项目。

房票安置赋予被搬迁人在更大范围内选择商品房的灵活性，理论上可以促进存量商品房去化，实现安置需求与市场库存的对接。

不过，此前走访显示，部分老业主对房票接受度不高，主要担忧在于房票置换到其他区域可能需要额外补缴差价，以及对新房交付质量的顾虑。

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旧改“扎堆延期”：10个项目按下慢放键

根据公告信息梳理，今年罗湖区延期的10个旧改项目覆盖了黄贝、东湖、东门、东晓、翠竹、清水河等多个街道，拟拆除用地总面积超过38万平方米，其中罗芳村城市更新单元一个项目的范围就达12.9万平。

这些项目延期的主要原因可归纳为以下几类：

公共利益用地调整型延期

此类项目在延期同时进行了用地规划的优化调整，典型代表为东湖街道布心市场及周边片区城市更新单元。该项目于2024年4月列入计划，原计划有效期至2026年4月1日。此次调整将公共利益用地面积从原定的不少于9890平方米优化为“不小于3000平方米且不小于拆除范围用地面积的15%”。项目申报主体为东湖街道办事处，拟更新方向为居住、商业功能。

同样属于此类的还有黄贝街道长安大酒店城市更新单元，该项目于2019年9月列入计划，延期至2027年4月8日，拟更新方向为商业功能，要求公共利益用地不小于拆除范围的30%。

历史遗留难题型延期

黄贝街道罗芳村城市更新单元是此类的典型。该项目早在2017年6月即已立项，申报主体为深圳市罗芳实业股份有限公司，实施主体为京基集团。2018年签约启动后，项目于2019年完成土地平整，却陷入长期停滞。2023年有居民反映“拆完平整土地后未见动工迹象”，街道办回应称正处于专项规划审批阶段。直至2025年5月，项目被重新设定2年计划有效期（2025年5月8日至2027年5月7日）。

清水河街道三九花园城市更新单元则承载了更为复杂的产权纠纷。该项目前身为三九集团职工福利宿舍，2003年三九集团爆发债务危机后，职工房改中断，部分住户“有房无照”。后由华润集团接管，又因产权复杂和安置方案分歧，陷入多年僵局。2024年8月，清水河街道办介入招标前期服务单位，华润中标，项目于2026年1月正式列入更新计划，同意率达99.26%。

政策顺延型项目

根据《关于规范城市更新实施工作的若干意见》（深建规〔2025〕4号）相关规定，部分项目计划有效期自动顺延一年。这批项目包括东门街道中国物贸大厦城市更新单元（拟拆除4551平方米，商业功能）、东晓街道太白路超利综合楼城市更新单元（拟拆除11165平方米，居住功能）、东晓街道仙诺布心片区城市更新单元（拟拆除17624平方米，二类居住功能）、翠竹街道水贝万山综合楼城市更新单元（拟拆除4462平方米，商业功能）等。

此外，清水河街道澳康达战略性新兴产业园城市更新单元（拟拆除107317平方米，普通工业、居住功能）计划有效期至2027年5月7日。