来源:凤凰网房产 作者:WTT

5年净赚238万，你敢信？

深圳地产圈消息，最近龙华某楼盘单日就卖出了163套房，买家全出自一个团。

据多个深圳中介人士确认，这番热闹来自一位财经大V联合所谓“炒房教父”搞的买房活动——集结了众多外地粉丝直奔深圳，住鸿荣源旗下的酒店，只看龙华的观城和宝安的玖玺两个鸿荣源的楼盘。

看房时不挑楼层、不砍价，买房就跟“抢大白菜”似的蹭蹭刷卡。

为什么这些人如此疯狂？原因就是上面“5年净赚超200万”的极致诱惑。

以龙华项目为例，大V给粉丝画的“饼”是：一套99㎡、总价374万，10万超低首付进场，算上“租金抵月供 五年房价涨70% 经营贷加按转贷”，五年能净赚236万，年化收益132%。

有人可能觉得，龙华观澜片区曾是深圳房价下跌的重灾区，2021年至今区域一手房价普跌30%~40%，二手房库存也大。

但在大V的包装下，下跌地带等于“洼地抄底”；在大V的洗脑中，10万是低首付，租金就能抵月供，而未来房价必涨，5年纯收益就超两百万……

对于这套疯狂的话术，你可别笑，还真有不少人听进去了。根本不考虑一旦房价不涨、租金不及预期或贷款收紧，高位接盘将面临的“本金亏损”“断供”等多重风险。那时候，拿了开发商高额佣金的大V，可不会管你的风险。

值得警惕的是，这样看似疯狂且不理性的炒房行为并非只发生在个别楼盘——

上海、苏州、广州等地都有“炒房团”卷土重来的迹象。

例如今年5月，苏州园区胜浦一带的楼盘，就频繁遇见金融大V的粉丝团光顾。

据当地业内人士称，苏州工业园区的澜悦溪云最近每周能走十几套。传闻是某金融大V组织的“外地买房团”到苏州扫货，售楼处人头攒动。

胜浦是苏州园区价格门槛最低的片区，但距苏州园区核心区还有距离，未来的配套落地、产业发展能否跟上都是未知数。外来炒房团批量买入，短期制造热销假象，若后续流动性跟不上、或园区外围供应持续放量，这类"门槛盘"在二手房市场极易变成有价无市。

实际上，之前备受热议的上海豪宅盘出现“温州炒房团”的事情，豪车、炒房等噱头，更多也是营销炒作。

房企人士承认，这是项目联动温州中介带来的客户，目前多看少买，真正下单的极少。

2024-2025年，广州也曾出现某房产大V联合中介带外地看房团到广州黄埔中央公馆“扫楼”的事情。

当时不少人深信“这里是价值洼地，国家级新区辐射地，涨价空间很大……”等一系列话术，有的一口气连买了好几套房。

但结果呢？如今该项目二手房价格已较开盘价下跌5%~8%，早期跟团买入的投资客账面浮亏。

当前楼市的确有触底回稳的迹象，然而整体行情已经今非昔比，热浪之下，“先捂紧钱包”异常重要。

这波"炒房团回归"更多是开发商去化压力下通过“渠道合作 大V引流 信息差”开展的收割，而非市场全面反转的信号。

普通购房者下手之前，请一定要明确自住和投资是“两本账”，要警惕“低首付、高评高贷、租金覆盖月供”之类的话术。

其实，大V团购未必就比散客便宜。有的看房团因为“羊毛容易薅”，并且需要返给大v高佣金，成交价反倒比市场价高。你以为进了内部福利场，实则当了高单价接盘方。

当前楼市底层逻辑已变。 城镇化增速放缓、居民杠杆率高企、"房住不炒"是长期定位，普涨时代终结，未来只有核心城市核心地段优质资产具备抗跌属性，绝大多数外围盘只会继续分化。盲目追着炒房团屁股后面冲，大概率是替别人解套。