在深圳宝中北街坊宅地争夺战中，保利发展成为了最后赢家。

6月25日，已经预热一个月的深圳宝中北街坊A002-0113号宅地正式开拍，参与本轮拍地的房企共五家，分别为招商&华润联合体、中海、建发、保利发展。

经过351轮角逐，A002-0113号宅地最终由深圳市保利产业投资有限公司竞得，成交总价高达105.1亿元，溢价率达99%，成交楼面价约87924元/平方米。

据企查查股权穿透，深圳市保利产业投资有限公司成立于2010年11月23日，由保利发展直接100%持股。这意味着，保利发展打破了当初与兄弟公司保利置业签订的同业竞争协议，公开加码深圳房地产市场。

盛产“地王”的深圳土拍

2026年进度条即将过半，回顾这半年深圳的土拍市场，虽然推出地块不多，但质量基本属于上乘，因此时不时便诞生出新“地王”。

上半年，深圳累计出让了7宗地，超过半数出现溢价情况，且溢价率均比较高，其中南山粤海街道科技园宅地以151%的溢价率遥遥领先。

该地块由保利置业于6月5日竞得，彼时还吸引了越秀、华润、中海等房企争抢，经过297轮竞价后才花落保利置业，成交总价57.72亿元，折合楼面价约10.86万元/平方米，是上述7宗地中楼面价最高的一宗地，刷新了深圳宅地楼面单价历史纪录。

若是从成交总价来看，保利发展6月25日拿下的前海宝中宅地则是当之无愧的王者。实际上，该地块在一个月前挂牌时，市场各方便已将其预设了“地王”标签，10.56亿元的竞买保证金甚至超过了大多数土地的成交总价。

资料显示，前海宝中北街坊A002-0113号宗地位于新安街道海秀路和金科路交叉处西南侧，与热门豪宅项目深圳观潮仅一街之隔，是宝中西最后一块海景宅地拼图。

根据规划指标，北街坊宅地土地面积为37357.23平方米，建筑面积119535平方米（其中住宅104600平方米、商业10095平方米），容积率仅约3.19，低于深圳观潮项目地块。

且值得关注的是，规划未对项目建筑高度做具体数值限制，仅要求满足航空限高及国家、省市相关规范。这意味着开发商存在较大产品设计空间，结合8.79万元/平方米的楼面价，基本可以确定为下一个豪宅产品了。

同时，该地块要求无条件配合政府开展片区连廊系统建设，无偿提供立柱及垂直交通空间，并预留与相邻A002-0108宗地（观潮府项目地块）商业部分接口，未来有望形成连片高端滨海居住区。

保利发展之所以会为北街坊A002-0113号宗地“发狂”，或许与观潮府的爆火有关。

今年4月16日，观潮府顺利取证，222套房源获批入市，备案均价15.09万/平方米，折后均价14.2万/平方米。26日，项目正式首开时实现销售210套房源，整体去化率高达95%，销售额突破60亿元。

5月23日，观潮府二批次推盘，加推1栋8单元40套建面约198-257平方米四房户型产品，官方口径显示全部售罄。

根据深圳住建局平台数据，截至目前观潮府两批次推出的房源中，已完成备案和已录入合同的房源合计247套，整体去化率约94.3%。

值得注意的是，观潮府地块去年8月出让时成交楼面地价约为5.96万/平方米。对比之下，本次出让的北街坊A002-0113号宗地的楼面价较之提升了约47.5%约为2.83万元/平方米。

因此可以预见的是，保利发展所打造新豪宅的上车门槛，或许会比观潮府更高。

然而，由于观潮府的位置更靠近南边，建成时获将会对北街坊A002-0113号宗地项目的海景效果造成一定的阻挡。

尽管该地块被称为“宝中西最后一块海景宅地拼图”，但在价格更高、海景“缩水”的情况下，市场会为其买单吗？

打破协议的保利发展

回望过去十几年，尽管深圳是全国各大房企的必争之地，但保利发展鲜少现身深圳土拍，在当地市场属于是稀客中的稀客。

这一切与当初的一份同业竞争协议有关。

保利发展作为保利集团旗下房地产开发平台，一直承担着城市建设者的角色。只是，保利发展还有一个亲兄弟--保利置业。

保利两兄弟的角色极为相似，主营业务都是房地产开发，且共用“保利”的地产品牌，为了区别二者，市场习惯以“大保利”与“小保利”分别称呼保利发展与保利置业。然而“大小保利”之间长期存在着同业竞争的问题。

2012年，为了调解同业竞争关系，保利集团曾出面推动“大小保利”签署了一份同业竞争协议，令双方“划地而治”。

在这场“划地运动”中，保利发展分得了北京、天津、沈阳等城市名额，但也被挡在深圳、苏州、海南等市场的门外。同时对于双方已经共同进入的上海、广州、重庆和武汉4个城市，则要相互协商发展，原则上将不会再有新的交叉区域。

此外于2017年，保利发展曾尝试通过收购保利香港控股50%股权间接持有保利置业股份，从而缓解同业冲突问题，但最后以失败告终。

在那次收购告吹后，同业竞争协议的约束出现了松绑迹象，双方重叠的业务城市逐渐增加了北京、贵阳、佛山等。在这种情况下，保利发展对深圳市场也开始蠢蠢欲动。

实际上，保利发展有不少关联平台在深圳都有项目落地，包括保利湾区、保利华南等，且储备还不少。

其中，保利湾区早在2016年12月便已进军深圳市场，当时以总价6.8亿元竞得大鹏双限双竞地，并开发成“保利香槟苑24季”项目，这是保利发展首次通过公开土地市场进入深圳区域，且持股权益100%。

2020年6月，保利华南宣布与保利资本、深圳裕和集团达成三方合作，成为大鹏葵涌沙头片区旧改综合体青谷CYANVALLEY项目联合开发主体，并持有项目40%权益，项目总体量21.6万平方米，后打造为“保利青谷”项目。这是保利华南首入深圳市场，其后还入局了龙华观澜茜坑田背村旧改。

时隔十年，保利发展再次通过公开土地市场布局深圳市场，出手就是“王炸”，高调地通过全资子公司斥资百亿拿地。