6月30日，2026年上海第五批次土拍开拍，5宗地块分别位于浦东周浦、静安大宁、嘉定新城、闵行马桥、松江洞泾。最终，五宗地块全部成功出让，共计揽金125.72亿元，平均溢价率14.89%。

从结果来看，绿城成为今日最大赢家，连下两城——分别以9.22亿元摘得浦东周浦地块、20.66亿元摘得嘉定新城地块，合计拿地金额近30亿元。建发则以72.89亿元、168轮报价的激烈角逐，将静安大宁地块收入囊中。松江洞泾地块由保利发展底价竞得，闵行马桥地块则由闵房集团托底摘得。

01、绿城连落两子：周浦补仓、嘉定深耕，近30亿巩固上海布局

绿城今日收获颇丰，分别以9.22亿元摘得浦东周浦地块、20.66亿元摘得嘉定新城地块，合计拿地金额近30亿元。

先看周浦。该地块步行至16号线周浦东站约500米，属于标准的地铁盘。虽然周边商业能级不算突出，但基本生活需求都能满足，加上“张江医谷”的产业人口支撑，基本面足够扎实。微观条件也不错，西、北两侧临河，容积率1.8，限高50米，具备打造沿河洋房的条件。

多重优势叠加，地块共吸引象屿、华润、招商、绿城、越秀、国贸6家房企报名，是今日报名数量最多的一宗。最终经过89轮报价，绿城以总价9.2167亿元摘得，成交楼面价33657元/㎡，溢价率19.90%。业内预计，未来小高层售价大概率在6~6.5万/平方米，叠墅有望达到7.5万/平方米以上。

周浦板块已多年未有宅地出让，新房供应断档，地铁房的稀缺性叠加张江产业人口的导入，项目流速有保障。对绿城而言，这是首次进入周浦板块，拿下一块条件不错的宅地，既填补了区域布局的空白，也为后续在上海浦东区域的深耕打开了新的切口。

再看嘉定。该地块位于嘉定新城核心位置，西侧紧邻瑞金医院，距嘉定新城地铁站步行约1公里，与先前热销的万科理想之地仅一街之隔。医疗、交通、商业配套都比较齐全，在板块内算是难得的宅地供应。

地块由两幅子地块组成，可以做高低配，北侧容积率2.2，限高60米，以小高层为主；南侧容积率仅1.3，限高30米，适合做叠墅加洋房。这样的组合既能覆盖不同客群，也为项目整体溢价提供了空间。

如此优质的条件，自然引来多家头部房企竞逐。最终共有3家竞买人参与，分别为建发、绿城、金茂。经过激烈竞价，绿城以总价20.66亿元竞得，成交楼面价29227元/㎡，溢价率19.08%。业内初步测算，未来项目预期售价大概在小高层5万+、洋房5.5万+、叠墅7万左右。

绿城在嘉定的操盘经验，是新地块最直接的底气。2023年8月摘得南翔镇地块，即后来的留香园，2024年至2025年在嘉定区的成交面积、套数、金额等维度均处前列。

不过，新地块面临的竞争同样不容忽视。北侧约1.5公里处金茂联合象屿此前竞得的满嘉地块，同样具备低密属性，产品形态预计也是洋房、小高层及叠墅的组合，两者未来大概率会是直接竞品。绿城拿地楼面价29227元/㎡，比满嘉地块高出近5000元/㎡，这意味着绿城需要用更强的产品力去支撑价格溢价。

从周浦到嘉定，绿城今日两宗地块的斩获，战略意图相当清晰：在嘉定持续深耕，在周浦打开新切口，一深一浅，巩固其在上海市场的布局。

02、建发168轮突围大宁，72.89亿元拿地

大宁地块是今日总价最高、竞争最激烈的一宗。大宁板块是上海中环内为数不多同时具备产业（市北高新）、商业（大宁久光）、生态（大宁公园）的完整板块。

过去两年仅出让两宗宅地，2024年中建玖上琅宸（楼面价68280元/㎡）和2025年大华静安年华（楼面价92659元/㎡）。两块地价格逐次抬升，市场对“大宁”这两个字的认可度，已无需多言。

再看地块自身条件。出让面积约3.64万方，计容建面约8.93万方，是近两年来静安区推出的规模最大的纯住宅用地。形状规整，没有商办配建、风貌保护、租赁住房等捆绑要求，开发边界清晰，自由度相当高。2.45的容积率，60米的建筑限高，也为产品打磨留出了充足空间。

