端午小长假与年中冲刺交汇，上海楼市上周（6.15-6.21）呈现“二手休整、新盘发力”的差异化格局。

二手房方面，假期因素导致网签量阶段性走低；新房市场则供需两端均有所发力，11个项目集中启动认购，多个高端改善盘认购率突破150%，市场热度不减。

在持续供应的支撑下，上海楼市能否在假期后迎来新一轮放量，成为市场关注焦点。

01、二手房：端午假期网签回落，挂牌量微降，价格平稳

受端午小长假影响，据上海网上房地产数据显示，上周（6.15-6.21）上海全市二手房网签共计4660套，环比前一周减少约28%。

从单日走势来看，市场呈现典型的“节前平稳、节日探底”特征。端午假期前四个工作日（6月15日至18日），单日网签量分别为843套、774套、957套和855套，日均约857套，市场运行平稳，需求基础未出现明显松动。6月19日假期开启后，网签量迅速回落至309套，20日进一步下探至402套，21日回升至520套，假期三日日均仅约410套，较节前工作日腰斩。假期扰动较为显著，属于正常的季节性波动。

回顾月初以来的整体走势，端午前的两个周末均出现成交小高峰（6月6日1287套、6月7日1117套；6月13日1368套、6月14日1107套），说明市场潜在需求并未消失，交易节奏因假期有所延后。节前工作日日均800套以上的网签水平，也印证了当前市场的韧性。

挂牌量方面，截至6月22日，全市二手房挂牌量约为30.16万笔（含一套多挂），较此前继续小幅回落。这一方面反映出部分业主选择观望、撤牌惜售的心态，另一方面也说明前期积压的挂牌房源正在被逐步消化，供需关系处于缓慢再平衡的过程中。

价格方面同样保持平稳。据诸葛找房数据，上周上海二手住宅市场均价为61578元/平方米，环比持平，连续多周窄幅波动，价格筑底企稳的态势进一步明确。从涨跌房源结构来看，涨价房源占比仍处于低位，市场仍以“以价换量”为主旋律，但价格下行空间已明显收窄。

总的来看，上周二手房网签量走低主要受端午假期阶段性影响，不必过度解读。后续随着交易回归正常节奏，网签量能否快速修复至节前水平，将是判断当前市场真实热度的关键观察窗口。

02、新房：成交小幅反弹，高端认购热度集中

与二手房市场的假期休整不同，新房市场在供应端持续发力，成交端亦有所体现。据上海中原地产数据显示，上周新建商品住宅成交面积9.38万平方米，环比增加5.87%。受高价房源成交占比提升带动，新房均价升至79318元/平方米，环比上涨9.92%。

1）开盘：8盘入市，摇号项目认购率集中在60%-115%区间

上周上海新房市场共有8个项目开盘入市，覆盖青浦、杨浦、静安、浦东、宝山、嘉定、闵行、松江等区域，产品类型涵盖公寓、叠加及联列别墅。

从开盘方式来看，8个项目中仅4个项目采用摇号方式销售，杨浦中海云邸玖章、静安大华静安年华等项目采取不摇号方式入市，或与认筹客户积累情况有关。

从摇号数据来看，宝山区金茂·满誉认购率达113%，嘉定区时代雲境为91%，松江区中国铁建西派云间为76%，浦东新区前滩东方湾为65%。摇号项目中多数认购率处于60%-115%区间，客户积累相对平稳，但实际去化表现仍有待进一步跟踪。青浦联发时光新澍两个批次、杨浦中海云邸玖章、静安大华静安年华等项目认购数据均未披露，相关开盘转化情况尚无法全面评估。

从开盘端的表现来看，有几个现象值得关注：不摇号销售的项目占比不低，说明部分项目前期蓄客存在一定压力；而摇号项目的认购率均未超过120%，市场整体保持理性基调，并无明显过热迹象。此外，改善型产品供应较为集中，但不同区域项目间的认购表现仍有差异。

2）认购：11盘启动认购，浦东高端改善表现抢眼

在开盘项目陆续入市的同时，新一批认购也已接踵而至。上周上海新房市场共11个项目启动认购，覆盖杨浦、浦东、虹口、奉贤、徐汇、宝山、松江等区域。从已披露认购数据看，浦东新区多个项目认购表现突出。

浦东新区三个项目认购率均超过150%，其中开云艾尚里达220%，澐启滨江湾屿为185%，前滩元境为163%，显示核心区域优质改善型产品仍受市场高度关注。虹口金茂璞元、奉贤奉发上海之鱼1号院、徐汇中海云锦华庭、及松江建通·仓城源等项目认购数据暂未披露，相关市场表现有待开盘后进一步观察。

认购端的数据透露出两个信号：一是高认购率项目清一色集中于浦东新区，且均为均价8万元/平方米以上的改善型产品，说明该区域在供应放量背景下仍具备较强的客户吸附能力；二是已披露数据的项目中，过半认购率超过150%，整体客户积累情况较为乐观，对后续开盘去化构成一定支撑。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，持续放量的新房供应是市场稳定运行的核心支撑，多个全新项目接连入市，持续激活市场热度。高端网红楼盘成交保持稳健，稳住整体交易底盘。结合最新70城房价数据，上海新房价格环比上行，二手房涨幅领跑全国，亮眼的楼市表现极大增强购房者与房企信心。随着改善新品持续落地，后市成交有望迎来明显突破。