6 月的深圳顶豪市场，正在用真金白银改写所有人的认知。

一边是深超总中海安缇深圳，折后均价 18.2 万 /㎡，首推 72 套总价 3954 万-1.04 亿的房源，开盘直接日光，用销量宣告：18 万+的顶豪价格带，已经被深圳高净值客群彻底认可。

另一边是土地市场的连环炸场：百度南地块楼面价 10.87 万 /㎡、桂湾地块 9.59 万 /㎡、宝中北街坊地块突破 8.8 万 /㎡，短短一个月，深圳西部核心区地价完成三级跳，正式迈入 “8-10 万 +” 时代。

当 “面粉价” 持续追高，当高端购买力持续爆发，一路之隔的深圳观潮，即将在 7 月加推的 2 单元、10 单元新品，网传吹风价一经释放便引发市场热议：头排海景楼王 17-18 万 /㎡，入门户型 14-15 万 /㎡。

这个价格，到底是市场高点，还是确定性的价值洼地？我们用数据和逻辑说透。

【18.2 万日光，深圳顶豪的价格共识已经形成】

很多人对 18 万 + 的顶豪价格，还停留在 “太贵了、没人买” 的固有印象里，但安缇深圳的开盘日光，给了市场最直接的答案。

中海安缇深圳位于深超总板块，首推 1 栋 72 套 235-287㎡户型，备案均价 18.58 万 /㎡，折后实际成交价约 18.2 万 /㎡，总价门槛接近 4000 万，最高突破 1 亿。就是这样的千万级豪宅，开盘即售罄，用真实销量验证了：深圳高净值人群对核心区优质资产的购买力，远超市场预期。

更关键的是，这不是个例。

此前深圳湾澐玺约18万 /㎡的均价基本收官，累计销售套数超600套；深圳湾壹号8000万+新品打爆老板圈层电话；中信信悦湾以 24 万 + 的单价首开破百亿。深圳顶豪早已告别 “限价时代的价格倒挂红利”，进入了产品力、资源力定价的全新阶段，18 万 + 的核心区顶豪，已经完成了市场教育，形成了稳固的价格共识。

而这一轮行情的核心逻辑非常清晰：限购优化后，全国高净值客群加速布局深圳核心资产，科创、金融领域的 “新钱” 群体持续扩容，他们对价格的敏感度远低于对稀缺性、确定性的追求，优质核心资产的定价权，正在被这批购买力持续抬升。

【三宗地王连跳，深圳新房定价逻辑彻底改写】

如果说热销项目是市场的 “结果呈现”，那土拍市场就是房价的 “先行信号”。

2026 年的深圳楼市，最核心的变化就是：新房定价逻辑彻底变了 —— 不再由二手房价格锚定，而是由最新土地出让成本直接决定。二手房代表的是过去，新地王定义的才是未来。

我们看 6 月连续落地的三宗核心地王，已经给西部核心区房价焊死了底部：

1、南山百度南地块：楼面价 10.87 万 /㎡，叠加建安、精装、融资、税费等成本，单方成本已达 14 万 /㎡，业内普遍预测未来保本售价将站上 20 万 +/㎡；

2、前海桂湾地块：楼面价 9.59 万 /㎡，按同等成本口径测算，单方成本约 12.7 万 /㎡，未来保本售价预计 17 万 +/㎡；

3、宝中北街坊地块：楼面价约 8.8 万 /㎡，单方成本约 11.6 万 /㎡，未来保本售价预计 16万 +/㎡。

三宗地，三个价格阶梯，共同把深圳西部核心区的新房起步价，牢牢钉在了 16 万 + 的水平线上。开发商用真金白银举牌，是对核心地段长期价值最专业的预判，“面粉价” 持续抬升，“面包价” 的上行空间早已被提前锁定。

