端午小长假与年中冲刺交汇,上海楼市上周(6.15-6.21)呈现“二手休整、新盘发力”的差异化格局。
二手房方面,假期因素导致网签量阶段性走低;新房市场则供需两端均有所发力,11个项目集中启动认购,多个高端改善盘认购率突破150%,市场热度不减。
在持续供应的支撑下,上海楼市能否在假期后迎来新一轮放量,成为市场关注焦点。
01、二手房:端午假期网签回落,挂牌量微降,价格平稳
受端午小长假影响,据上海网上房地产数据显示,上周(6.15-6.21)上海全市二手房网签共计4660套,环比前一周减少约28%。
从单日走势来看,市场呈现典型的“节前平稳、节日探底”特征。端午假期前四个工作日(6月15日至18日),单日网签量分别为843套、774套、957套和855套,日均约857套,市场运行平稳,需求基础未出现明显松动。6月19日假期开启后,网签量迅速回落至309套,20日进一步下探至402套,21日回升至520套,假期三日日均仅约410套,较节前工作日腰斩。假期扰动较为显著,属于正常的季节性波动。

回顾月初以来的整体走势,端午前的两个周末均出现成交小高峰(6月6日1287套、6月7日1117套;6月13日1368套、6月14日1107套),说明市场潜在需求并未消失,交易节奏因假期有所延后。节前工作日日均800套以上的网签水平,也印证了当前市场的韧性。
挂牌量方面,截至6月22日,全市二手房挂牌量约为30.16万笔(含一套多挂),较此前继续小幅回落。这一方面反映出部分业主选择观望、撤牌惜售的心态,另一方面也说明前期积压的挂牌房源正在被逐步消化,供需关系处于缓慢再平衡的过程中。
价格方面同样保持平稳。据诸葛找房数据,上周上海二手住宅市场均价为61578元/平方米,环比持平,连续多周窄幅波动,价格筑底企稳的态势进一步明确。从涨跌房源结构来看,涨价房源占比仍处于低位,市场仍以“以价换量”为主旋律,但价格下行空间已明显收窄。
总的来看,上周二手房网签量走低主要受端午假期阶段性影响,不必过度解读。后续随着交易回归正常节奏,网签量能否快速修复至节前水平,将是判断当前市场真实热度的关键观察窗口。
02、新房:成交小幅反弹,高端认购热度集中
与二手房市场的假期休整不同,新房市场在供应端持续发力,成交端亦有所体现。据上海中原地产数据显示,上周新建商品住宅成交面积9.38万平方米,环比增加5.87%。受高价房源成交占比提升带动,新房均价升至79318元/平方米,环比上涨9.92%。
1)开盘:8盘入市,摇号项目认购率集中在60%-115%区间
上周上海新房市场共有8个项目开盘入市,覆盖青浦、杨浦、静安、浦东、宝山、嘉定、闵行、松江等区域,产品类型涵盖公寓、叠加及联列别墅。
从开盘方式来看,8个项目中仅4个项目采用摇号方式销售,杨浦中海云邸玖章、静安大华静安年华等项目采取不摇号方式入市,或与认筹客户积累情况有关。
从摇号数据来看,宝山区金茂·满誉认购率达113%,嘉定区时代雲境为91%,松江区中国铁建西派云间为76%,浦东新区前滩东方湾为65%。摇号项目中多数认购率处于60%-115%区间,客户积累相对平稳,但实际去化表现仍有待进一步跟踪。青浦联发时光新澍两个批次、杨浦中海云邸玖章、静安大华静安年华等项目认购数据均未披露,相关开盘转化情况尚无法全面评估。
从开盘端的表现来看,有几个现象值得关注:不摇号销售的项目占比不低,说明部分项目前期蓄客存在一定压力;而摇号项目的认购率均未超过120%,市场整体保持理性基调,并无明显过热迹象。此外,改善型产品供应较为集中,但不同区域项目间的认购表现仍有差异。

2)认购:11盘启动认购,浦东高端改善表现抢眼
在开盘项目陆续入市的同时,新一批认购也已接踵而至。上周上海新房市场共11个项目启动认购,覆盖杨浦、浦东、虹口、奉贤、徐汇、宝山、松江等区域。从已披露认购数据看,浦东新区多个项目认购表现突出。
浦东新区三个项目认购率均超过150%,其中开云艾尚里达220%,澐启滨江湾屿为185%,前滩元境为163%,显示核心区域优质改善型产品仍受市场高度关注。虹口金茂璞元、奉贤奉发上海之鱼1号院、徐汇中海云锦华庭、及松江建通·仓城源等项目认购数据暂未披露,相关市场表现有待开盘后进一步观察。
认购端的数据透露出两个信号:一是高认购率项目清一色集中于浦东新区,且均为均价8万元/平方米以上的改善型产品,说明该区域在供应放量背景下仍具备较强的客户吸附能力;二是已披露数据的项目中,过半认购率超过150%,整体客户积累情况较为乐观,对后续开盘去化构成一定支撑。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示,持续放量的新房供应是市场稳定运行的核心支撑,多个全新项目接连入市,持续激活市场热度。高端网红楼盘成交保持稳健,稳住整体交易底盘。结合最新70城房价数据,上海新房价格环比上行,二手房涨幅领跑全国,亮眼的楼市表现极大增强购房者与房企信心。随着改善新品持续落地,后市成交有望迎来明显突破。
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