2026年上半年，深圳楼市在宽松政策的持续托底下，交出了一份“供需两旺、量增价稳、结构优化”的答卷

贝壳研究院数据显示，上半年深圳新房、二手房合计成交超6.7万套，同比增长2.2%、环比增长16%。

市场呈现出极具张力的两面性：一面是核心区顶豪“日光”、百亿地王频现；另一面是楼龄20年以上的“老破小”成交占比逆势攀升。这种“新旧共荣、两端走俏”的格局，构成了上半年深圳楼市最独特的风景线。

新房市场：“控增量、优供给”

新房市场供应上半年主动"踩刹车"。受"控增量、去库存、优供给"调控导向影响，房企推盘意愿谨慎，2026上半年深圳新房批售仅15330套（含人才房、安居房），同比降11%、环比大降40%；其中住宅批售12244套，同比降18%、环比降44%。

供应收缩背景下，上半年新房成交30602套，同比微降1.5%，但环比增长26%；其中住宅成交18406套，环比增15%。截至6月末，新房住宅预售可售房源降至22207套，去化周期收窄至13.1个月，库存风险有所缓释。

二手房市场：刚需拥抱“老破小”，改善激活“以旧换新”

与新房市场的“缩量”不同，二手房市场凭借丰富的供给结构，承接了主要的刚需与改善流量。贝壳数据显示，上半年二手房总成交36458套，同比涨5.5%，环比涨8.4%；其中二手住宅成交28962套，环比涨7.3%。

盘点发现，上半年最显著的买房趋势，是“老旧小区”热度的逆袭。深圳贝壳研究院监测显示，2026上半年，楼龄20-30年的房源成交占比达33.2%，同比扩大3.4个百分点；楼龄超30年的房源成交占比10.8%，同比扩大2.4个百分点。

从成交榜单看，“老盘热销”特征明显：全市成交量排名第一的是楼龄较长的宝安桃源居（184套），紧随其后的是罗湖渔民村（183套）。福田园岭新村、梅林一村等老牌名校片区同样活跃。这类房源凭借成熟的配套、极致的性价比、较低的置业门槛，成功吸引了大量首置刚需及看好旧改预期的投资者入场。

从成交结构看，2026上半年二手成交300万以下总价段成交占比28.6%，同比上升5.9个百分点，是近三年同期最高值；300-500万总价段占比32.3%，是唯一占比超三成的总价段；1000万以上高总价段合计占比11.5%，较2025年下半年提升1.4个百分点。

深圳贝壳研究院院长肖小平分析指出，当前市场需求呈现“刚需与改善双向扩容”特征：一方面，外围片区低总价“上车盘”满足首置刚需；另一方面，核心区大户型、学区房成交占比显著提升，叠加外地自住客群的涌入，共同构筑了二手市场的坚实底盘。

业内观点认为，新房缩供保价+二手温和放量，是市场自我调节的结果。开发商通过减少供应来保卫价格体系，真实置业需求则更多流向性价比凸显的二手市场，一二手"各司其职"的格局正在形成。

豪宅市场：顶豪领涨，独立行情确立

楼盘表现方面，上半年深圳优质住宅项目持续受到市场热捧。5月，中信信悦湾、宝安观潮府以及光明观萃苑均实现“日光”。

6月，盐田区驭海隽府一期、龙华区云颂玖章花园（第二批）等住宅项目，因项目品质优良、配套完善、定价合理，开盘当日去化率均超过80%；位于深圳湾超级总部基地的安缇雅苑住宅项目，当日售罄，深圳核心地段高品质住宅的稀缺价值和市场认可度凸显。

据中指研究院6月已销售备案数据统计，深圳TOP10住宅项目合计销售额持续领跑全国，其中，深圳湾沄玺成交金额超130亿元，中信信悦湾超80亿元，位居全国住房项目销售总额的前两位。

贝壳及机构监测显示，2026年1～5月深圳1000万元以上新房交易占比达15%，较去年同期提升约5个百分点；6月单月1000万～1500万元房源成交占比达9.1%、1500万元以上占比5.0%，均较5月继续抬升。

土地市场：核心区上演"地王大战"

上半年土拍是最大亮点，热度向核心区高度集中。据中指研究院数据，2026上半年深圳成交6宗涉宅用地，揽金约291亿元，远超去年同期（3宗/62.71亿元/平均溢价39%）。

6月现土拍高潮：南山粤海T204-0153地块由保利置业经297轮以57.72亿拿下，溢价率150.74%、楼面价约10.86万/㎡，刷新深圳涉宅用地楼面价纪录；前海桂湾地块由建发以35.25亿拿下（溢价114.29%，楼面价9.59万/㎡）；宝安中心区地块以105.1亿成为年内首宗百亿宅地。核心区地块平均溢价率超120%。

此外，罗湖笋岗地块深铁8.69亿底价成交，龙岗龙城原世茂地块华润70.45亿底价摘得，龙华民治地块溢价40.18%，虽高于往年但仍明显低于核心区。

值得关注的是，宝安中心新地块楼面价较2025年相邻观潮府地块上涨约47.5%，直接拉高西部核心区未来房价锚点。

综上所述，2026年上半年深圳楼市在政策与产业的共振下，已确立筑底回升的态势。

深圳市房地产和城市建设发展研究中心李妍主任表示，深圳经济基础稳，产业发展潜力大，人口持续流入，2025年常住人口增加量居全国城市首位，多样化住房需求长期对深圳楼市形成强力支撑。今年，深圳加强“人、房、地、钱”要素精准对接，加大核心区优质居住用地供应力度，更好满足市场多样化住房需求，在“4·29”楼市新政后，市场需求加速释放。后市，随着优质项目供给和“好房子”项目持续落地，深圳楼市有望延续稳固向好态势，实现市场信心与居住品质双提升。