山樾湾6月批次选房已于6月13日结束，当日到场客户近600批，成功认购206套。截至目前，项目今年成交1076套，累计总成交3122套（自去年10月开库后成交1787套）。蝉联深圳商品房销售冠军。

通常，传统商品房一栋栋拿预售，少量多次，面向全市1800万+常住人口销售，但经历1-2次集中开盘后，成交量和客户量便陆续下滑。

而山樾湾作为一次性推售4900套的58万㎡大城，在开库之前仅面向安居房轮候库内约18万人口，自去年10月首次开放库外申购以来，月月开盘、次次热销，甚至每批次间隔仅5天左右，成交套数却始终保持高位，打破了“开盘后越卖越差”的行业魔咒。

这究竟是为什么？ 我们从市场供需、政策窗口、人口结构和购房经济性四个维度深度拆解。

热销解密一：供需关系——南山小户型新房极度稀缺

南山区小户型新房供应有限，而二手市场小户型成交异常活跃。

 数据显示，近一年（2025年6月至2026年5月）南山二手房成交中，90㎡以下户型成交达5450套，占总成交套数的52.3%。

然而，同一面积段的新房成交占比却逐年走低——2024年，南山区90㎡以下新房成交占比为10.7%；2025年全年，该占比进一步下降至7.1%，而90-140㎡改善型占比达69.2%，140㎡以上高端占比达23.7%。新房供给结构与二手成交需求形成明显错位，小户型新房供不应求的局面持续加剧。

热销解密二：政策窗口期——全国抢人大战拉开，保障房政策调整值得期待

当前正处政策调整的关键窗口。 5月22日，国务院发布《关于推行常住地提供基本公共服务的实施意见》，释放了公共服务向常住人口全面覆盖的明确信号。

与此同步，全国各大城市的“抢人大战”已全面拉开。今年以来，多个核心城市持续加码人才引进政策，从落户放宽到购房资格松绑，人才争夺持续升温。在此背景下，安居类保障性住房的政策体系存在进一步调整优化的可能，值得市场持续期待。

 事实上，深圳商品房已放开对居住证的非深户购买，而安居房仍仅限深户申购。随着公共服务均等化推进和城市间人才竞争加剧，安居房申购门槛的调整并非不可能。南山常住人口约182万，非户籍占比高达47%，一旦政策优化，申购家庭将成倍增加。目前已有众多社保或年龄仅差一两个月的年轻人排队等待下一批次，潜在需求正在积蓄。

4月29日南山区限购放开后，核心区物业热度持续攀升，部分改善楼盘的外地投资客占比已升至10%-20%。若保障房政策同步调整，必将引发更激烈争抢，这也从侧面印证了深圳通过保障房留住人才的决心——山樾湾，正是这座城市给奋斗者留下的最后一块托举之地。

热销解密三：人口增量——年轻刚需持续涌入

深圳人口持续净流入，且结构极度年轻化。 2025年，深圳常住人口净增25.9万，增量居全国首位。全市平均年龄仅32.5岁，每年新增的大量年轻人口带来源源不断的居住需求。而核心区的新增供应却十分有限，供需缺口客观存在。

山樾湾的客群特征与这一趋势高度吻合：超过50%的购房者为30岁左右的单身年轻人。他们首次置业，预算有限，但对通勤、配套、区域前景有更高期待。山樾湾低首付、小户型、近前海的特点，恰好承接了这批城市新生力量的居住需求，这也是项目持续热销的根本动力之一。

热销解密四：算一笔经济账——月供≈租金，买房并非遥不可及

山樾湾8月入伙在即，首付仅42万起，月供9100元起。对比南山同面积段住房，月租金普遍在8000元上下，这意味着月供几乎能与租金持平，真正实现“以租养贷”——每月还贷金额接近租房支出，但房子最终归属自己。

同时，项目总价仅269万起，与周边千万级豪宅共享同一片山海、同一片学区：配建的南山区机关幼儿园已启动秋季招生、在建的前海创新教育集团山樾湾学校（九年一贯制）预计2027年开学。低门槛、高品质、优教育，让奋斗者在南山扎根不再遥不可及。

万亿南山底色，前海地王再证价值

更重磅的信号是：6月12日，南山前海诞生新地王——总价35.25亿，楼面价近9.6万/㎡。前海的未来，就是南山的价值底色。山樾湾首付仅42万起，与周边商品房形成显著价差，是深圳奋斗者入主前海核心区的不二之选。

山樾湾已于6月18日开启本批次申购，建议有意向的购房者及时到展示中心实地看房，或扫码下方二维码，提前了解项目详情。