来源：丁祖昱评楼市

上半年的土拍市场整体呈现“前稳后热”的态势，尤其是5月底至6月核心城市土拍明显升温。

进入7月，22城共推出98宗涉宅用地，总出让底价692亿元，市场供应充足，城市、地块结构性分化显著。

北京和上海集中放量，其中7月28日上海杨浦内环滨江地块距离黄浦江仅300米左右，起拍底价达118.68亿元，或成7月土拍市场热点。7月30日北京单日推3幅地块，总起拍底价达65亿元，7月累计起拍底价109.4亿元。

成都、西安、广州等城市供地规模适中。

从目前推出的这些地块来看，预计7月土拍热度将在6月高位基础上适度回落，投资预期仍将稳步改善。

据不完全统计，截至2026年6月30日，22城7月共预计推出98宗涉宅用地，总出让底价692亿元。

城市之间梯队差距明显，其中上海单批次3宗宅地总价断层领先。上海第六批住宅用地供应公告显示，共挂出徐汇、杨浦、奉贤三宗宅地，总出让底价178.72亿元。

其中，杨浦区宅地出让底价最高，起拍底价达118.68亿元，包括三幅子地块，其中03A1-05住宅地块容积率2.39，03A2-02住宅地块容积率2.3，03A2-01商业地块容积率1.1。

整体计容总建面约15.6万平方米，其中住宅建面14.5万平方米，平均出让楼板价约8万元/平方米。出让要求酒店、菜场、配套商业全部自持。

地块处于杨浦内环滨江核心区位，距离黄浦江仅300米左右，周边聚集多家头部企业总部。周边新房高端项目均价约16至18万元/平方米。

徐汇地块同样是组合地块，紧邻桂林公园，地块内有2处历史建筑，其中之一便是原冠生园食品总厂，这里曾生产出著名的‌大白兔奶糖。徐汇区规划资源局副局长陆爱妃在接受媒体采访时表示：历经多轮规划打磨，项目在历史文脉传承与城市功能升级之间找到了平衡，最终形成“住宅 酒店”的多元布局，为内中环成熟片区注入全新活力。值得关注的是，该板块自鑫耀中城、保利天悦之后，近年来再无新建住宅用地供应，此次组合地块的推出，正是徐汇区优化城市空间、补位成熟片区功能的关键一步。

至于奉贤新城地块则为容积率仅1.05的低密地块。

上海之后，北京、杭州、南京、福州月度出让总额超30亿元，为供地第二梯队。

其中北京7月22日、28日、30日三日共有5幅地块推出，其中30日共推出3幅，其余两日各一幅。7月30日三幅地块起拍底价共65亿元。而从5幅地块累计来看，起拍底价109.4亿元。

这5幅地块分别位于大兴、朝阳、顺义、门头沟、昌平，其中朝阳酒仙桥地块为旧城改建地块，起始楼面价达6.4万元/平米，热度相对较高。

成都、西安、广州等城市供地规模适中，为第三梯队，其余城市推地体量则都相对偏小。

刚刚过去的2026年上半年土拍市场整体呈现“前稳后热”的态势，尤其是5月底至6月核心城市土拍明显升温。

从重点监测城市来看，上半年尚无城市土地成交金额超过1000亿元，热度相对较高的北京、上海、杭州土地成交金额分别为511、470和387亿元，TOP3城市总成交金额1367亿元，占全国土地总成交金额的21%，较上年同期下降14个百分点。核心城市优质投资机会较2025年同期有所减少，这也是二季度以来土拍市场热度回升的客观原因之一。

从市场热度来看，2026年至今成交总价超10亿元的含宅用地共计88宗，其中溢价成交42宗，溢价成交占比达48%，这些高总价、高溢价地块大多是集中在二季度，成交数量为37宗。典型如6月份以来的深圳土拍，粤海、前海、宝安中心三宗宅地溢价率分别为151%、114%和99%，成交楼板价都达到了8万元/平方米以上，这些兼具高端产业、成熟配套、优秀生态环境地地块，依旧会迎来头部企业的高热竞争。

在多个热点地块推动下，2026年上半年一线城市平均溢价率达16.3%，同比上升5.5个百分点，是各能级中唯一同比上升的。

此外，值得注意的是，三四线城市方面，部分发展前景明确的优质地块仍保持较高市场热度，典型如金华、义乌、温州、珠海等城市。这类地块的热度支撑逻辑分化清晰：部分地块依托产城融合规划落地，具备明确的长期发展预期；部分为回购安置类地块，收益边界清晰，可有效锁定项目利润空间；另有部分契合地方产业特性与居住需求的差异化产品地块，同样实现了高溢价出让。

其中最具代表性的是义乌垂直楼产品，“下商上住”的物业形态与义乌商贸主导的经济模式、本地经营户的生产居住需求高度契合。以义乌江东街道一宗限高27米的涉宅地块为例，该地块适配垂直楼产品打造，竞拍环节吸引了义乌同辉置业、义乌忠拓置业等4家本土房企参与，历经63轮激烈竞价后，最终由义乌同辉置业成功摘得，地块溢价率高达75%，成交楼板价约1.7万元/平方米。

受6月深圳前海、粤海、宝安中心等核心板块多宗高价值宅地集中出让带动，市场溢价率冲高至年内峰值，7月土拍市场热度受供地节奏常态化、地块结构分散化影响，全国平均溢价率大概率从当前高点有所回落，但整体仍有望保持高于一季度的运行水平。

与此同时，年中释放的修复居民与企业资产负债表、稳定资产价格预期的政策导向明确，伴随新房市场边际向好、房价预期逐步企稳，房企投资信心将持续修复，核心城市优质地块的竞争热度仍有支撑，土地市场整体投资氛围将持续向好。