刚刚过去的半年,上海楼市罕见地走出了两条截然不同的曲线。
一边是二手房市场暖意融融。上海市房地产交易中心网签数据显示,2026年上半年上海二手房累计成交147287套,月均约24547套,创下近五年新高。有行业人士甚至感慨:“近半年是近五年上海最好的半年。”
另一边,新房市场却仍在低位盘整。同期全市新房仅成交19049套,同比减少25.54%,成交均价回落至72450元/平方米,同比下跌10.78%。量价双降之下,成交总金额同比缩水逾三成。
01二手房:月均2.45万套,创下近五年“最强上半年”
如果说用一个词来概括上半年上海二手房市场的表现,“近五年最强上半年”或许并不夸张。
据上海市房地产交易中心披露的网签数据,2026年上半年上海二手房累计网签成交147287套,月均约24547套,不仅高于2025年全年月均21174套,也创近五年阶段性新高。
从月度走势观察,市场节奏张弛有度:1月延续了上年末的高位运行;2月受春节因素影响回落至11315套,属于正常的季节性调整;3月迅速反弹至31215套,这是近五年来单月成交首次站上3万套活跃线;随后的4至6月,月成交量稳定在2.5万至2.8万套区间,市场整体回归平稳。
有业内人士表示,这一轮二手房行情的启动,政策因素不可忽视。2026年2月起施行的“沪七条”新政,大幅降低了非沪籍居民的购房门槛,同时提高了公积金贷款最高额度。在他看来,这一组合拳精准撬动了很大一部分此前被挡在门外的刚需客群,同时为改善型置换需求提供了更充裕的资金空间。政策暖风之下,二手房市场的“蓄水池”被有效激活,买卖双方入市意愿明显增强。
02、新房:总量收缩,结构分化中的韧性
与二手房市场的暖意形成对比的是,新房市场交出了一份“总量收缩、结构分化”的答卷。但这种收缩,更多体现为供应端主动调整与市场理性回归的双重结果。
佑威房地产研究中心最新数据显示,上半年全市新房共成交19049套,同比减少25.54%;成交总面积约239.01万平方米,同比下降23.56%。在供应结构调整的直接影响下,成交均价同步回落至72450元/平方米,同比下跌10.78%。量价双降的叠加效应,使得上半年新房成交总金额落定于1731.59亿元,同比降幅达31.67%。
总量收缩的背景下,区域分布格局依然维持高度集中。浦东新区以53.28万平方米的成交量继续领跑全市,市场份额占比22.29%,产业与人口的基本盘为其提供了稳固的需求支撑;宝山区和嘉定区分别以29.50万和24.00万平方米位列第二、三位。仅这三个区域,合计市场份额已接近全市总量的一半。

成交个案方面,市场热度并未消减,只是更加聚焦。排名第一的澐启滨江享有后滩板块的滨江资源,以均价137868元/㎡、成交面积超6.4万㎡领跑;第八位的陆家嘴太古源源邸以178297元/㎡的均价成为榜单价格标杆——核心地段的稀缺资产,依然是高净值客群穿越周期的配置选择。

高端之外,改善与刚需赛道同样不乏亮点。联发金海雲墅和招商林屿湖畔凭借产品力与区域发展预期,成交套数均超240套,成为中高端改善需求的主力释放渠道。而在光谱的另一端,奉发云邸以390套的成绩位列套数榜第二,金港海澜雅庐同样以亲民价格和区位优势,有效承接了首次置业及刚性改善需求。从顶豪到入门级,榜单覆盖了多层次客群,市场在分化中呈现出一种均衡之美。
值得一提的是,今年上半年上海新房的价格上限仍在持续刷新。单价排名前三的项目分别为:中海云锦华庭20.6万元/㎡、陆家嘴太古源源邸19.18万元/㎡、新弘北京道18.8万元/㎡——顶豪市场的价格天花板正在被一次次推高,核心资产的价值锚定效应愈发明显。
供应端同样呈现收缩态势。上半年全市新增供应房源15640套,同比下降20.31%。受春节因素影响,1至2月供应处于低位,合计仅2550套;3月起供应逐步放量,3至6月单月供应量分别为3008套、2869套、3758套和3428套,但整体仍不及去年同期水平。
开盘去化方面,分化行情仍在延续。据凤凰网房产上海站不完全统计,今年上半年全市共推盘168次,其中86次未进行摇号,仅47次推盘认购率超过100%。市场热度集中在少数优质项目上,这恰恰说明需求并未消失,而是在更加审慎地选择标的。

写在最后:
纵观2026年上半年上海楼市,二手房回暖、新房调整的分化格局清晰凸显。二手房在政策加持下持续升温,站稳近五年市场高位,印证了刚需、置换需求的强劲潜力;新房虽整体量价回落、处于筑底阶段,但并未丢失市场韧性,核心优质资产价值坚挺,刚需、改善、顶豪各层级需求有序释放,市场正在告别普涨普跌的模式,走向理性分化、价值择优的新阶段。
展望下半年,上海中原地产市场分析师卢文曦表示,下半年利好信号频现,后市行情有望迎来转机。市场已经出现多重积极信号:本轮土拍热度明显升温,诞生一宗溢价率 40% 的地块,反映房企看好下半年楼市走向;境外投行对上海、深圳楼市给出乐观预判,进一步提振购房者置业信心;刚需、刚改房源成交行情回暖,改善型买家入市趋势愈发清晰;新房市场在下半年触底企稳的概率进一步加大。
2026楼市半场:
1)土地篇:25幅地、606亿:2026年上海土拍的上半场,藏着什么信号?
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