2026年上半年的广州楼市，市面上的感官可以用割裂来形容，一边是近郊刚需盘打折走量、去化艰难，一边是天河顶豪天价热销、一房难求。一边是新政红利持续释放、购房门槛跌至低位，一边是购房者观望情绪依旧浓厚、不敢轻易下手。

数据的背后，我们发现2026上半年广州楼市不再普涨普跌，而是完成了彻底的价值重构，核心区供不应求、外围库存积压的两极格局，广州楼市已进入稀缺性定价、置换为主力、品质定输赢的成熟阶段。

新房供应腰斩托底市场，冰火分化成常态

新房是广州楼市的核心基本面，2026上半年整体呈现缩量保稳、价格微升、结构分化的特征。数据显示，上半年广州新房累计网签31225套，成交总面积337万㎡，稳居全国头部梯队。对比数据来看，新房新增供应同比大幅下滑33%，仅17569套，在供货量近乎腰斩的前提下，整体成交仅微降5%，足以印证广州自住刚需、改善置换的底层需求极其稳固。

一句话击穿本质：不是市场没人买房，是市面上的好房子越来越少。

价格端的走势更能体现市场分化。上半年新房成交均价34679元/㎡，同比、环比双双微涨1.5%，是近三年首次连续半年价格中枢上行。但这份涨幅，和远郊楼盘毫无关系：天河、海珠核心六区均价突破6万/㎡，同比大涨8%；而南沙、增城、从化等外围区域，均价不足1.9万/㎡，依旧依靠降价换取销量。

供需数据更是直接锁定市场格局：全市新房供求比低至0.58，每成交2套房，仅有1套新房入市，正式进入卖方存量时代。库存分化同样极端，核心区天河去化周期仅14个月，房源快速见底；远郊片区去化周期超40个月，库存积压严重。

产品维度的购买力分层更加明显。上半年千万级豪宅成交1566套，3000万以上顶豪成交同比大涨33.04%。刚需盘靠折扣走量、顶豪盘靠稀缺涨价，广州楼市早已不是同一个市场，而是两个完全独立的赛道。

国资双雄主导市场，高低端楼盘彻底分流

2026上半年的广州楼市房企销售榜单，国资房企包揽市场主流份额，行业集中度大幅提升。

数据显示，保利发展、越秀地产稳居榜单前二，形成双雄垄断格局。保利以251亿流量销售额登顶，手握天河核心顶豪项目，霸占高端改善市场核心份额；越秀地产以211.7亿紧随其后，依托本土优势，覆盖主城改善、近郊刚需全赛道。广州地铁地产、珠实、中海紧随其后，凭借稳健的国资背景，拿下刚需市场大部分流量。

当下的广州楼市，早已没有群雄逐鹿的场面，国资托底市场、双雄主宰高端、中小房企边缘化，已经成为不可逆的行业趋势。

项目榜单的两极分化，更是市场最真实的写照。金额榜完全由天河顶豪霸榜，保利玥玺湾半年成交61.85亿，断层领跑全市，千万级顶豪受众完全不受市场波动影响；保利天曜、越秀阅璟台等主城改善盘，稳稳占据成交金额前三。

反观成交套数榜，前十楼盘无一落地天河、海珠核心区，全部集中在黄埔、南沙、白云等近郊片区，阳光城丽景湾、万科黄埔新城等刚需大盘，依靠低门槛、大体量撑起成交套数。

顶级豪宅拼地段稀缺，刚需大盘拼价格门槛，两条赛道互不交融、彻底分流，这就是2026年广州新房置业的核心逻辑。

二手房置换链条激活，挂牌量持续回落

相较于新房的强势分化，二手房市场更能体现真实的民生居住需求，整体呈现“成交回暖、价格修复、笋盘减少”的特征。

数据显示，2026上半年广州二手住宅累计网签53358套，3-5月连续三月单月成交破万套，置换需求集中释放，成为市场成交主力。6月成交小幅回落，属于季节性正常调整，并非需求退潮。

最关键的积极信号，是二手房挂牌量持续回落。自2025年9月挂牌量峰值过后，截至2026年6月，全市二手房挂牌量累计减少近9000套，业主盲目割肉抛售的时代彻底结束，核心片区优质次新笋盘快速出清，议价空间持续收窄。

但市场修复并不均衡，二手均价24102元/㎡，同比仍小幅下行。老破小、远郊二手房依旧以价换量，保值能力薄弱；珠江新城、万博、广钢等成熟片区次新房，已经率先走出修复行情。

一二手联动的逻辑愈发清晰：政策驱动的“卖旧买新”，成功打通楼市流通链路。老旧二手房加速出清，优质新房持续稀缺，置换红利窗口，正在精准利好改善群体。

“穗八条”精准施策托底流通，拒绝普涨式刺激

2026上半年广州楼市政策全程稳健宽松，以4月“穗八条”为核心，叠加公积金、置换补贴、土地调控多重配套，形成一套完整的托底体系，全程只为稳市场、促流通，绝非大水漫灌式刺激。

公积金政策迎来年度最大升级，直接降低改善置业门槛。单人最高贷款额度提至100万，夫妻双人200万，多孩家庭最高可贷360万；同时放宽商转公条件，无需结清商贷即可转组合贷，大幅减轻存量业主月供压力，2.6%的超低公积金利率，持续降低置业成本。

置换补贴政策精准激活市场流通，4月底至年底的卖旧买新补贴，可为购房者最高省下3万元，直接撬动大量置换需求。同时全市统一首付最低两成、放宽港澳购房限制，全面降低刚需上车门槛。

很多人疑惑，政策宽松为何没有带动楼市普涨？核心答案很简单：政策负责降低置业成本，土地供应决定房产价值，托底是稳刚需、稳流通，绝不纵容炒作投机。政策红利只赋能优质资产，无法拯救劣质房源，这也是市场分化的核心根源。

楼市没有全面牛市，只有优质资产的专属牛市；没有全面熊市，只有劣质房源的持续下行。

对于自住和置换购房者而言，当下政策红利充足、二手出清窗口期开放，是入手核心优质资产的最佳时机；对于盲目抄底远郊刚需盘的购房者，依旧暗藏高位站岗风险。看懂分化、锚定核心，才是当下广州楼市最稳妥的置业逻辑。