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今年最明显的变化是“客户回来了”。

吕颖雅/发自广州

6月底的广州，闷热感开始固化在空气里。走进一些网红盘售楼处，冷气开得很足。虽然处于传统楼市淡季，但到访人流并未明显降温。

在市区的保利海韵、保利云瑞、保利怡璟湾、越秀阅璟台、珠江天河都荟，以及近郊的越秀万博和臻、敏捷万博金湖壹号、中建玖合未来方洲、长隆万博悦府等项目，依然保持相对稳定的到访量。

“今年整体确实比去年要好。”广东中原地产项目部总经理黄韬表示，“小阳春”、“五一”等节点带动了需求集中释放，即便是往年偏淡的6月，成交也仍然保持在不错水平。我们公司代理的项目中，部分热销盘成交量同比甚至出现翻番。

这种体感变化，也在数据中得到印证。2026年过半，广州楼市交出了一份稳步修复的成绩单。

普睿数智数据显示，今年上半年广州新建商品住宅网签31404套，成交面积超过354万平方米，整体规模与去年下半年基本持平。

整体节奏呈现“先稳后升”：即便在1~2月的传统淡季，成交仍保持相对平稳；进入二季度后逐步走强，5月在“穗八条”政策带动下明显放量，单月成交一度冲高至80万平方米以上，6月仍维持在70万平方米以上的水平。

国家统计局5月70城数据显示，广州一手住宅价格已连续3个月环比回升。

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预期修复带动客户回流

在海珠区保利海韵售楼处，一组刚看完样板间的客户正围着沙盘讨论户型。销售顾问几乎没有停下来的间隙，一边在微信回复老客户咨询，一边接待新客户：“这个项目卖得比较快，四房单位基本靠抢，首推楼栋仅剩个别楼层的房源。”

工作日保利海韵售楼处有数组客户正在算价

类似的忙碌场景，在多个热销项目中并不罕见。多位销售顾问表示，今年最明显的变化是“客户回来了”。

“需求端确实在重新被激活，不少成交来自长期复访、持续观望的客户。”一位市区热销项目营销负责人表示，去年很多优惠已经给到位，但客户依然犹豫；今年开始会担心喜欢的楼层被选走，或者担心市场回暖带来价格变化，从而加快了决策节奏。

这种变化背后，是政策端持续发力带来的预期改善。

“五一”前落地的“穗八条”，从供需两端同时发力，其中最受关注的是“卖旧买新”补贴与公积金优化政策。政策提出发放最高3万元专项补贴，并推动国企收购二手住房用于保障房体系，被业内普遍认为打通了改善链条中的关键堵点。

6月25日，广州安居集团“卖旧买新”试点完成首例签约。截至6月底，该试点已完成3例交易，集中在海珠区与荔湾区。

首例案例中，购房者陈先生将一套楼龄较长的楼梯房置换为电梯商品房，居住面积从两居室升级为四居室。“以前担心旧房卖不掉，新房不敢买，现在国企直接收购，整个流程非常清晰。”陈先生在签约现场表示。

与此同时，供给端整体仍以“稳”为主。

过去两年，广州土地供应明显向“核心区 高品质”倾斜，减少同质化产品，推动改善型项目集中入市。在天河区、海珠区、荔湾区等核心区域，优质新盘持续释放，性价比凸显。

“价格方面，开发商整体以去化为主，普遍选择理性定价、以价换量，个别热销项目只是小幅收回折扣，没有出现明显价格上调，市场仍处于触底观察阶段。”黄韬表示。

上述市区热销项目营销负责人也坦言，尽管今年成交有所回暖，但现在还不是涨价阶段。竞争依然激烈，大家更希望通过价格优势扩大客户覆盖面，把一部分原本买近郊的客户吸引进来。

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成交向头部房企集中

在市场回暖的同时，广州新房成交正进一步向保利、越秀、保利置业、中海、珠实等头部房企集中。

中指研究院数据显示，2026年1~6月，保利发展以流量销售金额251亿元、权益销售额217.5亿元位列广州双榜第一；越秀地产紧随其后，流量金额211.7亿元，权益金额167.3亿元。从项目层面看，广州销售金额TOP10楼盘中，保利与越秀各占四席。

“这两年广州的热销盘，基本都集中在保利、越秀等头部房企手中。”一位中型房企营销负责人坦言，这些房企凭借长期积累的品牌信任、产品力与成本优势，在多个板块形成更强定价与去化能力。

今年5月，保利海韵首批推出的300余套房源在开盘数分钟内基本售罄，成交金额约18亿元，成为近年来广州少见的“日光盘”。6月，位于白云新城的保利云瑞首开去化约九成，揽金约15亿元。此外，位于“珠金琶”板块的保利天曜、保利天奕、保利玥玺湾等项目亦多次录得高价成交。

据保利发展方面透露，上述项目通过实景展示与超配全维配套，获得较强市场认可。尤其是在马场与琶洲地块高价成交之后，进一步强化了市场预期，也将未来3~5年的地价中枢逐步锚定在约6.8万~8.6万元/平方米区间。这种预期抬升，也在一定程度上带动“珠金琶”板块项目持续热销。

越秀地产方面，上半年同样表现活跃。位于天河区的越秀观樾销售额突破22.7亿元，同区域的越秀阅璟台3月首开即热销9.8亿元，上半年累计销售额22.7亿元；番禺区的越秀鸿璟台实现约11亿元销售额，同区域的越秀万博和臻达21.2亿元。

市场集中化趋势，也在购房端被直接感知。

在越秀阅璟台销售中心，购房者张女士表示，对比过周边多个楼盘，最终更看重的是“确定性”，产品差异其实没那么大，主要还是看开发商交付和兑现能力，央企国企这一点更让人安心。

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市场是否真正转暖？

春江水暖鸭先知，土地市场往往最先反映预期变化。

从上半年情况看，广州土地市场整体仍延续“收缩提质”趋势，共成交涉宅用地10宗，总金额约320亿元，其中5宗溢价成交。

2月，天河区马场地块经过长达9小时、243轮竞价，最终由越秀集团以236亿元竞得，折合住宅楼面价约8.6万元/平方米，溢价率26.6%，不仅刷新广州宅地单价纪录，也成为全国范围内少见的高总价地块。

6月底，琶洲中二区地块经过88轮竞价，由越秀地产以约13.7亿元竞得，溢价率约47%，楼面价突破6万元/平方米；番禺洛浦地块溢价率亦达55%，由国贸地产竞得。

但这种热度仍呈明显结构性。

“优质地块带动溢价，但整体土地市场规模无法和高峰期相比。”黄韬表示，目前土地市场仍是央企国企主导，民企参与较为谨慎，市场处于有限循环和结构调整阶段。

从购房者视角来看，情绪同样分化。

一类为改善型客户，入市节奏明显加快。“原来有置换计划，身边不少朋友也在入市，会有一定带动。目前价格相对合理，加上补贴和先到先得机制，确实有吸引力。”购房者张女士表示。

另一类则仍在观望。“想等到年底再看看。”一位刚需客户坦言，目前价格与此前差别不大，部分项目甚至更优惠，而且新盘供应持续，不急于出手。

营销端的判断也更为谨慎。

上述中型房企营销负责人表示，当前回暖更多由优质项目带动，仍属于结构性修复，而非全面周期反转。

“预计下半年仍将保持平稳运行。”黄韬表示，市场虽在修复过程中，但尚未进入全面复苏阶段。