这也意味着：今天你看到的 14-15 万的前海湾新房，未来将不会再有。地价传导房价，从来都是深圳楼市最底层的市场规律。

【同框对比，深圳观潮的价值倒挂有多明显？】

当我们把安缇深圳、三宗地王和深圳观潮放在同一个坐标系里，价值差异会变得异常清晰。

先和深超总比：安缇深圳折后 18.2 万 /㎡，板块核心价值是科创产业总部，但无开阔海景资源；深圳观潮头排楼王网传吹风价 17-18 万 /㎡，拥有前海湾永久无遮挡一线南向海景，配套成熟度更高、社区规模更大、居住纯粹性更强。无海景的深超总已经站稳 18 万 +，拥有顶级海景资源的前海湾头排，这个价格的价值含金量不言而喻。

再和周边地王比：一路之隔的北街坊地块，楼面价 8.8 万 /㎡，未来入市售价 16 万 + 是底线；深圳观潮 10 单元入门户型网传吹风价 14-15 万 /㎡，一线海景资源更优、大社区、纯大户型圈层，还是实景可鉴的成熟大盘。相当于 “未来期房的起步价”，现在就能买到 “现成的海景现房级产品”。

更不用说项目本身的稀缺性：前海湾一线临海宅地已近 15 年未新增，国家禁围填海政策下，海景资源永久不可复制。深圳观潮是前海湾核心区近 15 年来首个纯商品房海景大社区，这份稀缺性，本身就是价值最坚实的护城河。

【两大新品，两类买家的终极机会】

这一次 7 月加推的 2 单元、10 单元，精准对应了两类顶豪买家的核心需求，每一类都有不可错过的理由。

2 单元：最后一栋头排海景楼王，绝版 42 套，卖完即无

作为深圳观潮的收官头排海景楼王，2 单元的价值可以用 “绝版” 来定义。

整栋仅 42 套房源，257㎡、333㎡各 21 席，占据社区最佳观海 C 位，是项目最后一栋无遮挡南向头排海景单位，卖完之后，前海湾核心区再无全新头排海景大平层。

其中 333㎡顶奢户型，打造 21 米东南向 L 型环幕阳台，270° 无遮挡海景视野，78㎡转角社交厅搭配顶奢品牌精装，是跨越周期的家族恒产；

257㎡户型拥有约 18 米南向四开间、10 米瞰海大阳台，是 4500 万级预算抢占一线头排海景的最优选择。

长期来看，这部分头排海景房源的价值将直接对标深圳湾一线海景顶豪，增值空间远非普通户型可比。

10 单元：143-168㎡入场券，顶豪市场的稀缺空白

如果说 2 单元是顶级收藏，10 单元就是预算有限、踮脚能够到的顶豪红利。

10 单元推出 143㎡、168㎡共 63 套房源，网传吹风价 14-15 万 /㎡，是入主前海湾纯大户型海景顶豪的最低门槛。

这个面积段恰恰是当前深圳顶豪市场的供应空白：200㎡+ 大户型供应渐多，但 140-170㎡的改善型顶豪，既能享受纯大户型社区的圈层与配套，又控制了总价门槛，供需缺口极大。

其中 143㎡户型总价 2000 万起，上一批开盘即秒罄，本次仅补货 21 套；

168㎡户型坐拥百米楼间距与东南向采光，部分户型可观赏海景，是改善家庭跻身塔尖圈层的绝佳机会。

每一轮城市价值重估，都会有一批人看懂信号、提前布局，也会有一批人后知后觉、追悔莫及。

2017 年深圳湾悦府一期开盘，很多人觉得 10 万 + 太贵；今天深圳湾一线海景房全部站稳 20 万 +，所有人都在遗憾当年没下手。

历史不会重复，但总会押着相同的韵脚。

今天的前海湾，就是 5 年前的深圳湾。安缇的日光确认了价格新高度，三宗地王焊死了价格底部，而深圳观潮的新品，就是摆在你面前的、确定性极强的入场机会。

头排海景楼王仅此 42 套，入门门槛席位有限。当北街坊的地王红利彻底兑现，当所有价格都上了一个台阶，你再回头看今天的吹风价，只会觉得庆幸。