这样的条件自然吸引头部房企集中出手。参拍名单涵盖了华润&越秀联合体、中海、保利发展、招商、建发，清一色的央国企阵容，堪称今日竞争最激烈的地块之一。

竞拍过程也颇为胶着，五家房企轮番举牌，出价频率始终未见放缓，拉锯持续了相当一段时间。经过168轮报价，建发以总价72.8934亿元摘得，成交楼面价81665元/㎡，溢价率29.63%。业内初步预期，未来住宅售价大概率在12万+/平方米左右。

建发近年在上海土地市场活跃度持续走高。2024年6月以12.68亿元摘得金山区宅地，同年7月以23.23亿元拿下宝山罗店4宗地块。此次落子静安大宁，是建发在上海持续深耕的又一次重要补仓，此前在普陀、杨浦等市区板块已有项目，此次拓展至大宁，市区核心布局进一步完整。

当然，这块地并非没有短板。地块处于大宁板块较边缘位置，步行至1号线汶水路站超过1公里，距离大宁久光等核心商业也有一定距离。北侧紧贴中环线，直线距离仅约50米，噪音干扰客观存在，周边城市界面也偏老旧。这意味着建发在产品端需要做出更具针对性的回应，包括噪音处理、户型朝向、景观抗干扰设计等环节。

不过，这些问题的存在并不代表地块不具备操作空间。大宁的地段底色依然扎实，建发在上海也已积累了一定的产品口碑。关键在于，建发会以怎样的产品形态来回应这块地的条件，这才是市场接下来最关注的点。

04、保利底价入洞泾：深耕者的低成本补仓

除了上述房企，今日有所收获的还有保利发展和闵房集团。

其中保利发展以底价摘得松江区SJS30003单元06-07号地块，总价约69784万元，成交楼面价约19993元/平方米。

这一结果并不令人意外。早在今年5月底，保利发展旗下上海保邺置业就已发布该地块的招标计划公告，市场对其拿地已有明确预期。

更关键的是，洞泾并非保利发展的陌生战场。此前其已在该板块布局保利·西郊和煦及保利·西郊和煦领墅两个项目，前者已售罄，后者表现也还不错。在这片已充分验证市场需求与产品适配度的区域，保利发展再次出手，更多是一种有据可依的战略延续。

就地块本身而言，条件亦属优良。容积率仅1.05，建筑限高27米，天然具备打造低密产品的禀赋，后续产品形态大概率围绕低密住宅展开。

从价格维度观察，此次拿地亦展现出较强的成本优势。去年1月，保利发展竞得该地块北侧的01-18号地块，即保利·西郊和煦领墅项目用地，彼时成交楼面价为29425元/平方米，溢价率达27.93%。相比之下，本次成交楼面价19993元/平方米，地价成本明显回落，为其后续产品打造和利润空间预留了更大弹性。

同样是底价，闵行马桥地块的托底色彩则更浓一些。

闵房集团则以底价15.97亿元摘得闵行区旗忠森林体育城01单元13A-13地块，成交楼面价25340元/平方米。

旗忠板块已连续五年未有住宅用地出让，当前市场供应主要依赖少量存量项目。不过，供应的稀缺并未有效转化为需求的提振，板块内新房去化速度整体偏慢。据公开数据，上海华府天地2024年推盘152套，认购率仅22%；尚园项目前两批次虽能做到日光，但三批次加推时已取消摇号，改为直接选房。

此次闵房集团出手，更多是出于本土国企的区域开发责任，为板块补充必要的住宅供应量。地块一路之隔的尚园项目同样由闵房集团开发，此番再度落子，亦是对旗忠板块持续投入的体现。这种“本土国企托底”的现象，在当前远郊土拍市场中已较为普遍，成为稳定土地市场基本盘的重要力量，也从侧面反映出远郊板块在市场分化周期下面临的实际压力。

写在最后：

随着建发落子大宁、绿城连下两城，上海五批次土拍以126亿的成绩单平稳落幕。这既是房企对“确定性”资产的追逐，也是上海楼市韧性的体现。而市场的热度并未停歇，第六批次土拍已箭在弦上，优质地块的“争夺战”即将再度打响。